5 C 165/2021-340 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobkyně se žalobou z , datum, domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem, pozemkům p.č. , hodnota, o výměře , Anonymizováno, m2, p.č. , hodnota, o výměře , Anonymizováno, m2, p.č. , Anonymizováno, výměře , Anonymizováno, m2, p.č. , hodnota, o výměře , Anonymizováno, m2, p.č. , hodnota, o výměře , Anonymizováno, m2, p.č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2, p.č. , hodnota, o výměře , Anonymizováno, m2, a pozemku p.č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2 (dále jen „nemovitosti“).2. Tvrdila, že nemovitosti, coby součást areálu bývalého , Anonymizováno, , ve vlastnictví účastníků, u každého s podílem o velikosti id. 1/2 vzhledem k celku, jsou zapsané na LV č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, u , právnická osoba, , Anonymizováno, , , adresa, venkov. Část nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví je zatížena budovami ve výlučném vlastnictví žalobkyně, které je aktivně užívá ke své hospodářské činnosti. Jedná se o tyto stavby: budovu bez č.p./č.e., zemědělská stavba o výměře , Anonymizováno, m2 na pozemku p.č. , hodnota, , budovu bez č.p./č.e., zemědělská stavba o výměře , Anonymizováno, m2 na pozemku p. č. , hodnota, , stavbu bez č.p./č.e., zemědělská stavba o výměře , Anonymizováno, m2 na pozemku p. č. , hodnota, , stavbu bez č.p./č.e., zemědělská stavba o výměře , Anonymizováno, m2 na pozemku p. č. , Anonymizováno, a stavbu bez č.p./č.e., zemědělská stavba o výměře , Anonymizováno, m2, na pozemku p. č. , Anonymizováno, Nemovitosti nabyla žalobkyně kupní smlouvou z , datum, , poté v srpnu 2020 vyzvala žalovaného k jednání o způsobu hospodaření se společnou věcí. Do doby nabytí vlastnického práva žalobkyní byly vztahy mezi účastníky vypořádávány na základě výsledků sporu vedeného u téhož soudu pod sp. zn. , spisová značka, , žalobkyně žalovanému hradila bezdůvodné obohacení za užívání jeho pozemků. V přípise z , datum, nabídla žalovanému koupi jeho podílu ve snaze sjednotit vlastnictví budov a pozemků, žalovaný na přípis nereagoval. Opakovaně proto , datum, navrhla zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví tak, že veškeré nemovitosti budou přikázány do jejího výlučného vlastnictví a žalovanému bude vyplacen vypořádací podíl ve výši , částka, . Při výši vypořádacího podílu vycházela ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. , Anonymizováno, z , datum, . Má za to, že do úvahy nepřipadá reálné rozdělení nemovitostí, neboť v důsledku rozdělení a nutnosti přístupu ke stavbám by dělením pozemků došlo k jejich fragmentaci a znehodnocení. Žalobkyně i v průběhu řízení avizovala možnost jednání o smírném řešení věci.3. Žalovaný ve vyjádření z , datum, (č.l. 38-39) prezentoval ochotu k uzavření soudního smíru s tím, že výše vypořádacího podílu by měla minimálně odpovídat výši kupní ceny, kterou žalobkyně uhradila za id. 1/2 pozemků spoluvlastnici nemovitostí. Byť měl v úmyslu některé z uvedených nemovitostí odkoupit od své sestry, , tituly před jménem, , jméno FO, , jednání nedopadla dle představ žalovaného a její id. 1/2 odkoupila žalobkyně za částku , částka, . Ve vyjádření žalovaný shodně s žalobkyní uvedl, že není reálné nemovitosti rozdělit, a souhlasil, aby se žalobkyně stala jejich výlučnou vlastnicí za předpokladu, že nabízená cena bude odpovídat ceně tržní.4. Soud s ohledem na vyjádření stran poskytl účastníkům lhůtu k mimosoudnímu vyřízení věci. Jednání však nebyla úspěšná, zejména proto, že cena předmětných nemovitostí dle žalovaným předkládaného posudku č. , Anonymizováno, znaleckou kanceláří , Anonymizováno, , právnická osoba, . činila , částka, , a žalobkyně cenu neakceptovala.5. V reakci na znalecký posudek žalobkyně (č.l. 76-77) mimo jiné zdůraznila, že zcela absentuje úvaha o možnosti využití pozemku č. , Anonymizováno, , který sice není jako jediný zastavěn, ale je výrazně ovlivněn existencí okolních staveb, a s výměrou přes 6 , Anonymizováno, m2 představuje 85 % celé sporné plochy i ceny. Znalec nepřihlédl ke speciální poloze pozemku, který nemůže sloužit účelu dle územního plánu, vždy bude obslužnou plochou ostatních nemovitostí. Zejména proto, že je zasazen mezi další stavby a není zde reálná možnost umístit na něj stavby nebo provozovat komerční činnost, aniž by byly respektovány přístupy ke stávajícím stavbám. Znalec nepřihlédl dále ke skutečnosti, že pozemky nejsou přímo napojeny na veřejně přístupnou komunikaci, ale jsou napojeny pouze přes účelové komunikace, které nejsou ve vlastnictví žádného z účastníků a tato skutečnost se nepromítla do stanovené ceny. Navrhla proto ustanovení znalce určeného soudem ke stanovení tržní hodnoty atypických nemovitostí (č. l. 77) s nevyjasněnou strukturou inženýrských sítí.6. Zároveň žalobkyně předložila znalecký posudek , Anonymizováno, , adresa, , který tržní hodnotu souboru nemovitých věcí stanovil částkou , částka, , a hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 částkou , částka, .7. Z posudku č. , Anonymizováno, (č. l. 82-101) zpracovaného , Anonymizováno, , znalcem z oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitých věcí, stavebnictví, odvětví provádění staveb, specializace ekonomika a řízení stavebnictví, soud zjistil základní popis předmětných pozemků o celkové výměře , Anonymizováno, m2 tvořících část bývalého zemědělského areálu živočišné výroby, nyní areálu vlastnicky roztříštěného mezi více subjektů provozujících zde podnikatelskou činnost, ve kterém se nachází stavby a příslušenství ve vlastnictví cizího vlastníka, resp. ve vlastnictví žalobkyně, tj. jednoho ze spoluvlastníků oceňovaných pozemků. Přístup a příjezd k oceňovaným pozemkům je po zpevněné vnitroareálové komunikaci. Hlavní přístup do areálu je ze zpevněné komunikace, hlavní silnice mezi , adresa, ve vlastnictví , Anonymizováno, s právem hospodaření se svěřeným majetkem kraje pro , Anonymizováno, a dále po vnitroareálové komunikaci na p. č. , hodnota, , ve vlastnictví České republiky, s právem hospodaření s majetkem státu pro , právnická osoba, , a navazující vnitroareálové komunikaci na p.č. , Anonymizováno, ve vlastnictví dvou soukromoprávních subjektů. Fakticky přístup a příjezd je řešen též přes pozemek p.č. , Anonymizováno, ve výlučném vlastnictví žalobkyně, a rovněž ze západní strany přes pozemek p.č. , Anonymizováno, ve vlastnictví dvou fyzických osob v poměru id. 1/2 (č.l. 85), z nichž jeden ze spoluvlastníků je i spoluvlastníkem oceňovaných pozemků. V posudku jsou podrobně popsány jednotlivé pozemky menšího rozsahu i pozemek p.č. , Anonymizováno, , ostatní plocha/manipulační plocha o výměře , Anonymizováno, m2. Jde o pozemek půdorysně zcela nepravidelného tvaru tvořící „volnou“, tj. nezastavěnou , Anonymizováno, mezi dále uvedenými stavbami. V místech je pozemek zpevněný, jedná se částečně o komunikační plochu, a skladovou, resp. odstavnou, část pozemku je nezpevněná, s travním porostem a listnatými trvalými porosty, z velké části náletového charakteru bez pěstební péče. , adresa, část pozemku je ohraničena torzem původního oplocení, západní, resp. severozápadní část je ohraničena vnitroareálovou komunikací. Na hranici pozemku se nacházely nové sloupky pro osazení pletivového oplocení, jižní část pozemku byla neoplocená, stejně tak jihovýchodní, resp. východní část, část východní strany je de facto tvořena betonovou opěrnou zdí jako opěrnou konstrukcí přilehlého parkoviště na sousedním pozemku p.č. , Anonymizováno, . Na části pozemku se nachází kovový sklad navazující na zděnou stavbu situovanou na pozemku p.č. , hodnota, . Na pozemku p. č. , Anonymizováno, se nachází 2 požární hydranty, jeden nevyužívaný, druhý v blízkosti pozemku p.č. , hodnota, na okraji komunikace, který využívaný je. Ocenění předmětných nemovitých věcí bylo znalcem stanoveno ke dni místního šetření, tj. k , datum, , a to nikoliv ve výši obvyklé, nýbrž ve výši tržní hodnoty nemovitých věcí. Znalec nerozlišoval cenu pozemků zastavěných a nezastavěných, použil vícekriteriální analýzu, hodnotu mediánu stanovil ve výši , částka, / m2. K porovnání zvolil 7 nemovitostí. Tržní hodnota souboru nemovitých věcí byla stanovena částkou , částka, , hodnota spoluvlastnického podílu ve výši id. ½ byla stanovena znaleckým posudkem z , datum, ve výši , částka, .8. Znaleckým posudkem č. , Anonymizováno, vypracovaným pro žalobkyni , tituly před jménem, , jméno FO, , datum, byla stanovena obvyklá cena id. ½ spoluvlastnického podílu na pozemcích zapsaných na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, se všemi součástmi a příslušenstvím k datu , datum, ve výši , částka, (č. l. 15-21).9. Tvrzení žalobkyně o výši kupní ceny v případě prodeje pozemku p. č. , hodnota, a p. č. , Anonymizováno, vše v k.ú. , adresa, , ve shodné lokalitě, žalobce prokazoval kupní smlouvou z , datum, uzavřenou mezi , tituly před jménem, , jméno FO, a , jméno FO, .10. Ze znaleckého posudku č. , Anonymizováno, (č.l. 54-70) z , datum, předloženého žalovaným o určení obvyklé ceny nemovitých věcí, zpracovaným zna