10 C 440/2023-73 — Okresní soud v Chebu

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal určení obsahu nájemní smlouvy, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobu odůvodnil tím, že dne 31. 5. 2013 uzavřel žalobce jako nájemce a žalovaný jako pronajímatel smlouvu o nájmu nebytových prostor. Doba nájmu byla sjednána na dobu určitou v trvání 5 let s účinností od 1. 10. 2013 do 31. 9. 2018. Dále bylo ve prospěch žalobce sjednáno přednostní právo na uzavření nové nájemní smlouvy, pokud žalobce v době nejpozději 180 dnů uplynutím doby nájmu uplatní právo na uzavření nové nájemní smlouvy, a to vždy na dobu dalších 5 let. V roce 2018 požádal žalobce o uzavření nové nájemní smlouvy. Žalovaným byla vyhotovena a účastníky podepsána nájemní smlouva ze dne 20. 4. 2018, s účinností ode dne uzavření smlouvy. Ke smlouvě pak byly vyhotoveny dva dodatky. Žalobce opětovně požádal žalovaného o prodloužení nájemní smlouvy na dobu dalších 5 let dopisy ze dne 17. 2. 2023, a ze dne 13. 7. 2023, na které však nebylo žalovaným žádným způsobem reagováno. Žalobce tak splnil všechny předpoklady pro uzavření obnovené nájemní smlouvy k dotčenému nebytovému prostoru s účinností od 1. 10. 2023, neboť o obnovení nájemní smlouvy řádně a včas požádal, neměl vůči žalovanému žádný dluh a žalovaný nesdělil žalobci žádné výhrady ke způsobu užívání předmětu nájmu žalobcem. Žalobce má na požadovaném určení naléhavý právní zájem, neboť žalovaný odmítá s žalobcem nájemní smlouvu pro období od 1. 10. 2023 na dobu určitou 5 let uzavřít, a namísto uzavření nájemní smlouvy přistoupil ke svévolnému a násilnému převzetí předmětu nájmu, uzavření provozovny žalobce a jejímu vyklizení.2. Žalovaný se vyjádřil tak, že je přesvědčen, že žalobcem uplatněný nárok není důvodný a že nájemní vztah mezi účastníky byl ukončen dnem 30. 9. 2023. Žalovaný činí nesporným, že mezi účastníky byla uzavřena nejprve smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 31. 5. 2013, která založila nájemní právo k předmětným nebytovým prostorám ve prospěch žalobce od 1. 10. 2013 do 30. 9. 2018. Následně byla mezi účastníky uzavřena smlouva o nájmu prostor sloužících podnikání, a to dne 20. 4. 2018 s tím, že tato smlouva byla opět sjednána na dobu určitou v trvání 5 let, když v souladu s dodatkem č. , hodnota, byl počátek nájemního vztahu tímto dodatkem stanoven na 1. 10. 2018 a nájemní vztah měl tedy trvat do 30. 9. 2023. Žalovaný má tedy za to, že oprávnění žalobce užívat předmětný prostor sloužící podnikání skončilo dne 30. 9. 2023. Smlouva z roku 2013 obsahovala ujednání o přednostním právu nájemce na uzavření nové nájemní smlouvy, a to vždy na dobu dalších 5 let. Při gramatickém výkladu tohoto ujednání tedy nešlo o automatické prodlužování stávající smlouvy (a nic takovému ujednání případně nebránilo), ale o právo uzavřít nájemní smlouvu novou bez garance zachování jejího původního obsahu. Toto velmi obecné ujednání tedy dávalo stávajícímu nájemci určitou preferenci při jednání o sjednání dalšího období nájmu, ale pronajímatel stanovil zásadní podmínku, že dojde k dohodě o nové výši nájemného. Kdyby skutečná vůle obou účastníků směřovala ke vzniku nároku žalobce na prodloužení (opakované) nájemního vztahu, bylo by ve smlouvě zakotveno, že se nájemní vztah při splnění sjednaných podmínek automaticky prodlužuje. Za takové situace by nebylo zapotřebí uzavírat novou nájemní smlouvu. Žalovaný má za to, že žalobci nárok na uzavření nové nájemní smlouvy nevznikl a žaloba na určení obsahu nájemní smlouvy není důvodná.3. Z provedeného dokazování má soud za prokázané následující skutečnosti. Mezi účastníky byla uzavřena nejprve smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 31. 5. 2013, která založila nájemní právo k předmětným nebytovým prostorám ve prospěch žalobce od 1. 10. 2013 do 30. 9. 2018 (je zřejmé, že písařskou chybou bylo ve smlouvě chybně uvedeno „31. 9. 2018“). Předmětem nájmu byl nebytový prostor umístěný v prvním nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, ve , jméno FO, , postaveného na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , jméno FO, . Jedná se o nebytový prostor o celkové podlahové ploše , Anonymizováno, m². Předmětem nájmu byla dále část pozemku parc. č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m² představující prostor před provozovnou umístěnou v nebytovém prostoru. Následně byla mezi účastníky uzavřena smlouva o nájmu prostor sloužících podnikání, a to dne 20. 4. 2018 s tím, že tato smlouva byla sjednána na dobu určitou v trvání 5 let, a to ode dne podpisu této smlouvy, tedy od 20. 4. 2018. Dne 15. 10. 2018 uzavřeli účastníci dodatek č. , hodnota, , v němž se dohodli, že „Nájem podle této smlouvy se sjednává na dobu určitou 5 let, s účinností ode dne 1. 10. 2018“. Z tohoto dodatku vyplývá, že počátek nájemního vztahu byl tímto dodatkem stanoven na 1. 10. 2018 a nájemní vztah měl tedy trvat do 30. 9. 2023. Účastníci uzavřeli dodatek č. , hodnota, ze dne 17. 12. 2020, jímž se upravovalo snížení nájmu z důvodu nouzového stavu vyhlášeného Vládou České Republiky a navazujícího rozhodnutí starosty města , jméno FO, č. , Anonymizováno, ze dne 24. 4. 2020.4. Z dopisu žalobce ze dne 17. 2. 2023 adresovaného žalovanému je zřejmé, že tento žádal o prodloužení nájemní smlouvy o nájmu nebytových prostor na dobu 5-10 let s tím, že nájem byl sjednán na dobu určitou 5 let ode dne 1. 10. 2018. Žalovaný totéž uváděl v dopise ze dne 13. 7. 2023 a navíc v tomto uvedl, že za pronájem nabízí 45 000 Kč měsíčně. Z emailu ze dne 20. 4. 2023 vyplývá, že paní Matúšová referentka OSM informovala žalobce o tom, že byl odložen záměr týkající se pronájmu nebytových prostor a toto se bude projednávat na schůzi rady města v září 2023 a nechť tedy podá novu žádost v září 2023, ve které nabídne cenu. V dopise ze dne 4. 9. 2023 nabízel žalovaný žalobci za měsíční pronájem částku 48 000 Kč měsíčně a toto bylo žalovanému doručeno dne 5. 9. 2023. Z dopisu ze dne 27. 9. 2023 adresovanému žalovanému vyplývá, že žalobce zaslal „výzvu k uzavření nové (obnovené) nájemní smlouvy“, když žalovaný na předchozí dopisy nikterak nereagoval. Z dalších doložených dopisů je zřejmé, že mezi právními zástupci účastníků probíhala komunikace ohledně předmětných nebytových prostor a jejich následného vyklizení. Dále má soud za prokázané, že záměr obce týkající se pronájmu předmětné nemovitosti byl zveřejněn dne 14. 1. 2013 a v tomto není žádná zmínka o zřízení přednostního práva pro stávajícího nájemce ani o prolongaci nájemní smlouvy. V roce 2018 byly k pronájmu zveřejněny dva záměry s ohledem na uzavření dodatku č. , hodnota, , tedy dne 14. 2. 2018 a dne 12. 3. 2018, ani v jednom z těchto záměrů není žádná zmínka o zřízení přednostního práva pro stávajícího nájemce ani o prolongaci nájemní smlouvy. Z usnesení č. 87/23 ze dne 6. 4. 2023 je patrné, že záměr týkající se pronájmu nebytových prostor bude projednán na schůzi rady města v září 2023 a že žalobce má být poučen o podání nové žádosti v měsíci září 2023 a nabídnout cenu nájmu na další období. Z předložených listin vyplývá, že záměr týkající se pronájmu nemovité věci byl zveřejněn jak v roce 2013, tak i opakovaně v roce 2018 a následně i v roce 2023.5. Dále má soud za prokázané, že žalovaný a paní , jméno FO, uzavřeli dne 26. 9. 2023 smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání, když předmětem nájmu byl nebytový prostor umístěný v prvním nadzemním podlaží domu č. p. 378 ve , jméno FO, , postaveného na pozemku parc. č. st. 31/2 v k. ú. , jméno FO, . Smlouva byla uzavřena na dobu určitou 1 roku s účinností ode dne 1. 10. 2023 s tím, že pokud dojde k předání předmětu nájmu do rukou nájemce později než 1. 10. 2023, začíná nájemní vztah teprve předáním. Nájemné bylo sjednáno ve výši 45 150 Kč měsíčně. K tomuto byl následně dne 1. 12. 2023 vyhotoven protokol o předání a převzetí nemovitostí a movitého majetku.6. Soud zamítnul návrh na provedení důkazů výslechy svědků paní , jméno FO, (nová nájemkyně) a pana , Anonymizováno, (z odboru majetku města , jméno FO, ), když tito měli prokázat, že nová nájemkyně nepřevzala nemovitost do užívání. Toto bylo nicméně vyvráceno, respektive užívání předmětné nemovitosti novou nájemkyní bylo potvrzeno protokolem o předání a převzetí nemovitosti a movitého majetku, a výslech svědků se tak soudu jevil jako zcela nadbytečný.7. Podle ustanovení § 1724 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „ObčZ“) smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy.8. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Soud má za prokázané, že v roce 2013 si účastníci sjednali nájemní smlouvu na dobu určitou 5 let. Následně v roce 2018 si účastníci sjednali novou nájemní smlouvu, která upravovala v období od 1. 10. 2018 do 30. 9. 2023 práva a povinnosti smluvních stran uzavřenou smlouvu ze dne 20. 4. 2018 včetně dodatků. Tato smlouva žádné přednostní právo pro žalobce neobsahovala. V této smlouvě, a zejména pak v dodatku č. , hodnota, , projevili oba účastníci vůli řídit se právy a povinnostmi upravenými ve smlouvě z roku 2018.