16 C 194/2023-196 — Okresní soud v Chebu

1. Žalobkyně se domáhala vyklizení bytové jednotky pod bodem I. výroku tohoto rozsudku specifikované s odůvodněním, že mezi žalobkyní a žalovaným byla dne 19. 1. 2022 uzavřena nájemní smlouva, na jejímž základě přenechala žalovanému shora uvedený byt k užívání. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do 31. 12. 2022. Následně byla účastníky dne 1. 1. 2023 uzavřena nová nájemní smlouva, opět na dobu určitou, a to do 31. 1. 2023. Žalovaný byt v den skončení nájmu nevyklidil, tento odmítl žalobkyni předat a do dnešního dne předmětný byt užívá. Žalovaný byl přitom žalobkyní opakovaně vyzýván k vyklizení bytu. Žalobkyně dále po žalovaném požaduje za dobu, kdy žalovaný užívá byt bez platné nájemní smlouvy, tedy za období od 1. 2. 2022 do 31. 7. 2025, částku 206 099 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení od 1. 8. 2025 do zaplacení. K odůvodnění tohoto nároku uvedla, že v nájemní smlouvě bylo stranami sjednáno nájemné ve výši 8 000 Kč a žalovaný zaplatil, ať sám či prostřednictvím třetích osob, za shora uvedené období na nájemném celkem částku 129 901 Kč. Za uvedené období, tedy dobu od 1. 2. 2022 do 31. 7. 2025 (42 měsíců), byl však povinen zaplatit částku 336 000 Kč, žalobkyně se tak v tomto řízení domáhá zaplacení částky 206 099 Kč, která představuje rozdíl mezi částkami, které žalovaný již zaplatil a tím, co za uvedenou dobu měl na nájemném zaplatit. Žalobkyně přitom všechny platby ze strany žalovaného započetla na dluh na nájemném.2. Usnesením zdejšího soudu ze dne 5. 7. 2024, č.j. 16 C 194/2023-74, byl žalovanému ve smyslu § 29 odst. 3, 4 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „OSŘ“) ustanoven opatrovník z řad advokátů, a to , Jméno opatrovnice, , z důvodu, že u zdejšího soudu je pod sp.zn. , anonymizováno, vedeno řízení o omezení svéprávnosti a opatrovnictví žalovaného, kdy soud s ohledem na tuto skutečnost má pochybnosti o schopnosti žalovaného řádně v tomto řízení hájit své zájmy.3. Žalovaný předkládal soudu četná písemná podání, která však spíše dokreslovala žalovaného pohled na vzájemné vztahy mezi ním a žalobkyní, k samotnému předmětu sporu však relevanci spíše postrádala.4. Opatrovnice žalovaného se k žalobou uplatněným nárokům vyjádřila tak, že je zřejmé, že mezi účastníky došlo dne 1. 1. 2023 k uzavření další nájemní smlouvy. Vzhledem k tomu, že žalobkyně tuto k důkazu nepřipojila, a vzhledem ke zdravotnímu stavu žalovaného, není zřejmé, jaká byla vzájemná ujednání. Tato ujednání jsou pak významná i ve vztahu k nároku na zaplacení částky 206 099 Kč s příslušenstvím. Pakliže by bylo prokázáno, že nájemní vztah skutečně zanikl, předkládá ke zvážení, zda s ohledem na sociální situaci žalovaného, s nímž je vedeno řízení o omezení svéprávnosti a žalovaný je nemajetný, je vyklizení bytu v souladu s dobrými mravy.5. Mezi stranami nebylo sporu (§ 120 odst. 3 zákona OSŘ), že nájem k předmětnému bytu, jehož vyklizení se žalobkyně domáhá, byl sjednán do 31. 1. 2023. Rovněž nebylo mezi účastníky sporu, že žalovaný předmětný byt dodnes užívá. Strany dále učinily nesporným, že účastníky byl sjednán nájem ve výši 8 000 Kč měsíčně.6. Z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí vyplývá, že žalobkyně je vlastnicí bytové jednotky č. , Anonymizováno, nacházející se v budově č.p. , Anonymizováno, a podílu na společných částech domu o velikosti 4846/27772 v k.ú. , adresa, .7. Z nájemní smlouvy ze dne 19. 1. 2022 vyplývá, že touto žalobkyně přenechala žalovanému do užívání shora uvedenou bytovou jednotku a žalovaný se zavázal dle č.l. V. předmětné smlouvy hradit žalobkyni za její užívání nájemné ve výši 8 000 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 500 Kč měsíčně, to vše nejpozději do každého 5. dne v měsíci. Nájem byl v bodu III. č.l. 3.1 sjednán na dobu určitou, a to od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022 s možností prodloužení pouze písemnou dohodou obou smluvních stran. Jiný způsob sjednání pokračování nájmu strany vyloučily.8. Z dodatku č. 1 ze dne 7. 12. 2022 vyplývá, že se účastníci dohodli na zálohách ve výši 500 Kč, kdy tyto jsou specifikovány tak, že elektřina společných prostor činí 24 Kč a studená voda částku 476 Kč měsíčně.9. Z dodatku č. 2 ze dne 5. 12. 2022 vyplývá, že se účastníci tímto dohodli na způsobu zápočtu peněžité jistoty ve výši 16 000 Kč, kdy částka 8 000 Kč bude použita na úhradu dlužného nájemného za měsíc listopad 2022 a částka 8 000 Kč na úhradu dlužného nájemného za měsíc prosinec 2022. Žalovaný se rovněž zavázal k úhradě dluhu na zálohách za měsíce listopad a prosinec 2022 v souhrnné výši 1 000 Kč, a to do 31. 1. 2023.10. Z opakované výzvy k opuštění bytu ze dne 13. 4. 2023 vyplývá, že žalovaný byl touto vyzván ve lhůtě 3 dnů od doručení k vyklizení předmětného bytu. Z dodejky vyplývá, že tato výzva byla žalovanému odeslána téhož dne.11. Z nájemní smlouvy ze dne 1. 1. 2023 vyplývá, že touto žalobkyně přenechala žalovanému do užívání shora uvedenou bytovou jednotku a žalovaný se zavázal dle č.l. V. předmětné smlouvy hradit žalobkyni za její užívání nájemné ve výši 8 000 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 500 Kč měsíčně, to vše nejpozději do každého 5. dne v měsíci. Nájem byl v bodu III. č.l. 3.1 sjednán na dobu určitou, a to od 1. 2. 2022 do 31. 12. 2022 s možností prodloužení pouze písemnou dohodou obou smluvních stran. Jiný způsob sjednání pokračování nájmu strany vyloučily. Dle tohoto článku se dále strany dohodly, že pokud nebude peněžitá jistota do 31. 1. 2023 uhrazena na účet pronajímatele, uzavřená nájemní smlouva dne 31. 1. 2023 končí a nájemce je povinen předat dne 31. 1. 2023 v 15 hod. byt. V čl. V. předmětné smlouvy se žalovaný zavázal hradit žalobkyni za užívání bytu nájemné ve výši 8 000 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 500 Kč měsíčně, to vše nejpozději do každého 5. dne v měsíci. Strany si v čl. VI. bodu 6.1. sjednaly peněžitou jistotu ve výši 24 000 Kč s tím, že pokud tato nebude žalovaným uhrazena do 31. 1. 2023, žalovaný je povinen byt téhož dne předat.12. Z dodatku č. 1, který není opatřen podpisy stran, vyplývá, že tento dodatek byl činěn k uzavřené nájemní smlouvě ze dne 1. 1. 2023, kdy v čl. III. bodu 3.1 došlo k písařské chybě, kdy byl uveden datum trvání nájemní smlouvy od 1. 2. 2022 do 31. 12. 2022, namísto data od 1. 1. 2023 do 31. 1. 2023.13. Z potvrzení o provedení transakce vyplývá, že , Jméno žalovaného, poukázal na účet uvedený v nájemní smlouvě dne 28. 1. 2022 platbu 16 000 Kč, dne 2. 2. 2022 platbu 8 500 Kč, dne 15. 2. 2022 platbu 8 500 Kč, dne 14. 3. 2022 platbu 8 500 Kč, dne 19. 4. 2022 platbu 8 500 Kč, dne 19. 5. 2022 platbu 8 500 Kč, dne 20. 6. 2022 platbu 8 500 Kč, dne 26. 8. 2022 platbu 8 500 Kč, dne 20. 9. 2022 platbu 8 500 Kč, dne 25. 10. 2022 platbu 8 500 Kč, dne 10. 2. 2023 platbu 4 500 Kč spolu se zprávou pro plátce a příjemce – nájemné 01/2023 + služby částka 4 000 Kč uhrazena v hot., dne 15. 2. 2023 platba 4 000 Kč spolu se zprávou pro plátce a příjemce nájemné 1/2 za měsíc únor 23. Dále z potvrzení o provedení transakce vyplývá, že na účet uvedený ve smlouvě byla dne 11. 4. 2023 poukázána platba 6 000 Kč od , jméno FO, spolu se zprávou , jméno FO, -nájem za , jméno FO, . Z potvrzení o provedení transakce vyplývá, že dne 10. 5. 2023 byla na účet uvedený v nájemní smlouvě poukázána platba 18 901 Kč od Karlovarského kraje.14. Podle § 2 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění.15. Podle § 1042 o.z. se vlastník může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.16. Podle § 2201 o.z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.17. Podle § 2235 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.18. Podle § 2285 o.z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.19. Podle § 2295 o.z. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.20. Shora zjištěný skutkový stav soud po právní stránce posoudil následovně. Žalobkyně a žalovaný uzavřeli (naposledy) dne 1. 1. 2023 smlouvu o nájmu bytu ve smyslu ustanovení § 2235 a násl. o.z., na jejímž základě žalobkyně přenechala žalovanému k zajiště