23 C 18/2024-265 — Okresní soud v Českých Budějovicích

1. Argumentace stran1.1 Argumentace žalobkyně1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala proti žalované zaplacení částky 108 000 Kč s příslušenstvím představující dlužné nájemné a dlužné zálohy na energie za 6 měsíců trvání nájmu. Žalobkyně jakožto pronajímatel a žalovaná jakožto nájemce uzavřeli dne 8.8.2022 smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání, jejímž předmětem byla bývalá vrátnice areálu smaltovny v , adresa, . V den podpisu smlouvy podepsala žalovaná zároveň i předávací protokol, čímž měla žalovaná předané prostory i převzít. Dle žalobkyně tím žalovaná potvrdila, že si prostory chce pronajmout ve stavu, v jakém byly při uzavření nájemní smlouvy, a tedy, že je chce pronajmout i ve stavu bez úprav uvedených v předávacím protokolu. Úpravy uvedené v předávacím protokolu proto nemůžou být ani důvodem pro slevu z nájemného, natož pak důvodem pro výpověď smlouvy. Žalovaná měla možnost vytknout vady a požadovat změny předmětu nájmu při podpisu předávacího protokolu, resp. odmítnutím jeho podpisu. Žalobkyně navíc učinila všechny požadované změny uvedené v předávacím protokole řádně a včas, resp. by tak učinila, pokud by jí v tom nebylo bráněno žalovanou. Žalovaná prostory užívala a bez souhlasu žalobkyně v nich prováděla stavební úpravy, čímž došlo k jejich poškození. Předmět nájmu dle žalobkyně vady neměl a pokud nějaké měl, způsobila je žalovaná. Žalovaná dne 8.12.2022 nájemní smlouvu vypověděla, avšak dle žalobkyně nešlo o platnou výpověď ve smyslu § 2208 o.z. Dle žalobkyně nebyly vady opakovaně písemně uplatněny, většina z nich byla ve výpovědi namítána poprvé. Žádné vady nejsou zmiňovány ani v dopisu žalované z 6.10.2022. Žalobkyně proto trvala na tom, že nájemní smlouva skončí uplynutím výpovědní doby dne 11.4.2023, kdy byl i sepsán předávací protokol. Dle žalobkyně je její žaloba důsledkem nemravného pokusu žalované o přenesení následků vlastního podnikatelského selhání na žalobkyni. Z okolností případu totiž vyplývá, že žalovaná po převzetí prostor tyto prostory už užívat nechtěla. Žalovaná přitom mohla dát výpověď, namísto toho začala provádět stavební úpravy, čímž prostory žalobkyně poškodila. Situace vznikla tak, že žalované byl ukončen předchozí nájem, proto rychle hledala náhradu. Neměla jiné prostory a potřebovala je přinejmenším k uskladnění svých strojů. Žalobkyně žalované vyhověla. Při podpisu smlouvy dne 8.8.2022 došlo i k vymezení oprav, které lze hodnotit nanejvýš jako nedostatky ve smyslu čl. 4.4 smlouvy, tj. které nebrání užívání a nezakládají nárok na slevu. Jednalo se o odstranění turniketů, zvětšení místností vybouráním některých příček, výměnu WC a úklid a výmalbu. Tyto požadavky žalované na úpravu předmětu nájmu byly žalobkyní prováděny od 8.8.2022 do 1.9.2022. Pokud jde o turnikety, žalobkyně je odstranila bezprostředně po uzavření nájemní smlouvy. Pokud jde o úklid, prostory byly k 1.9.2022 uklizeny. Pokud byl ke dni výpovědi v prostorách nepořádek, zřejmě jej vytvořila žalovaná, když v prostorách v rozporu se smlouvou prováděla změny. Pokud jde o úpravu prostor, místnosti byly dle domluvy zvětšeny. Změna spočívala ve zbourání některých příček, které žalobkyně do 1.9.2022 odstranila a místnost tak zvětšila. Žalovaná naopak v rozporu s nájemní smlouvou provedla odstranění dalších příček. K tomu na žádost žalovaného nechala žalobkyně ještě před 1.9.2022 zazdít 2 okna. Žalobkyně tedy provedla opravy a úpravy dle předávacího protokolu vyjma výměny WC a komplexní výmalby, což nebylo považováno za problematické a bylo plánováno k realizaci. Žalovaná prostory započala využívat a začala v nich i skladovat věci, zřejmě zde však nemohla provozovat svůj závod. Tento stav přikládá žalobkyně na vrub žalované, která si vlivem chybného úsudku pronajala prostory, které pro ni nejsou vyhovující. Pokud však žalovaná náležitě nezměřila svá zařízení a neprověřila příkon elektrické energie před uzavřením nájemní smlouvy, nemůže to jít k tíži žalobkyně.2. Žalovaná přitom žalobkyni vyjma jistoty, jež jí byla vrácena a nájemné a poplatky za měsíc září 2022 ničeho nezaplatila. Žalovaná částka tak představuje 6 x nájemné po 15 000 Kč za měsíce říjen 2022 až březen 2023 a zálohy na služby ve výši 6 x 3 000 Kč za stejné období. Kromě toho požadovala žalobkyně i smluvní úrok z prodlení ve výši 0,1 % denně z dlužných částek.1.2 Argumentace žalované3. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala, a to ani co do důvodu, tak ani co do výše. Namítla, že žalobkyně nikdy nepředala žalované předmět nájmu v dohodnutém stavu umožňujícím jeho užívání žalovanou. Z toho důvodů žalovaná předmět nájmu nikdy neužívala a tím žalované nevznikla povinnost hradit za užívání prostor nájemné. V předávacím protokolu z 8.8.2022 bylo výslovně dohodnuto, že předmět nájmu bude žalobkyní uveden do stavu, že budou: odstraněny turnikety, bude proveden úklid, malba místností, výměna toalet a dojde ke zvětšení místnosti dle předchozí domluvy. Provedení těchto úprav bylo nezbytné k užívání prostor ke sjednanému účelu, tj. k provozování výroby reklamních materiálů pomocí sítotisku, pryskyřice a laseru a dále jako skladovací prostor. Tyto změny měla žalobkyně provést nejpozději k prvnímu dni nájmu, tj. nejpozději k 1.9.2022. To však nesplnila ani do sjednaného data ani nikdy později. Žalovaná proto žalobkyni v průběhu září 2022 opakovaně vyzývala ke splnění smluvních povinností, k čemuž stále nedocházelo. Žalobkyně se snažila věc řešit nabídkou jiných prostor, které ovšem nebyly pro žalovanou vhodné. Protože žalobkyně nebyla schopna dostát svým závazkům, koncem září 2022 vrátila makléřka, která prostory pro žalovanou objevila, žalované sjednanou provizi. Ani do konce září 2022 nebyly požadované změny provedeny. Žalovaná proto vyhledala právní pomoc a jejím prostřednictvím byla žalobkyně vyzvána, aby do 10.10.2022 písemně potvrdila, zda své smluvní povinnosti splní, jinak si bude muset žalovaná najít jiné prostory. Žalovaná také žalobkyni vyzvala, aby vrátila nájemné za září 2022, kauci 15 000 Kč a zálohu na topení 3 000 Kč za září 2022. Dne 12.10.2022 pak žalovaná pořídila podrobnou fotodokumentaci a 18.10.2022 proběhla v předmětných prostorách schůzka, jíž se účastnil jednatel žalobkyně , jméno FO, , jednatelka žalované , jméno FO, , společník žalované , jméno FO, s manželkou a zástupce žalované , tituly před jménem, , jméno FO, . Jednání však nic pozitivního nepřineslo. Z toho důvodu přistoupila žalovaná dne 8.12.2022 k výpovědi nájemní smlouvy, a to podle § 2208 odst. 1 poslední věty o.z., tj. z důvodu, že předmět nájmu trpí vadami, které zásadním způsobem ztěžují jeho užívání, resp. jej zcela znemožňují. Jednalo se o výpověď s okamžitou účinností. Z opatrnost žalovaná uplatnila také právo na prominutí nájemného za září 2022 až do ukončení nájemní smlouvy. Žalovaná výpověď akceptovala, avšak neakceptovala její okamžitou účinnost a trvala na tříměsíční výpovědní lhůtě. Proto trvala, že klíče převezme až po této lhůtě. K tomu došlo 11.4.2023, o čemž byl sepsán protokol, v němž byl stav energií popsán jako beze změn. To také dokládá, že prostory nebyly žalovanou nikdy užívány.4. Dle žalované není předávací protokol z 8.8.2022 svým obsahem předávacím protokolem, ale představuje doplňující ujednání k nájemní smlouvě, v němž jsou dohodnuty konkrétní změny předmětu nájmu, které má pronajímatel provést do 1.9.2022. Protokol nezachycuje typicky konkrétní stav, soupis vad ani prohlášení žalované, že v tomto stavu nemovitost přebírá do užívání. Právní jednání se nehodnotí dle svého označení, ale dle svého obsahu. Chybí zde prohlášení žalované, že předmět nájmu v tomto stavu přejímá do užívání, naopak obsahuje výčet požadovaných stavebních úprav. Jedná se tudíž o ujednání o změnách předmětu nájmu, které se žalobkyně zavázala provést nejpozději k prvnímu dni nájmu. Teprve po provedení těchto změn bylo předpokládáno komplexní předání předmětu pronájmu, při němž by došlo k zachycení stavu. Na základě tohoto dokumentu tak nedošlo k předání nemovitosti do užívání. Byly pouze dohodnuty změny předmětu nájmu a klíč poskytnutý žalované jí jen umožňoval kontrolu nad prováděním změn. Po provedení změn mělo dojít k předání nových klíčů včetně klíče od vstupní brány a klíčů od vnitřních dveří. K tomu ale nikdy nedošlo, žalobkyně úpravy nikdy nedokončila.5. Pokud žalobkyně uvádí, že žalovaná měla možnost v protokole z 8.8.2022 vytknout vady a požadovat změny při podpisu protokolu, pak k tomu právě došlo. Je logické, že pokud žalovaná požadovala stavební změny, musely být žalobkyní nejprve provedeny a teprve poté je mohla žalovaná zkontrolovat a prohlásit, že v tomto stavu nemovitost nepřijímá do užívání.6. Žalobkyně dle žalované splnila jediný požadavek uvedený v předávacím protokole, a to odstranění turniketů. Pokud jde o „zvětšení místností dle předchozí domluvy“, žalobkyně se zavázala do 1.9.2022 zvětšit místnosti zbouráním některých příček. S tímto procesem žalobkyně započala, ale nikdy ho nedokončila. Vybourané části zdí a stěn neomítla a nevymalovala. Při zvětšování prostoru žalobkyně i ob