6 C 316/2019-109 — Okresní soud v Břeclavi

1) Žalobkyně podala dne 7. 11. 2019 u soudu návrh, kterým se domáhala po žalovaném vydání bezdůvodného obohacení ve výši 200.000 Kč a dále zaplacení zákonných úroků z prodlení od 21. 10. 2019 do zaplacení. V žalobě je uvedeno, že žalobkyně coby zájemce a potažmo budoucí kupující, uzavřela se žalovaným coby převodcem a potažmo budoucím prodávajícím, dne 30. 8. 2019 smlouvu o rezervaci, jejímž předmětem byl závazek žalovaného po dobu rezervace, tj. do 30. 9. 2019, vykonávat činnost směřující k uzavření kupní smlouvy k níže specifikovaným nemovitostem, a to zejména že nebude k uvedeným nemovitostem sjednávat další rezervační smlouvy a po složení rezervační smlouvy, a po složení rezervační zálohy zajistit vypracování návrhu kupní smlouvy, smlouvy o advokátní úschově a návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a závazek žalobkyně nejpozději do skončení uvedené doby rezervace uzavřít za účasti zprostředkovatele žalovaným uvedou kupní smlouvu. 2) Předmětem uzavřené rezervační smlouvy, případně kupní smlouvy, měl být pozemek parc. [číslo] ostatní plocha o výměře [výměra] a pozemek parc. [číslo] orná půda o výměře [výměra], oba pozemky v obci [obec], katastrální území Hustopeče u Brna, zapsány na [list vlastnictví]. 3) Při podpisu rezervační smlouvy dne 30. 8. 2019 složila žalobkyně rezervační zálohu ve výši 200.000 Kč, a to v hotovosti k rukám žalovaného. 4) Žalovaný nabízel předmětné pozemky prostřednictvím inzertního portálu [webová adresa]. Tato nabídka kromě pozemků nabízela rovněž demontovatelné objekty o rozloze cca 144 m2 v nabídce označené jako obyvatelná chata, jejíž součástí byl například funkční sprchový kout, umyvadlo, splachovací záchod, krb, elektrické topení, klimatizační zařízení, alarm, vybavené místnosti i s lůžky ke spaní a také krytá terasa vydlážděná zámeckou dlažbou. Objekty jsou zastřešeny a napojeny na elektrickou síť, místní vodu ze studny a jímku a předmětné pozemky jsou rovněž dobře oploceny drátěným plotem s usazenými jekly betonu o výšce cca 2 m. V průběhu jednání žalobkyně se žalovaným o koupi předmětných pozemků včetně uvedených v objektu, žalovaný žalobkyni mnohokrát ujistil, že jsou ony demontovatelné objekty na předmětných pozemcích umístěných zcela legálně a nepodléhají ohlášení stavebnímu úřadu podle stavebního zákona. 5) Žalobkyně také před podpisem rezervační smlouvy seznámila žalovaného se svým záměrem postavit na předmětných pozemcích mobilhome či jiný podobný objekt neboť zde zamýšlela chovat psy. K tomuto záměru žalobkyně žalovaný žalobkyni opakovaně sdělil, že s umístěním mobilhomu na předmětných pozemcích nebude žádný problém. Proto žalobkyně s ohledem na svůj záměr podepsala rezervační smlouvu a složila zálohu. 6) Žalobkyně podala dne 11. 9. 2019 žádost adresovanou [stát. instituce], odboru územního plánování, jakožto příslušnému odboru, a to žádost ve věci záměru využití předmětných pozemků, přičemž v této žádosti žalobkyně uvedla, že jejím záměrem je realizovat na předmětných pozemcích stavbu typu mobilhome a chovat zde psy. Ze sdělení odboru územního plánování však vyplynulo, že pozemek parc. [číslo] je součástí návrhové plochy přírodní NP, kdy se jedná o plochu nezastavěného území, jejímž hlavní využití je vymezené za účelem zajištění podmínek pro ochranu přírody a přípustným využitím jsou pozemky zajišťující ekologickou stabilitu a podmíněně je přípustné využití v drobných stavbách pro veřejné užívání a nepřípustné jsou objekty stavby a činnosti neuvedené a nesouvisející s hlavním přípustným využitím. Pokud jde o pozemek parc. [číslo] je součástí plochy stávající využití Dopravní infrastruktura – silniční, kdy hlavním využitím je silniční doprava a nepřípustné využití je opět objekty stavby a činnosti neuvedené a nejsou související s hlavním a přípustným využitím. Městský úřad se vyjádřil k tomu, že na celém území města je nepřípustné umísťování mobilních domů, maringotek a uniobuněk apod. Pozemky není ani možné využít pro mobilhome. Na pozemcích umístěné demontovatelné objekty jsou tedy v rozporu s územně plánovací dokumentací a podle stavebního zákona podléhají ohlašovací povinnosti vůči stavebnímu úřadu. Jedná se tedy o tzv. černou stavbu. Žalobkyně by tedy nemohla na těchto pozemcích realizovat svůj záměr. Žalovaný tedy podle žalobkyně nesplnil svou povinnost a neobeznámil žalobkyni jakožto zájemce o všech skutečnostech kupovaných nemovitostí a jednak žalobkyni úmyslně uvedl v omyl, neboť zamlčel rozhodující skutečnosti v důsledku, čehož uzavřela rezervační smlouvu. Žalobkyně tedy odstoupila svým přípisem ze dne 27. 9. 2019 od rezervační smlouvy a vyzvala žalovaného k neprodlenému vrácení rezervační zálohy ve výši 200.000 Kč Rezervační smlouva je podle žalobkyně neplatná, neboť tato jednala v omylu a rozhodující okolnosti byly vyvolány i žalovaným jako druhosmluvní stranou. Takové jednání je třeba považovat za neplatné, aniž by se musela neplatnosti dovolávat. 7) K žalobě se vyjádřil žalovaný prostřednictvím své právní zástupkyně dopisem ze dne 18. 12. 2019. Žalovaný k tomu uvedl, že nárok žalobkyně neuznává. Ve svém vyjádření žalovaný odkazuje na rezervační smlouvu, kde je uvedeno, že si zájemce pozemky prohlédl a seznámil se s faktickým i právním stavem. Dále žalovaný uvedl, že sdělil všechny mu známé skutečnosti ohledně pozemku, resp. závady. Využití pozemku si mohla žalobkyně sama zjistit z územního plánu. Žalovaný má za to, že neuvedl žalobkyni v omyl, že nelze odkazovat na inzerát, který nebyl podán samotným žalovaným, ale pouze realitní kanceláří, která se žalovaným v žádném mandátním či jiném vztahu nebyla. Text inzerátu nebyl žalovaným dopředu konzultován. Dále má žalovaný za to, že žalobkyně řádně neodstoupila od uzavřené rezervační smlouvy, neboť toto právo náleželo do 30. 9. 2019, přičemž odeslání odstoupení učinila žalobkyně teprve 2. 10. 2019 a žalovanému bylo doručeno o den později, tj. 3. 10. 2019. Naopak žalobkyně je povinna uhradit žalovanému smluvní pokutu ve výši složené rezervační zálohy a žalovaný je oprávněn si tento nárok na úhradu smluvní pokuty započíst za zaplacenou rezervační zálohu. 8) K vyjádření žalovaného zaslal své stanovisko ještě zástupce žalobkyně, a to svým dopisem ze dne 22. 1. 2020, neboť z inzerátu vyplývá, že pozemek je vhodný k rekreaci, jakož i k chovu koní či jiných zvířat a zahradničení, přičemž obdobné tvrzení se vyskytuje i v jiných inzerátech. Žalovaný přesvědčil žalobkyni, že na předmětných pozemcích je možné realizovat její záměry s tím, že je možné na pozemcích realizovat chov zvířat, umístit zde mobilhome a užívat nabízenou funkční chatu. Žalovaný také zamlčel, že ke stavbě objektů, které se na pozemcích nachází, nebylo vydáno příslušné povolení, že se jedná o tzv. černou stavbu. Žalobkyně tedy znovu ve svém vyjádření zdůrazňuje, že jednání žalovaného bylo způsobilé na straně žalobkyně vyvolat omyl, a to v omyl o podstatných skutečnostech. 9) Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba žalobkyně je důvodná. 10) Podle ust. § 2991 odst. 1 a 2 občanského zákoníku zákona č. 89/2012 Sb., v platném znění, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plnění bez právního důvodu, plněním bez právního důvodu, který odpadl, protiprávnímu užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něj bylo plněno, co měl po právu činit sám. 11) Žalobkyně se domáhala vydání bezdůvodného obohacení ve výši 200.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z důvodu, že byla uvedena v omyl, a to jednak různými inzeráty a dále samotným jednáním žalovaného, který některé skutečnosti o prodávaných pozemcích a souvisejících, ať chatě, resp. spojených buňkách, zamlčel jako to, že tyto jsou zde postaveny jako černá stavba bez povolení, přičemž dle vyjádření [stát. instituce] takovéto stavby v uvedené lokalitě nejsou přípustné. Dále je zde možný určitý chov zvířat, kdy žalobkyně měla zájem o chov psů, případně dalších zvířat a taky měla být informována žalovaným, což však tento popřel, že je možné na pozemcích umístit ještě i mobilhomy, které jsou rovněž vyňaty z možnosti umístění na tyto pozemky, jak vyplývá ze stanoviska [stát. instituce]. 12) Soud však má jisté pochybnosti o tom, že žalobkyně byla uvedena v omyl, když jednak sama jednala ve své časové tísni, kdy přiznala, že všechno se odehrálo, jednání a podpis rezervační smlouvy, ve velmi krátké době, neboť musela odjet na dovolenou, dále sama žalobkyně potvrdila, že na předmětném pozemku byla, že viděla i stavby, které se zde nachází, že o těchto byla informována a konečně i ve vlastní rezervační smlouvě, kterou účastníci podepsali 30. 8. 2019 v bodě 1.2. je uvedeno, že si zájemkyně, tedy žalobkyně, nemovitosti fyzicky prohlédla, seznámila se s jejím faktickým právním stavem a po důkladné úvaze prohlašuje, že má vážný zájem a úmysl nabýt nemovitosti za kupní cenu a stát se tak vlastníkem nemovitostí. 13) Soud má tedy určité pochybnosti o tom, že by byla uvedena žalobkyně v omyl, i když je sk