70 CO 288/2022-65 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal zaplacení částky [částka] s 9 % úrokem z prodlení ročně od [datum] do zaplacení (výrok I.), žalobci uložil povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku [částka] (výrok II.). 2. Žaloba vycházela z tvrzení, že žalobce jako zájemce o koupi bytové jednotky [číslo] spolu se spoluvlastnickými podíly na společných částech domu a pozemku a spoluvlastnického podílu na pozemcích parc. [číslo] vše v k. ú. [část obce], obec Praha, uzavřel se žalovaným jako zprostředkovatelem dne [datum] dohodu o rezervační záloze, kterou se žalovaný zavázal poskytnout žalobci veškerou součinnost k uzavření kupní smlouvy na specifikované nemovitosti, žalobce se zavázal na účet žalovaného složit na rezervaci [částka] s tím, že tato částka měla být při uzavření kupní smlouvy započtena na kupní cenu, pokud by kupní smlouva uzavřena nebyla z důvodu na straně žalobce, měla se považovat za odměnu žalovaného jako zprostředkovatele. Žalobce dopisem ze dne [datum] od dohody o rezervační záloze ze dne [datum] odstoupil, důvodem odstoupení byla skutečnost, že účastníkem dohody nebyla prodávající, a že jej žalovaný neinformoval, že spoluvlastnické podíly na pozemcích, které byly součástí převodu, podléhaly předkupnímu právu ostatních spoluvlastníků. Žalobce vyzval žalovaného ke vrácení složené rezervační zálohy, ten ji však nevrátil. 3. Žalovaný učinil nesporným uzavření dohody o rezervační záloze z [datum], jakož i to, že od žalobce obdržel částku [částka], namítal však, že se rezervační záloha stala po uzavření kupní smlouvy součástí kupní ceny, kupní cena náleží prodávající, tudíž v případě odstoupení od kupní smlouvy může žalobce jakožto kupující požadovat vrácení již poskytnutého plnění po prodávající Ing. [jméno] [příjmení], nikoliv po zprostředkovateli. 4. Po provedeném dokazování soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalovaný splnil povinnosti z dohody o rezervační záloze ze dne [datum] tím, že z jeho přičinění žalobce s prodávající uzavřel dne [datum] kupní smlouvu. Uzavřením kupní smlouvy dohoda o rezervační záloze ze dne [datum] zanikla splněním, tudíž od ní žalobce dopisem z [datum] již nemohl odstoupit. [příjmení] [částka], kterou žalovaný od žalobce převzal, se tak stala částí kupní ceny, na základě toho shledal soud prvního stupně nárok ve vztahu k žalovanému za nedůvodný s tím, že se svých nároků měl domáhat vůči prodávající. Žalobu z toho důvodu zamítl. 5. Proti rozsudku soudu prvního stupně podal žalobce včasné odvolání. Soudu prvního stupně především vytkl, že mu nedal dostatečný prostor k jeho účastnické výpovědi a k označení důkazů, navrhoval proto, aby bylo provedeno dokazování zprostředkovatelskou smlouvou uzavřenou mezi žalovaným a prodávající, výslechy svědků i účastnické výslechy stran. Zdůraznil, že od počátku obě sporné strany považovaly uhrazenou částku [částka] za rezervační zálohu na kupní cenu, která se uzavřením kupní smlouvy stane první částí kupní ceny. Žalobce neměl důvod ani zájem uzavírat s žalovaným smlouvu o zprostředkování koupě věcí nemovitých a nikdy takovou smlouvu neuzavřel, ani se nezavázal za služby žalovaného zaplatit částku [částka]. Soud prvního stupně měl dle žalobce povinnost jako předběžnou otázku posoudit platnost anebo neplatnost dohody o rezervační záloze ze dne [datum] i kupní smlouvy dne [datum], soud prvního stupně se však touto otázkou dostatečně nezabýval, pouze konstatoval jejich platnost bez bližšího odůvodnění, dohodu o rezervační záloze navíc nesprávně posoudil jako zprostředkovatelskou smlouvu o koupi nemovitých věcí. Žalobce vyjádřil přesvědčení, že soud prvního stupně fakticky přiznal žalovanému jako zprostředkovateli nárok na odměnu ve výši [částka], přestože rezervační smlouva, neobsahovala náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí kupní a z tohoto důvodu je absolutně neplatná, nemovitosti zůstaly ve vlastnictví prodávající, sama kupní smlouva trpěla takovými vadami, že byla relativně neplatná a z tohoto důvodu od ní žalobce odstoupil, a i katastrální úřad řízení o vklad vlastnického práva žalobce zamítl, navíc advokátka JUDr. [jméno] [příjmení] zpronevěřila prostředky složené žalobcem na zaplacení kupní ceny do její advokátní úschovy a vzniklou škodu neuhradila, žalobce přitom musí nadále splácet bance prostředky čerpané z hypotečního úvěru. Žalobce poukázal na to, že provize žalovaného měla být vyplacena z kupní ceny, přičemž straně prodávající měla být kupní cena nebo jakákoliv její část zaplacena až po provedení vkladu vlastnického práva k nemovitostem do katastru nemovitostí, což se však nikdy nestalo, žalovaná částka měla být tudíž jakožto první část kupní ceny vrácena žalobci. Žalobce z uvedených důvodů navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a žalobě v plném rozsahu vyhověl. 6. Žalovaný ve svém vyjádření k odvolání uvedl, že splnil povinnosti vyplývající pro něho z dohody o rezervační záloze ze dne [datum], když za jeho přičinění žalobce uzavřel dne [datum] s Ing. [jméno] [příjmení] kupní smlouvu, za prodávající jednala Ing. [jméno] [příjmení], která ve své svědecké výpovědi potvrdila, že k uzavření kupní smlouvy došlo za přičinění žalovaného. Smluvní stranou dohody o rezervační záloze přitom nemusela být prodávající, neboť se nejednalo o smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Dle žalovaného nebyl dán důvod pro odstoupení od dohody o rezervační záloze, který žalobce uváděl, tedy že ho žalovaný neinformoval o předkupním právu ostatních spoluvlastníků převáděných pozemků, žalovaný totiž neměl povinnost upozorňovat žalobce na zákonné předkupní právo. Po uzavření kupní smlouvy již ani od dohody o rezervační záloze odstoupit nešlo. Žalovaný zopakoval, že žalobce se musí svých nároků domáhat po straně prodávající a navrhl potvrzení napadeného rozsudku. 7. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř., a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné. 8. Ze skutkových zjištění provedených soudem prvního stupně bylo pro rozhodnutí podstatné zjištění, že žalobce uzavřel dvě smlouvy. Dne [datum] žalobce uzavřel se žalovaným dohodu o rezervační záloze, v ní se žalovaný zavázal poskytnout veškerou součinnost, aby žalobce mohl uzavřít kupní smlouvu na specifikovanou bytovou jednotku a spoluvlastnické podíly na pozemcích s prodávající Ing. [jméno] [příjmení] (čl. I.); žalobce se zavázal na účet žalovaného složit na rezervaci [částka] do doby uzavření kupní smlouvy (čl. III. 1.) a v případě uzavření kupní smlouvy se složená záloha měla stát součástí kupní ceny (čl. III. 2.); dohoda byla uzavřena na dobu určitou do doby uzavření kupní smlouvy (čl. IV. 1.). Dne [datum] uzavřel žalobce jako kupující s Ing. [jméno] [příjmení] jako prodávající kupní smlouvu, jejímž předmětem byla bytová jednotka a spoluvlastnické podíly k pozemkům shodné jako v dohodě o rezervační záloze; kupní cena byla stanovena na [částka] s tím, že část kupní ceny ve výši [částka] žalobce uhradil pro prodávající převodem dne [datum] na základě dohody o rezervační záloze (čl. IIIa); zbývající část kupní ceny měla být složena do advokátní úschovy JUDr. [jméno] [příjmení], z advokátní úschovy měla být složená část kupní ceny [částka] uvolněna prodávající poté, co bude proveden vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího. 9. Odvolací soud posoudil ve shodě se soudem prvního stupně dohodu o rezervační záloze ze dne 24. 8. [číslo] jako platnou. Soud prvního stupně správně uvedl, že se nejednalo o smlouvu o smlouvě budoucí kupní, tudíž jí nemusela být jako smluvní strana účastna prodávající, ani nebylo nutno, aby měla náležitosti budoucí kupní smlouvy. Neplatnost dohody o rezervaci nemůže způsobit ani to, zda žalobce měl od žalovaného informaci o tom, zda jsou převáděné spoluvlastnické podíly na pozemcích zatíženy předkupním právem ostatních spoluvlastníků. Pochybení se soud prvního stupně dopustil pouze v právním posouzení dohody o rezervační záloze, když ji podřadil pod smluvní typ smlouvy o zprostředkování dle § 2445 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Občanský zákoník vyžaduje jako jednu z podstatných náležitostí smlouvy o zprostředkování úplatnost. V tomto případě nebylo sjednáno mezi žalobcem a žalovaným úplatné zprostředkování, jelikož složená záloha měla být započtena na kupní cenu. Obsah smlouvy odpovídá tvrzení žalobce, že strany považovaly uhrazenou částku [částka] za rezervační zálohu na kupní cenu, obdobně i žalovaný uváděl, že se rezervační záloha stala po uzavření kupní smlouvy součástí kupní ceny. V rámci smluvní volnosti stran, nic nebránilo uzavření takovéto smlouvy, právně ji nutno posoudit jako smlouvu nepojmenovanou, která se řídí kromě svého obsahu obecnými ustanoveními o závazkovém právu v občanském zákoníku. Nesprávné právní posouzení dohody o rezervační záloze však na věcnou správnost rozsudku soudu prvního stupně nemělo vliv. Z dohody o rezervační záloze vyplývá, že byla uzavřena na dobu do uzavření kupní smlouvy. K uzavření kupní smlouvy mezi žalobcem a prodávající Ing. [jméno]