8 C 86/2020-88 — Okresní soud v Chrudimi

1. Žalobce se svou žalobou domáhal určení, že výpověď, kterou mu dal žalovaný jako pronajímatel z nájmu prostor sloužících k podnikání, je neplatná. Uvedl, že žalovaný jako pronajímatel s ním, jako s nájemcem 30. 5. 2019 uzavřel smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání na dobu 5 let od 1. 6. 2018 do 30. 5. 2023, a to v domě [adresa] v [obec]. Účelem nájmu bylo sjednáno provozování restaurace a ubytovacích služeb. Žalobce zaplatil nájemné za červen 2018 a zbývající úhrady započítával na prokázané náhrady spojené s rekonstrukcí. Dne 6. 5. 2019 mu dal žalovaný výpověď z nájmu s tím, že jednak uvedl, že nájemní smlouvu považuje za neplatnou, poněvadž není řádně označen předmět nájmu a pokud by byla platná, dal žalobci výpověď pro neplacení nájemného. Tuto výpověď žalobce považuje za neplatnou, protože měl svolení k rekonstrukci, mohl započítávat nájemné na úhrady spojené s rekonstrukcí, proto podal námitky proti výpovědi, a to včas, žalovaný nevzal výpověď zpět, proto přistoupil k žalobě. 2. Žalovaný ve svém vyjádření uvedl, že žalobce uhradil nájemné pouze za první měsíc užívání nemovitosti, žalobce bez předchozího písemného souhlasu žalovaného začal provádět stavební úpravy, žalobce vyzýval k nápravě, ale bezvýsledně. Žalobce neměl ani oprávnění si nějaké náklady započítávat proti nájemnému. Uvedl, že do objektu neměl přístup a o prováděných stavebních pracích se dozvěděl od zástupce žalobce. 3. Ve věci soud nařídil jednání na 5. 10. 2021, v odpoledních hodinách 4. 10. 2021 došla soudu žádost žalobce o odročení jednání s tím, že mu zástupce vypověděl plnou moc. Tato zpráva a žádost byla soudci předložena hodinu před jednáním, soudce se snažil vyrozumět zástupce žalovaného o této skutečnosti, zástupce žalovaného uvedl, že je téměř v místě sídla procesního soudu. Soud zjistil z přípisu zástupce žalovaného ze 6. 9. 2021, že výpověď zastoupení byla žalobci vypovězena prakticky měsíc před konáním jednání soudu ve věci, proto je soud toho názoru, že nebyly splněny podmínky pro odročení jednání, ke kterému byl žalobce řádně předvolán. Žalobce rozhodně včas nepožádal o odročení jednání, proto ve smyslu § 101 odst. 3 soud jednal ve věci. 4. Ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání soud zjistil, že žalovaný žalobci pronajal nebytové prostory v celém objektu domu [adresa] v [obec], a to včetně příslušenství a vybavení za účelem provozování restaurace a ubytovacích služeb. Nájem byl sjednán na dobu pěti let od 1. 6. 2018 do 30. 5. 2023, bylo dohodnuto měsíční nájemné 5.000 Kč a složení jistoty ke krytí nákladů na odstranění škod způsobených nájemcem. Žalobce jako nájemce se zavázal oznámit pronajímateli potřebu případných oprav, udržovat svým nákladem prostor sloužící k podnikání v čistém a uživatelném stavu, odstraňovat vady a poškození, které sám způsobil a zavázal se provádět změny v pronajatém prostoru pouze po předchozím písemném souhlasu pronajímatele. 5. Z přípisu žalovaného žalobci ze dne 6. 5. 2019 soud zjistil, že žalovaný jak pronajímatel vypověděl nájem žalobce pro porušování sjednaných povinností zvlášť závažným způsobem, a to pro provádění stavebních úprav bez souhlasu pronajímatele a neplacení nájemného. 6. Z přípisu právního zástupce žalobce ze dne 20. 5. 2019, označeného jako námitky proti výpovědi, adresovaného žalovanému soud zjistil, že žalobce sám potvrdil, že provádí stavební práce, a to v delším časovém úseku, a že nehradí nájemné, poněvadž si náklady na stavební práce započítává proti pohledávce žalovaného na nájemné. Z námitek žalobce ze dne 23. 4. 2019 soud zjistil, že žalobce sám potvrdil, že nájemné uhradil pouze za červen 2018 a další měsíce je nehradil. 7. Jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím sjednané doby, porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, mimo jiné pokud je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikání (§ 2309 písm. b) občanského zákoníku). 8. Z provedeného řízení vzal soud za prokázané, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu, kterou žalovaný žalobci pronajal prostory sloužící k podnikání v domě [adresa] v [obec], žalovaný se zavázal hradit měsíční nájemné 5.000 Kč, provádět případné stavební či rekonstrukční práce pouze na základě předchozího písemného souhlasu pronajímatele a ve smlouvě pro ten případ nebyla ujednána možnost nájemce náklady na rekonstrukci započítávat proti pohledávce pronajímatele na nájemné. Za těchto okolností má soud za to, že žalobce neplnil sjednané povinnosti po velmi dlouhou dobu, neplatil řádně sjednané nájemné, prováděl bez předchozího písemného souhlasu rekonstrukční práce v pronajatém objektu, tyto skutečnosti sám potvrdil. Z tohoto důvodu soud považuje uvedenou výpověď za platnou a řádnou, proto žalobu, kterou se žalobce domáhal určení její neplatnosti, zamítnul. 9. Pro plný úspěch žalovaného ve věci mu soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. přiznal i právo na náhradu nákladů řízení ve výši nákladů na zastoupení ve věci advokátem, konkrétně odměnu advokáta za 4 hlavní úkony právní pomoci po 2.500 Kč, 4x režijní paušál 300 Kč, náhradu času na cestě, za 8 započatých půlhodin po 100 Kč a cestovné za cestu [obec] – [obec] a zpět 254 km autem Toyota Hilux s průměrnou spotřebou 7,5 litru motorové nafty na 100 km ve vyhláškové ceně a paušální náhradě 4,40 Kč za kilometr. Náhradu nákladů řízení soud podle § 149 o.s.ř. nechal zaplatit přímo do rukou zástupce žalobce.