104 C 24/2023-86 — Okresní soud v Chrudimi

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení žalované částky. V žalobě uvedla, že mezi účastníky, žalobkyní jako prodávající a žalovaným jako kupujícím byla dne 13.6.2022 uzavřena kupní smlouva, předmětem byla koupě budovy bez č.p./č.e. – jiná stavba na pozemku par. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, (dále jen nemovitost). Podle čl. III odsdt. 1 kupní smlouvy se žalovaný zavázal uhradit kupní cenu za nemovitost ve výši 1,950.000,-- Kč ve lhůtě do 15.8.2022. Vzhledem k tomu, že žalovaný kupní cenu v této lhůtě neuhradil, odstoupila žalobkyně přípisem ze dne 10.11.2022 od kupní smlouvy a vyzvala žalovaného k úhradě smluvní pokuty ve výši 100.000,-- Kč, vše v souladu s ust. čl. VI odst. 2 kupní smlouvy. Odstoupení bylo žalovanému doručeno dne 11.11.2022. Žalovaný nároky žalobkyně odmítl. Žalobkyně vyzvala žalovaného přípisem ze dne 29.8.2023k úhradě smluvních pokut, přípis byl žalovanému doručen dne 31.8.2023. Žalovaný nic neuhradil. Podle čl. VI odst. 1 kupní smlouvy se žalovaný zavázal uhradit smluvní pokutu ve výši 500,-- Kč za každý den prodlení až do okamžiku řádného zaplacení kupní ceny, octne-li se v prodlení více než 10 pracovních dní se zaplacením kupní ceny. Z čl. VI odst. 2 kupní smlouvy potom vyplývá, že žalovaný se pro případ svého prodlení se zaplacením kupní ceny delším než 30 dnů zavázal uhradit smluvní pokutu ve výši 100.000,-- Kč. Výše požadované smluvní pokuty podle čl. VI odst. 1 činí 44.000,-- Kč – je požadována za období od 16.8.2022 do 11.11.2022. Splatnost pak nastává podle čl. VI odst. 5 do pěti dnů od doručení výzvy k úhradě, žalovaný je tak v prodlení se zaplacením této smluvní pokuty od 6.9.2023. Požadovaná smluvní pokuta podle čl. VI odst. 2 ve výši 100.000,-- Kč je splatná rovněž do pěti dnů od doručení výzvy, výzva byla doručena spolu s odstoupením od smlouvy dne 11.11.2022, žalovaný tak je v prodlení se zaplacením této smluvní pokuty od 17.11.2022. Žalobkyně tedy požaduje celkem částku 144.000,-- Kč jako součet obou smluvních pokut, z této částky pak požaduje uhradit i zákonný úrok z prodlení.2. Ve věci byl vydán platební rozkaz, žalovaný proti němu podal odpor. V odůvodnění odporu a následně u prvého jednání uvedl, že nesporuje uzavření kupní smlouvy i tu skutečnost, že do 15.8.2022 měl uhradit kupní cenu. Od počátku ale měl žalovaný uvádět, že úhrada kupní ceny za převod nemovitosti je závislá na prodeji jeho vlastního bytu. Žalobkyně si tak musela být vědoma, že žalovaný nejprve musí prodat byt a až poté bude mít prostředky na úhradu kupní ceny. Žalovaný pak v dostatečném předstihu před koncem lhůty pro zaplacení kupní ceny informoval žalobkyni, že nebude v jeho silách kupní cenu uhradit včas. Nato měla žalobkyně uzavřít s žalovaným dohodu, že obě strany mají stále zájem, aby kupní smlouva zůstala v platnosti, žalovaný ale žalobkyni umožnil, aby si hledala jiného potenciálního kupce, pokud by jej našla a ten byl schopen kupní cenu uhradit dřív než žalovaný, kupní smlouva zanikne a žalobkyně uzavře novou kupní smlouvu s jiným kupcem. Za tímto účelem došlo 15.8.2022 k uzavření dohody o narovnání sporných práv, a to mezi žalovaným a realitním zprostředkovatelem. Při podpisu kupní smlouvy dne 13.6.2022 se žalovaný dotazoval na ujednání, která se týkají smluvních pokut. Žalobkyně mu měla sdělit, že do jara 2023 je na úhradu kupní ceny čas, a pokud bude kupní cena do jara 2023 uhrazena, pak po žalovaném nebude smluvní pokuty požadovat. O tom, že je čas na úhradu kupní ceny, měl žalovaného ujistit i zprostředkovatel při uzavírání dohody o narovnání. Žalovaný tak neporušil kupní smlouvu, neboť následná dohoda smluvních stran posouvala termín splatnosti kupní ceny až na jaro 2023. Žalobkyně však odstoupila od smlouvy již v listopadu 2022, tedy v době, kdy žalovaný ještě nemohl být v prodlení. Žalobkyni tak ani nemohl vzniknout nárok na smluvní pokutu. Žalovaný ani nebyl ze strany žalobkyně informován, jak se ke kupní smlouvě vyjádřily Lesy ČR s.p., které k nemovitosti měly předkupní právo. Žalovaný má za to, že byl oklamán, že žalobkyně jednala s úmyslem poškodit žalovaného, vylákat z něj finanční prostředky. Její vyjádření, že nebude požadovat smluvní pokuty, a následné uplatňování těchto pokut považuje žalovaný za nepoctivé a klamavé jednání. Pokud by soud dospěl k závěru, že nárok na smluvní pokutu dán je, pak navrhuje žalovaný, aby výše smluvní pokuty byla moderována.3. Žalobkyně ve svém stanovisku uvedla, že při podpisu kupní smlouvy uvedla pouze, že jestliže se žalovaný opozdí s úhradou kupní ceny o několik málo dní, nebude toto krátké prodlení důvodem pro uplatnění smluvní pokuty. Jednalo se o obvyklý projev zdvořilosti. Žalobkyně popřela, že by žalovaného ujišťovala o tom, že úhrada kupní ceny může být oproti smlouvou předpokládanému termínu splatnosti uhrazena do jara roku 2023.Zjištěné skutečnosti4. Dne 13.5.2022 byla mezi účastníky – žalobkyní jako prodávající, žalovaným jako zájemcem a dále společností , právnická osoba, jako zprostředkovatelem uzavřena rezervační smlouva. Z jejího obsahu vyplývá zájem žalovaného koupit předmětnou nemovitost, kupní smlouva měla být uzavřena do 30.6.2022, kupní cena měla být hrazena do advokátní úschovy, a to do 15.8.2022, po uzavření kupní smlouvy bude nemovitost nabídnuta ke koupi majiteli pozemku (Lesy ČR, s.p.), který má 3 měsíce na vyjádření. Z obsahu rezervační smlouvy neplyne, že by žalovaný měl hradit kupní cenu z prodeje svého bytu.5. Dne 13.6.2022 byla mezi žalobkyní jako prodávající a žalovaným jako kupujícím uzavřena kupní smlouva, předmětem prodeje byla nemovitost, kupní cena činila 1,950.000,- Kč, měla být uhrazena z vlastních finančních zdrojů žalovaného, a to do 15.8.2022. Pro případ prodlení se zaplacením kupní ceny o více než 10 pracovních dnů byla sjednána smluvní pokuta 500,-- Kč za každý den prodlení až do dne zaplacení (čl. VI odst. 1). Dále byla ujednána možnost prodávajícího odstoupit od smlouvy, pokud kupující bude v prodlení se zaplacením kupní ceny delším než 30 dnů; pro tento případ prodlení kupujícího byla sjednána smluvní pokuta 100.000,-- Kč. (čl. VI odst. 2). Smluvní pokuty jsou splatné do pěti dnů ode dne, kdy oprávněná strana doručí výzvu povinné straně k úhradě.6. Žalobkyně jako prodávající odstoupila dopisem ze dne 10.11.2022 od kupní smlouvy ze dne 13.6.2022, a to na základě čl. VI odst. 2 kupní smlouvy – prodlení se zaplacením kupní ceny. Současně tímto přípisem žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě smluvní pokuty ve výši 100.000,-- Kč.7. Dopisem ze dne 23.11.2022 žalovaný reagoval nesouhlasně na odstoupení od smlouvy s tím, že porušení povinnosti je na straně žalobkyně a zprostředkovatele. V dopise potvrdil, že odstoupení od smlouvy mu bylo doručeno dne 11.11.2022.8. Dopisem ze dne 29.8.2023 žalobkyně vyzvala žalovaného k zaplacení smluvní pokuty ve výši 44.000,-- Kč podle čl. VI odst. 2 kupní smlouvy. Dle výpisu sledování zásilek byl dopis doručen žalovanému dne 31.8.2023.9. Dne 15.8.2022 byla mezi žalovaným a společností , právnická osoba, sepsána dohoda o narovnání sporných práv. Obsahem dohody je vrácení části rezervačního poplatku žalovanému.10. Dne 28.3.2023 byla uzavřena kupní smlouva mezi žalobkyní jako prodávající a , jméno FO, jako kupujícím, předmětem prodeje byla předmětná nemovitost, kupní cena činila 1,510.000,-- Kč.11. Z výpovědi svědka , jméno FO, , partnera žalobkyně, bylo zjištěno, že se sešel s žalovaným celkem třikrát – jednou přímo na nemovitosti, podruhé při podpisu kupní smlouvy v advokátní kanceláři, potřetí v kavárně v Brně. Při uzavírání kupní smlouvy svědek řekl žalovanému, že pokud se o týden nebo o 14 dní zpozdí s penězi, nebudou smluvní pokuty požadovány. Nebylo mu řečeno, že smluvní pokuty nebudou požadovány vůbec. Schůzka v kavárně v Brně se uskutečnila proto, že žalovaný nezaplatil kupní cenu ve lhůtě. Na schůzce byl kromě svědka a žalovaného též , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalovaný měl zaplatit aspoň nějakou zálohu, asi 300 tis Kč s tím, že když ji zaplatí, tak prodávající ještě chvíli počká. Žalovaný sdělil, že se zeptá rodičů a dá vědět, ovšem vědět nedal. Peníze neposlal. Svědek věděl, že žalovaný chce hradit kupní cenu z prodeje svého bytu, chtěl, aby kupní cena za nemovitost byla snížena, aby mohl snížit i cenu bytu.12. Z výpovědi Ing. , jméno FO, , jednatele a zaměstnance realitní kanceláře, která zprostředkovávala prodej nemovitosti, bylo zjištěno, že při uzavírání kupní smlouvy chtěl žalovaný posunout splatnost kupní ceny o dva týdny s tím, že prodává byt a jsou tam sankce. Prodávající strana se dotazovala, proč a z její strany zaznělo, že když dojde ke zpoždění při zaplacení ve dnech nebo až dvou týdnů, tak že sankce uplatňovat nebude. Nezaznělo, že v případě několikaměsíčního prodlení nebude smluvní pokuta požadována. Po uzavření kupní smlouvy se nic dlouho nedělo, týden před uplynutím lhůty splatnosti zavolal svědek žalovanému, jak to vypadá, ten řekl, že nemá peníze. Následně se podařilo dohodnout, a to 16.8.20