72 C 209/2024-60 — Městský soud v Brně

1. Předmětem řízení byl po změně žaloby připuštěné usnesením Městského soudu v Brně ze dne 16. 6. 2025, č. j. 72 C 209/2024-41, nárok žalobkyně na zaplacení žalované částky s příslušenstvím představující nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu za měsíce leden, únor a březen 2024 a nedoplatku za poskytnuté služby spojené s užíváním bytu (dále jen „zálohy na služby“) za rok 2023 a leden, únor a březen 2024, a to v souvislosti s užíváním bytu č. , hodnota, , na adrese , adresa, (dále jen „byt“).2. Žalobkyně odůvodnila svou žalobu tím, že mezi účastníky byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva k výše specifikovanému bytu ve vlastnictví žalobkyně. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od , datum, do , datum, , kdy nájemní vztah skončil. Smlouva nebyla prodloužena pro prodlení žalované s placením nájemného za žalované období. Žalovaná byt však nadále využívala, a to až do , datum, , kdy byt opustila. Nájemné za byt činilo 14 000 Kč měsíčně a zálohy na služby 2 500 Kč měsíčně. Žalovaná za leden 2024 uhradila pouze 5 000 Kč a nadále tak dluží 11 500 Kč, za únor a březen 2024 neuhradila ničeho a nadále za tyto měsíce dluží 2x 16 500 Kč. Dále žalobkyně eviduje nedoplatek žalované za poskytnuté služby spojené s užíváním bytu. Za rok 2023 činí nedoplatek 1 365 Kč a za leden, únor a březen 2024 činí 3 197 Kč. Tyto nedoplatky byly vyúčtovány fakturou č. , hodnota, znějící na 1 365 Kč se splatností 3. 4. 2024 a fakturou č. , hodnota, znějící na 3 197 Kč se splatností 28. 1. 2025.3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, uvedla, že jí byl nájem ukraden, vložila do bytu 57 000 Kč, za což jí byl slíben dlouhodobý nájem. Žalobkyně ji podvedla, záměrně si jako nájemce shání matky s dětmi a pak je z bytu vyhazují. Byt byl nefunkční - v bytě byl kotel bez revize, což reklamovala u žalované, ucpaný odpad, poškozená stará kuchyň a žalobkyně jí schválně po skončení nájemní smlouvy odstřihl elektřinu. Žalovaná si musela pronajmout apartmán.4. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav.5. Ze smlouvy o nájmu ze dne , datum, a informací o pozemku soud zjistil, že dne , datum, byla mezi účastnicemi uzavřena smlouva o nájmu bytu ve vlastnictví žalobkyně na dobu určitou od , datum, do , datum, . Výše ročního nájemného byla sjednána na částku 168 000 Kč s tím, že nájemné bylo splatné v měsíčních splátkách po 14 000 Kč, dále si strany ujednaly výši záloh na služby 2 500 Kč měsíčně.6. Z faktury číslo , hodnota, soud zjistil, že žalované byla vyúčtována spotřeba elektřiny, plynu, vodného a stočného, včetně svozu komunálního odpadu za období , datum, – , datum, na částku 1 365 Kč.7. Z e-mailu ze dne 28. 1. 2025 a faktury číslo , hodnota, soud zjistil, že žalované byla vyúčtována spotřeba elektřiny, plynu, vodného a stočného, včetně svozu komunálního odpadu za období , datum, – , datum, na částku 10 697 Kč.8. Z předžalobní výzvy a podacího lístku soud zjistil, že žalovaná byla před podáním žaloby vyzvána k zaplacení 45 865 Kč.9. Z textové zprávy ze dne 5. 4. 2024 se podává, že žalovaná sdělila právní zástupkyni žalobkyně, že podala trestní oznámení na jednatele žalobkyně, že jí byl slíben dlouhodobý nájem a dostane je do basy.10. Z SMS komunikace ze dne 10. 10. 2023 soud zjistil, že žalovaná s odůvodněním, že se v noci úspěšně zapnulo topení zrušila objednanou revizi kotle.11. Z SMS ze dne 25. 9. 2024 se podává, že žalovaná trvala na prodloužení nájemní smlouvy, uvedla, že nemá právní jistotu a až bude mít nájemní smlouvu, začne nájem vzorně platit jako v roce 2023.12. Z 6 fotografií se podává, že je na nich zobrazen ucpaný odtok, poškozené skříňky kuchyňské linky, a nálepka na kotli s datem prohlídky 9/2020.13. Z protokolu o předání a převzetí bytových prostor ze dne , datum, se podává, že tento protokol neobsahuje zmínku o stavu předávaného bytu, vadách či poškození.14. Z úředního záznamu o podání vysvětlení ze dne , datum, , vyrozumění ze dne , datum, a vyrozumění ze dne , datum, a ze dne , datum, se podává, že žalovaná se obrátila na Policii ČR ohledně neprodloužení nájmu a vad bytu, policejní orgán věc odložil, jelikož neshledal podezření na trestný čin, přestupek či jiný správní delikt.15. Na základě takto zjištěného skutkového stavu a po jeho právním posouzení soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.16. Mezi účastníky vznikl závazkový právní vztah ve smyslu § 2235 o. z., v němž žalobkyně vystupovala jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce. Žalobkyně přenechala žalované do užívání byt a žalovaná nesplnila svou povinnost platit dohodnuté nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve smyslu § 2246 odst. 1 a § 2247 o. z., a to za leden 2024 ve výši 11 500 Kč, za únor a březen 2024 po 16 500 Kč. Výše nájemného byla stanovena v písemné smlouvě (14 000 Kč měsíčně), stejně jako úhrady za plnění spojená s užíváním bytu (zálohy 2 500 Kč měsíčně). Dále žalovaná neuhradila nedoplatek z vyúčtování služeb za rok 2023 a leden až březen 2024 (1 365 Kč a 3 197 Kč).17. Obrana žalované spočívala v tom, že byt nebyl způsobilý k užívání. Žalovaná však ani přes poučení dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., které jí bylo poskytnuto při prvním jednání ve věci, neprokázala, že byt byl skutečně nezpůsobilý k užívání a že žalovaná poškození nebo vadu oznámila žalobkyni, a tyto vady by odůvodňovaly snížení nájemného dle § 2265 o. z. Tvrzené odstřihnutí elektřiny nastalo až po skončení nájemního vztahu, tedy po období, jehož se žaloba týká. Žalovaná sice soudu předložila fotografie zničené kuchyňské linky, nicméně již neprokázala, že byt s takto poškozenou kuchyní již převzala a nezpůsobila tento stav sama. Je těžko uvěřitelné, že by žalovaná byt v takovémto stavu převzala, aniž by tuto vadu zapsala do protokolu o převzetí bytu, navíc žalovaná ani netvrdila, že tuto vadu u žalobkyně reklamovala. Dále žalovaná soudu prokázala, že v bytě byl ucpán odpad, nicméně čištění odpadu spadá pod běžnou údržbu a drobné opravy, které dle § 2257 odst. 2 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 308/2015 Sb. provádí a hradí nájemce. Dále žalovaná prokázala, že v bytě byl nerevidovaný kotel a že tuto závadu žalovaná u žalobkyně reklamovala. Žalobkyně však soudu prokázala, že tuto reklamaci žalované aktivně řešila a objednala technika na údržbu kotle, žalobkyně ovšem domluvenou schůzku zrušila. Soud tak má za to, že ani tato skutečnost nemůže jít k tíži žalobkyně a odůvodňovat snížení nájemného. O nefunkčním sporáku se žalovaná zmínila až při druhém jednání, po koncentraci řízení, jedná se tak o nepřípustnou novotu. Skutečnost, že žalované nebyla prodloužena nájemní smlouva, ačkoli žalovaná je přesvědčena, že by prodloužena být měla, je pro rozhodnutí ve věci bezpředmětná.18. S ohledem na uvedené má soud žalobu co do jistiny po právu a v tomto směru žalobě vyhověl.19. Jelikož se žalovaná ocitla v prodlení s úhradou dlužných částek, rozhodl soud také o její povinnosti uhradit úrok z prodlení z dlužné částky v zákonné výši vždy ode dne následujícího po splatnosti jednotlivé jistiny (§ 1970 o. z., nařízení vlády č. 351/2013 Sb.). Nájemné za měsíce leden, únor a březen 2024 byly splatné k 25. dni předcházejícího měsíce, nedoplatek z vyúčtování služeb za rok 2023 byl dle faktury splatný 3. 4. 2024 a nedoplatek z vyúčtování služeb leden, únor a březen 2024 byl dle faktury splatný 28. 1. 2025. Jednotlivé zálohy jsou v situaci, kdy již uplynula lhůta pro jejich vyúčtování, s ohledem na závěry obsažené v rozsudku Nejvyššího soud ČR ze dne 23. 3. 2016, sp. zn. 25 Cdo 1977/2015, splatné až se splatností jednotlivých vyúčtování. Protože žalobkyně ve svém návrhu tuto skutečnosti nezohlednila, rozhodl soud v tomto směru o částečném zamítnutí žaloby.20. V souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. soud rozhodl o tom, že plnění se může stát ve splátkách, jejich výše a splatnost byla stanovena s ohledem na vyjádření účastnic. Pakliže se žalovaná dostane do prodlení s placením uložených splátek, o tuto výhodu se připraví a žalobkyně bude moci požadovat úhradu celé dosud neuhrazené částky.21. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z § 142 odst. 3 o. s. ř. Převážně úspěšné žalobkyni (žalobkyně byla neúspěšná v poměrně nepatrné části) soud přiznal plnou náhradu nákladů řízení v částce 22 664 Kč. Tato částka sestává ze soudního poplatku ve výši 2 454 Kč (u uložení doplacení soudního poplatku bude rozhodnuto samostatným usnesením), dále z odměny za zastupování advokátem podle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb. za čtyři úkony právní služby po 2 940 Kč (převzetí věci, sepis žaloby a podání žaloby, předžalobní výzva, vyjádření a rozšíření žaloby) a za dva úkony právní služby po 3 100 Kč (účast u dvou jednání) a dále ze tří režijních paušálů po 300 Kč a tří režijních paušálů po 450 Kč podle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve znění účinném ke dni provedení úkonu.