14 C 146/2023-49 — Okresní soud v Bruntále

1. Žalobce se domáhal určení zvýšení nájemného z bytové jednotky č. , hodnota, , sestávají se ze dvou pokojů, kuchyně a příslušenství, nacházející se v 2. podlaží domu č. p. , Anonymizováno, , v ulici , tituly za jménem, , adresa, v , adresa, (dále jen „byt“) s účinností od , datum, na částku , částka, /m2/měsíc. Svůj návrh žalobce odůvodnil tím, že mezi účastníky řízení byla dne , datum, uzavřena smlouva o nájmu předmětného bytu a k této smlouvě byl následně uzavřen mimo jiné i dodatek ze dne , datum, , kterým byla doba nájmu prodloužena do , datum, . Současné nájemné v bytě ve výši , částka, /m2/měsíc neodpovídá dle žalobce obvyklé výši nájmu v daném místě a čase a s přihlédnutím k této skutečnosti žalobce zaslal žalované dne , datum, návrh na zvýšení nájemného o 20 %, tedy na částku , částka, /m2/měsíc, s účinností od , datum, , a to na základě usnesení Rady města , adresa, ze dne , datum, , které o předmětném zvýšení nájemného rozhodlo. Žalobce má za to, že obvyklá výše nájemného se v , adresa, pohybuje v rozmezí částky 150-, částka, /m2/měsíc. Žalovaná dne , datum, žalobci sdělila, že s navýšením nájemného nesouhlasí, čímž nedošlo k dohodě mezi účastníky řízení. Za té situace žalobce podal návrh na určení výše nájemného ze strany soudu.2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasí z důvodu, že neměla nikdy obdržet oficiální návrh na zvýšení nájemného od žalobce a veškerá komunikace ohledně navýšení nájemného probíhala mezi ní a žalobcem pouze v telefonické podobě. Dále žalovaná nesouhlasí s novou výší měsíčního nájmu, když poukazuje na jiné nájemníky žalovaného, kteří mají nájem nižší (např. ve výši 60 či , částka, /m2/měsíc). Na závěr žalovaná podotkla, že za celou dobu trvání nájmu nebylo v domě na společných prostorech ani v samotném bytě proinvestováno ničeho.3. Soud z provedeného dokazování zjistil, že: Žalobce je zapsán jako vlastník bytu (důkaz: výpis z katastru nemovitostí ze dne , datum, ) se žalovanou sepsal dne , datum, písemnou dohodu, na základě které umožnil žalované daný byt užívat do , datum, a žalovaná se zavázala za toto užívání platit částku , částka, /m2/měsíc (důkaz: Smlouva o nájmu pro bydlení ze dne , datum, , Smlouva o nájmu bytu pro bydlení č.j. , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, Dodatek ze dne , datum, ). Rada města , adresa, schválila dne , datum, zvýšení nájemného u smluv o nájmu pro bydlení u bytových jednotek ve vlastnictví žalobce, které byly uzavřeny na základě nabídkového řízení na pronájem bytu, o 20 % od , datum, (důkaz: usnesení Rady města , adresa, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ). Žalobce žalované návrh na zvýšení nájemného ze dne , datum, doručil do její poštovní schránky dne , datum, (důkaz: návrh na zvýšení nájemného ze dne , datum, , výslech svědkyně , jméno FO, ). Žalovaná dne , datum, datovou schránkou žalobci sdělila, že s návrhem na zvýšení nájemného nesouhlasí (důkaz: vyjádření se ke zvýšení nájemného ze dne , datum, ). Obvyklá výše nájemného se pohybuje v , adresa, (dle polohy, vybavení, stáří bytové jednotky, apod.) od 150 až , částka, /m2/měsíc (důkaz: inzerát na pronájem bytu 2+1 o výměře 48 m2 za cenu , částka, za měsíc na , adresa, ve městě , adresa, , inzerát na pronájem bytu 2+1 o výměře 56 m2 za cenu , částka, za měsíc na , adresa, ve městě , adresa, , inzerát na pronájem bytu 2+kk o výměře 48 m2 za cenu , částka, za měsíc na , adresa, ve městě , adresa, , inzerát na pronájem bytu 3+1 o výměře 70 m2 za cenu , částka, Kč za měsíc na , adresa, ve městě , adresa, , inzerát na pronájem bytu 1+1 o výměře 33 m2 za cenu , částka, za měsíc na , adresa, ve městě , adresa, ).4. Při hodnocení důkazů soud vyšel zejména z písemných důkazů. Pokud jde však o doručení písemného návrhu na zvýšení nájemného žalované, vyšel soud z výpovědi svědkyně, dle které svědkyně za žalobce dne , datum, doručila návrh na zvýšení nájemného do poštovní schránky žalované. Soud měl na paměti, že svědkyně má silné vazby na žalobce (prakticky pro něj pracuje skrz jeho příspěvkovou organizaci) a je zde nutně riziko jisté nevěrohodnosti, nicméně soud nemá za to, že v daném případě byla výpověď svědkyně nevěrohodná či nepravdivá. Svědkyně vypovídala přesvědčivě a konzistentně, kdy její bezprostřední výstup v soudu nevyvolal jakékoliv pochybnosti o tom, že doručení řádně proběhlo (např. že by byla opomenuta schránka žalované při doručování), a tím přesvědčila soud o tom, že návrh byl doručen tak, jak tvrdí žalobce. Soud tak neuvěřil tvrzení žalované o tom, že jí nebyl doručen návrh na zvýšení nájemného ze dne , datum, , a to kvůli výše uvedenému a také kvůli tomu, že žalovaná sama ve svém vyjádření ze dne , datum, uvádí, že se vyjadřuje k „neformálně doručené žádosti“, což implikuje, že jí byla žádost doručena, jen ne formálním způsobem, tj. skrz doručovatele poštovních služeb (např. , právnická osoba, ).5. Zjištěný skutkový stav je následující: Žalobce jako zapsaný vlastník bytu uzavřel s žalovanou dne , datum, dohodu, na základě které umožnil žalované daný byt užívat a žalovaná se zavázala za toto užívání platit částku , částka, /m2/měsíc. Po odsouhlaseném zvýšení nájemného Radou města o 20 %, doručil žalobce dne , datum, do poštovní schránky žalované návrh na zvýšení nájemného. Dne , datum, pak žalovaná vyslovila nesouhlas se zvýšením nájemného. Obvyklé nájemné se v , adresa, pohybuje od 150 až , částka, /m2/měsíc.6. Podle § 2248 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o. z.), strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného.7. Podle § 2249 odst. 1 a 2 o. z., neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.8. Podle § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsobya) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě,b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.9. Zjištěný skutkový stav soud podřadil pod ustanovení § 2201 o. z. a násl. o nájmu, a zejména pod výše citované ustanovení § 2249 o. z., který určuje jednostranné zvýšení nájemného. Soud předně konstatuje, že návrh na zvýšení nájemného nebyl ze strany žalobce podán opožděně ani předčasně. Soud se tedy věcně zabýval uplatněným nárokem na zvýšení nájemného v bytě užívaném žalovanou s účinností od , datum, . Důvodem zvýšení nájemného byla skutečnost, že nájemné neodpovídá srovnatelnému nájemnému v daném místě a čase. Pro stanovení srovnatelného nájemného nařízení vlády č. 453/2013 Sb. upravuje dva shora specifikované způsoby. V daném případě žalobce prokázal, že u nejméně pěti srovnatelných bytů ve městě , adresa, průměrná výše nájemného za m2/měsíc činí částku cca , částka, . Za této situace žalobce prokázal, že srovnatelné nájemné v obvyklé výši v daném místě a čase je výrazně vyšší než stávající nájemné hrazené žalovanou ve výši , částka, /m2/měsíc. K tomu soud podotýká, že srovnatelné nájemné vychází dle zákona z cen zjištěných na realitním trhu, tj. z cen obvyklých. Pouhé srovnání nájemného s nájemným u jiných bytových jednotek žalobce je nepřípadné. Žalobce je totiž veřejnoprávní korporace, která může nabízet svůj majetek (bytové jednotky) k pronájmu i za nižší nežli obvyklou tržní cenu, pokud tím plní nějaké důležité společenské úkoly, což je jistě i zajištění bytových potřeb pro obyvatele , adresa, , nebo poskytování sociálních bytů atd. Skutečnost, že žalobce poskytuje nižší nežli obvyklé nájemné, je dobrodiní žalobce, a nikoliv jeho povinnost. Pokud tedy žalobce chce zvýšit ceny nájemného o 20 % minimálně jednou za 3 roky, a i po zvýšení nájemné nedosahuje obvyklého nájemného v daném místě a čase, nelze tomuto postupu nic vytknout. Pokud jde o námitku, že za celou dobu trvání nájmu nebylo do domu ani do bytu cokoliv investováno, není to pro posouzení možnosti zvýšení nájmu relevantní, protože relevantní jsou obvyklé ceny nájemného u jiných bytových jednotek, jak bylo uvedeno výše. Soud dále uvádí, že i písemná forma návrhu na zvýšení nájemného a doručení bylo splněno, protože žalovaná dostala návrh v písemné podobě do poštovní schránky, na tom nic nemůže změnit skutečnost, že návrh nebyl posílán prostřednictvím