21 C 121/2022-91 — Okresní soud v Chomutově

1. Žalobkyně se svou žalobou doručenou soudu dne 13.5.2022 domáhala vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalovaným povinnost zaplatit jí společně a nerozdílně částku 26 400 Kč s příslušenstvím. Svou žalobu odůvodnila tím, že dne 31.1.2021 uzavřeli účastníci smlouvu o nájmu vztahující se k bytu [číslo] v budově [adresa] v Chomutově, ulici [ulice] Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Na základě dohody byla smlouva ukončena k datu 5.12.2021 a byt byl vyklizen rovněž dne 5.12.2021. V souvislosti s nájmem bytu žalovaní převzali od žalobkyně vratnou kauci ve výši 26 400 Kč. Po vyklizení bytu se žalobkyně snažila o vrácení kauce s tím, že strana žalovaná telefonicky vrácení přislíbila, nicméně postupem doby přestala reagovat. I přes několikeré urgence žalovaní kauci nevrátili. Naposledy byli vyzváni k jejímu vrácení předžalobními výzvami ze dne 10.3.2022. 2. Žalovaní v odporu proti platebnímu rozkazu ze dne 6.6.2022 ve spojené s vyjádřením ze dne 30.6.2022 a ze dne 21.9.2022 uvedli, že žalobkyně neuhradila nájemné za měsíce 12/ 2021 až 6/ 2022. Výše nájemného činí 13 200 Kč/měsíc, tj. celkem dluh na nájemném činí 92 400 Kč. Možnost zápočtu kauce nebylo se žalobkyní nikdy sjednáno. Dále žalobkyně neuhradila roční vyúčtování služeb ve výši 6 946 Kč. Do dnešního dne žalobkyně nepodala výpověď z nájmu bytu, což nařizuje smlouva o nájmu, kterou obě strany stvrdily podpisem. Žalobkyně jim způsobila škodu na bytové jednotce a jejím vybavení ve výši cca 59 250 Kč, a to tím, že žalobkyně svévolně vymalovala stěny ložnice červenou/rudou a černou barvou, kterou nebylo možné přemalovat, dále poničila dřevěnou parketovou podlahu, včetně dřevěných podlahových lišt a poškodila (vylomila) dveřní obložky Sapeli. Oprava ložnice a výměna obložky dveří činila částku 21 250 Kč + 5 000 Kč. Dále žalobkyně poškodila obložky dveří Sapeli a barvou poškodila lišty parketové podlahy; oprava činila 6 800 Kč. V kuchyni poškodila ovládání elektrické trouby AEG Elektrolux a zničila designovou stěnu z benátského štuku neznámým způsobem; oprava činila 9 500 Kč. Kompletní úklid po všech opravách činil 2 700 Kč Celkem byla žalovaným způsobena škoda ve výši 59 250 Kč. Žalobkyně dále nesplnila sjednané podmínky v nájemné smlouvě tím, že pro skončení nájemního vztahu nepodala řádnou výpověď. Neučinila tak ani dodnes a její nájem tak dosud fakticky trvá. Opravy v bytě trvaly dva měsíce. Po tuto dobu bylo znemožněno bytovou jednotku opětovně pronajmout a vznikla jim škoda v podobě dvou měsíčního nájemného v celkové výši 26 400 Kč (pozn.: u jednání soudu dne 25.5.2023 žalovaní uvedli, že tuto náhradu škody po žalobkyni nepožadují). 3. Soud v této věci učinil následující skutková zjištění: 4. Z Výpisu z katastru nemovitostí k [list vlastnictví] ze dne 28.4.2022 (čl. 58 spisu) plyne, že vlastníkem bytu [číslo] v domě [adresa] v Chomutově jsou manželé [jméno] a [jméno] [celé jméno žalovaného] (žalovaní), a to na základě kupní smlouvy ze dne 7.4.2009 a 8.4.2009 s právními účinky vkladu jejich vlastnického práva ke dni 15.4.2009. 5. Z Informace o jednotce k [list vlastnictví] ze dne 17.2.2023 (čl. 61 spisu) plyne, že vlastníkem bytové jednotky je [anonymizováno] [jméno] [příjmení], bytem [obec a číslo]. 6. Z Vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ze dne 11.5.2022 (čl. 69-70 spisu) plyne, že [anonymizováno] [jméno] [příjmení] je vlastníkem předmětného bytu na základě kupní smlouvy ze dne 8.4.2022 s právními účinky zápisu vlastnického práva ke dni 19.4.2022. 7. Ze Smlouvy o nájmu ze dne 31.1.2021 (čl. 6-8 spisu) plyne, že žalovaní přenechali žalované do užívání byt [číslo] v budově [adresa] v Chomutově, ulici [ulice] (čl. I.1. smlouvy). Spolu se žalovanou byt užíval [jméno] [příjmení], [datum narození] (čl. II.1.). V čl. III.1. nájemní smlouvy bylo ujednáno, že nájemní vztah mezi pronajímateli a nájemcem„ se uzavírá na dobu určitou, a to od 31.1.2021 na dobu neurčitou“. Z čl. III.4. plyne, že nájemní vztah zanikne písemnou dohodou stran, uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán nebo písemnou výpovědí dle č. III.5 nebo III.6 smlouvy. Z čl. III.5 smlouvy plyne, že nájemce je oprávněn vypovědět smlouvu, změní-li se okolnosti, z nichž smluvní strany při vzniku závazku ze smlouvy zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Výpovědní doba činí 3 měsíce a začíná od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena pronajímateli. Z čl. III.6. smlouvy plyne, že pronajímatel je oprávněn vypovědět smlouvu pokud nájemce poruší hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, pokud je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, nebo proti cizímu majetku, který se v domě nachází, dále pokud má být předmět nájmu vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s předmětem nájmu nebo domem, ve kterém se předmět nájmu nachází, naložit tak, že jej nebude možné vůbec užívat a nebo pokud je jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Výpovědní doba činí 3 měsíce a začíná od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena nájemci. Z čl. III.8 smlouvy plyne, že výpověď musí být druhé straně předána v písemné formě osobně nebo zaslána doporučenou listovní zásilkou na adresu uvedenou v této smlouvě, resp. u nájemce na doručovací adresu. Z čl. III.9 plyne, že v případě skončení nájmu je nájemce povinen předat pronajímateli předmět nájmu nejpozději v den skončení nájmu, a to se vším vybavením a zařízením ve stavu v jakém jej převzal, a to s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání a údržbě předmětu nájmu. Nájemce je povinen předmět nájmu vyklidit, a alespoň základním způsobem uklidit. O předání předmětu nájmu bude sepsán protokol, v němž se přesně a podrobně popíše stav předmětu nájmu. Z čl. IV.1 smlouvy plyne, že nájemné bylo sjednáno dohodou stran ve výši 13 200 Kč měsíčně. Výše zálohy na teplo činila 1 500 Kč, záloha na studenou a stočné vodu 800 Kč a záloha na teplou vodu 900 Kč. Uvedené částky jsou součástí nájmu. Nájemné včetně záloh na služby bylo splatné vždy nejpozději do 15. dne kalendářního měsíce, za který se nájemné platí (čl. VI.4. smlouvy). Z čl. VI.8. smlouvy plyne, že nájemce odpovídá za veškeré škody, zejména poškození, závady či nadměrné opotřebení předmětu nájmu (dále jen„ poškození“), které způsobil nájemce, osoby s ním bydlící či jakékoliv třetí osoby, jímž nájemce předmět nájmu zpřístupnil či svou nedbalostí přístup umožnil. Pronajímatel je poté, co obdrží oznámení nájemce o vzniku poškození, a nebo poté, co se o těchto dozví, oprávněn vyzvat nájemce k odstranění poškození, případně k uvedení věci v předešlý stav a nebo vyzvat nájemce k náhradě vzniklé škody v penězích a stanovit k tomuto nájemci lhůtu. Neodstraní-li nájemce poškození či neuvede-li věc v předešlý stav ve lhůtě stanovené k tomu pronajímatelem, má pronajímatel právo po předchozím upozornění nájemce jakékoli poškození odstranit formou, kterou pronajímatel uzná za vhodné, a to na náklady nájemce. Nájemce je povinen uhradit pronajímateli náklady spojené s odstraněním těchto poškození jím či třetí osobou, a to nejpozději ve lhůtě 10 dnů od doručení této výzvy. Výši nákladů pronajímatel nájemci doloží odpovídajícími doklady. Smluvní strany souhlasí, že v pochybnostech se má za to, že k poškození předmětu nájmu či osobami, jimž nájemce předmět nájmu zpřístupnil, nedošlo náhodou. Z čl. VII.6. smlouvy plyne, že před podpisem smlouvy nájemce uhradil vratnou kauci ve výši 26 400 Kč a nájem za měsíc únor 2021. V závěru je smlouva opatřena vlastnoručními podpisy žalobkyně a žalovaných. 8. Z přílohy – Předávacího protokolu ze dne 31.1.2021 (čl. 9 spisu) plyne, že žalovaní odevzdali žalobkyni předmět nájmu – byt č. 1 v domě čp.- [číslo], v Chomutově, ulici [ulice], spolu s klíči od domu, bytové jednotky, poštovní schránky, sklepa a čipy. Předávací protokol je opatřen vlastnoručními podpisy žalobkyně a žalovaných. 9. Z výpisu z CEO ze dne 17.5.2022 (čl. 11 spisu) plyne, že rodné příjmení žalobkyně je [příjmení] a žalobkyně uzavřela manželství dne 2.10.2021. 10. Z vyúčtování služeb za rok 2021 ze dne 29.6.2022 (čl. 31 spisu) plyne, že toto vyúčtování bylo zpracováno SBD [obec] a bylo adresováno žalovaným. Služby spojené s užíváním předmětného bytu byly vyúčtované s nedoplatkem ve výši 6 946 Kč, splatným do 31.7.2022. 11. Z SMS zpráv (čl. 43-50 spisu) plyne, že žalobkyně a žalovaná č. 2 spolu vedly tuto konverzaci: - dne 4.10.2021: - žalovaná č. 2:„ Dobrý večer, paní [příjmení], rozhodli jsme se s manželem, že byt [ulice] prodáme, jakožto naši nájemci máte přednostní právo koupě, prosím o informaci, zdali máte zájem. Omlouvám se, že informaci nepodávám osobně, ale ještě teď sedím na školení v práci. Děkuji za zpětnou vazbu, [celé jméno žalované]“ - žalobkyně:„ Dobrý večer, tak díky za info. Najdeme si jiné bydlení, pokud nám podle smlouvy dáte ty 3 měsíce.“ - žalovaná č. 2:„ No takto je