48 C 58/2024-47 — Okresní soud v České Lípě

Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 9. 2. 2024 domáhá zrušení závazku dle § 2000 občanského zákoníku, a to konkrétně nájemní smlouvy ze dne , datum, uzavřené mezi účastníky. Žalobkyně tvrdí, že je vlastníkem pozemku č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , jehož součástí je zemědělské stavba bez č.p., a že se žalovanou uzavřela dne , datum, nájemní smlouvu, kterou žalované přenechala jako nájemci k užívání část stavby v rozsahu 334 m2, což je ¼ celkové plochy stavby, za nájemné ve výši 12 000 Kč ročně. Výše tohoto nájemného nereflektuje změnu ekonomických a sociálních poměrů nastalých od roku 2008 do roku 2023, a neumožňuje žalobkyni investovat do stavby. Žalovaná se o stavbu nestará a užívá ji ve větším rozsahu než ji opravňuje smlouva, kdy tímto svévolně zasahuje do vlastnického práva žalobkyně. Žalobkyně se tedy z těchto důvodů dovolala dopisem z 2. 10. 2023 svého práva dle § 2000 občanského zákoníku a navrhla žalované ukončení nájemní smlouvy k 31. 12. 2023. Žalovaná tento návrh odmítla dopisem ze dne 18.10.2023 a uvedla, že jí svědčí vážný důvod, který spočívá v dohodě o nekonkurenci při odkoupení stavby žalobkyní za poskytnutí jistoty dlouhodobé stability při podnikání. Zároveň dala žalovaná najevo svůj zájem stavbu odkoupit za částku 2 000 000 Kč, kterou žalobkyně považuje za nepřiměřeně nízkou. Žalobkyně tvrdí, že žádný takový vážný důvod jí není znám.Žalovaná k žalobě uvedla, že s návrhem nesouhlasí a považuje jej za v rozporu s dobrými mravy, kdy se žalobkyně chce zprostit závazků vůči žalované, které převzala spolu s majetkovým prospěchem, který díky žalované získala. Uvedla, že žalobkyně v roce 2003 oslovila , jméno FO, , otce společníků a jednatelů žalované, a právního předchůdce žalované, co se týká podnikatelské činnosti této rodinné firmy. Předmět nájmu byl, společně s jinými nemovitostmi, předmětem dražby. , jméno FO, i žalobkyně se zajímali o jeho nabytí za výhodných podmínek a chtěli se účastnit dražby, kdy vyvolávací cena byla nízká. V tomto stadiu kontaktovala pana , jméno FO, žalobkyně s tím, že nemovitosti chtějí nabýt do vlastnictví, ale budovu celou nepotřebují využívat. Žalobkyně navrhla, že nemovitosti v dražbě koupí s tím, že pan , jméno FO, se dražby nezúčastní, aby nezvyšoval cenu, a žalobkyně mu část nemovitosti dlouhodobě pronajme za předem dohodnutých, zvýhodněných podmínek. Žalobkyně sama připravila smluvní dokumentaci – smlouvu o smlouvě budoucí stanovující závazek právního předchůdce žalované nezúčastnit se dražby a závazek žalobkyně umožnit objekt užívat za podmínek stanovených v nájemní smlouvě, nájemní smlouvu a smlouvu o předkupním právu. Dne , datum, uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí, a poté, co žalobkyně v dražbě získala předmět nájmu do vlastnictví, uzavřeli dne , datum, nájemní smlouvu a smlouvu o předkupním právu. Koncem roku , Anonymizováno, pan , jméno FO, oznámil žalobkyni, že své podnikání bude nadále provozovat prostřednictvím společnosti s ručením omezeným, a dohodli se, že smlouvy budou za původních podmínek postoupeny na žalovanou. Žalobkyně souhlasila a opětovně sama připravila smluvní dokumentaci, kterou strany podepsali k , datum, . Nájemné tedy nebylo dohodnuto jako nájemné tržní, ale reflektuje dohodu o dražbě. Inflační doložku, která v původní nájemní smlouvě byla, vypustila z textu nájemní smlouvy z roku , Anonymizováno, sama žalobkyně. Pokud se týká nemožnosti žalobkyně investovat do nemovitosti, pak žalovaná uvádí, že předmět nájmu je starý jednoduchý betonový seník, sestávající se z obvodových zdí a střechy. Žalovaná vždy prováděla opravy sama, na vlastní náklady, kdy odstranila zatékání do objektu a závady v elektroinstalaci. Objekt na vlastní náklady zabezpečila alarmem. Žalobkyně na náklady žalované nechala zhotovit i nový rozvaděč. V současné době není žalované známa žádná investice, která by byla nezbytná nebo žalobkyní plánována. K tvrzení, že žalovaná porušuje smlouvu, když využívá celou budovu žalovaná uvedla, že patrně využívá větší plochu než pronajatou ¼ budovy. Není pravdou, že by tak činila bez vědomí a souhlasu žalobkyně. Žalobkyně využívá budovu k uskladnění svých zemědělských strojů, a žalovaná musí ponechat středem budovy široký prostor, aby žalobkyně měla k uskladněným strojům přístup. Z tohoto důvodu využívá prostor kolem stěn. Do podání žaloby tato dohoda fungovala a žalovaná nebyla žalobkyní upozorněna na údajné užívání větší plochy, seznámena s případnými výhradami a neobdržela žádnou výzvu k nápravě. Po obdržení výzvy žalovaná nabídla žalobkyni odkup objektu za cenu 2 000 000 Kč, která je nepochybně násobně vyšší než cena, za kterou žalobkyně objekt získala. Dále navrhovala zkrácení doby nájmu na dobu, než si postaví obdobný objekt na svém pozemku. Žalobkyně s žádným tímto řešením nesouhlasila.Žalobkyně se pak podrobněji odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 11. 2021 sp. zn. 26 Cdo 740/2021.Z výzvy k ukončení nájemní smlouvy a návrhem dohody o ukončení soud zjistil, že žalobkyně dopisem z 2. 10. 2023 navrhla žalované ukončit nájemní vztah k , datum, , s tím, že jinak podá žalobu na zrušení nájemního vztahu soudem.Z vyjádření žalovaného k návrhu soud zjistil, že žalovaná odmítla ukončení nájmu s odkazem na dohodu uzavřenou při koupi objektu, a zároveň nabídla odkoupení budovy za částku 2 mil. Kč.Ze smlouvy o uzavření budoucí smlouvy z , datum, soud zjistil, že žalobkyně, jako strana zavázaná, uzavřela s , jméno FO, , IČO , IČO, , jako stranou oprávněnou, smlouvu, jejímž předmětem byl mechanizovaný seník na st. p. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , kdy závazek strany zavázané v bodě 1 smlouvy byl uzavřít do 1 měsíce od zápisu vkladu vlastnického práva do katastru se stranou oprávněnou nájemní smlouvu a smlouvu o předkupním právu, uvedené v příloze smlouvy, a závazek strany oprávněné byl, že nebude v dražbě předmětu smlouvy podávat nabídky, převyšující nabídky strany zavázané, a že se dražby nezúčastní, pokud bude strana zavázaná jediným účastníkem dražby. V bodě 2 si pro porušení těchto závazků dohodli smluvní pokuty, a to strana zavázaná 600 000 Kč a strana oprávněná 1 000 000 Kč. Přílohou smlouvy je návrh nájemní smlouvy a smlouvy o předkupním právu s , jméno FO, .Z nájemní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně, jako vlastník mechanizovaného seníku na st. p. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , uzavřela s , jméno FO, , IČO , IČO, , jako nájemcem, nájemní smlouvu na užívání ¼ výměry objektu za cenu 12 000 Kč na dobu 50 let. Smlouva obsahuje u nájemného inflační doložku, což je jediné, v čem se liší od nájemní smlouvy v příloze smlouvy o uzavření budoucí smlouvy z , datum, .Ze smlouvy o předkupním právu ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně, jako vlastník mechanizovaného seníku na st. p. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , a povinný, uzavřela s , jméno FO, , IČO , IČO, , jako oprávněným, smlouvu, jíž zřídila ve prospěch oprávněného předkupní právo na jednu ideální čtvrtinu této nemovitosti za kupní cenu 50 000 Kč na 50 let, kdy za porušení závazku zaplatí povinný oprávněnému smluvní pokutu 750 000 Kč. U kupní ceny je sjednána inflační doložka.Z nájemní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně, jako vlastník mechanizovaného seníku na st. p. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , uzavřela s žalovanou, jako nájemcem, nájemní smlouvu na užívání ¼ výměry objektu za cenu 12 000 Kč na dobu 50 let. Smlouva neobsahuje u nájemného inflační doložku.Ze smlouvy o předkupním právu ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně, jako vlastník mechanizovaného seníku na st. p. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , a povinný, uzavřela s žalovanou, jako oprávněným, smlouvu, jíž zřídila ve prospěch oprávněného předkupní právo na jednu ideální čtvrtinu této nemovitosti za kupní cenu 50 000 Kč na 50 let, kdy za porušení závazku zaplatí povinný oprávněnému smluvní pokutu 750 000 Kč.Z fotodokumentace předložené oběma stranami soud zjistil, že předmět nájmu je jednoduchý betonový prefabrikovaný seník, sestávající se z obvodových zdí a střechy. Objekt není vnitřně členěn a není z fotografií patrno, v jakém rozsahu jej kdo užívá.Z průměrné roční míry inflace a informace o pozemku soud ničeho pro věc důležitého nezjistil.Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 99/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o.z.) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.Podle § 2229 o. z. nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba.Podle § 2000 odst. 1 o. z. byla-li smlouva bez vážného důvodu uzavřena na dobu určitou tak, že zavazuje člověka na dobu jeho života, anebo že zavazuje kohokoli na dobu delší než deset let, lze se po uplynutí d