34 C 285/2023-26 — Okresní soud v Chomutově

1. Žalobce se svou žalobou ze dne 4. 7. 2023 domáhal rozhodnutí, kterým by bylo žalované uloženo zaplatit mu částku 28 500 Kč. Svůj nárok zdůvodnil tím, že žalobce se žalovanou uzavřel dne 30. 11. 2019 smlouvu o nájmu bytové jednotky č. , hodnota, na adrese , adresa, , za což se žalovaná zavázala hradit měsíční nájemné ve výši 9 500 Kč (dále jen „Smlouva“). Žalovaná však neuhradila nájemné za měsíc únor, březen a květen 2020, čímž ji vznikl dluh celkem 28 500 Kč. Žalobce žalovanou několikrát vyzýval k úhradě této částky, avšak žalovaná i přes předžalobní výzvu ze dne 29. 3. 2023 ničeho neuhradila.2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila.3. Soud nařídil ve věci jednání na den 19. 1. 2024. Zástupce žalobce se z jednání omluvil svou omluvou ze dne 22. 11. 2023, žalovaná se k jednání nedostavila bez omluvy.4. Z předložených listinných důkazů byly zjištěny následující skutečnosti:5. Ze Smlouvy o nájmu bytu ze dne 30. 11. 2019 soud zjistil, že tuto uzavřel žalobce se žalovanou, jejíž jméno bylo uvedeno jako , Anonymizováno, , místo , Anonymizováno, . Žalobce, jako pronajímatel, touto Smlouvou pronajal žalované, jako nájemkyni, bytovou jednotku č. , hodnota, na adrese , adresa, , za což se mu žalovaná zavázala hradit měsíčně částku 9 500 Kč do 26. dne v měsíci na měsíc následující. V ceně úhrady za užívání bytu měly být zahrnuty i zálohové platby za teplo, teplou a studenou vodu a další služby spojené s užíváním bytu dle rozpisu záloh na služby vystaveného pronajímatelem. Holým nájmem se pak měla rozumět částka po odečtení platby za teplo, vodu a další služby spojené s užíváním bytu dle rozpisu záloh vystaveného pronajímatelem. Doba nájmu měla činit 1 rok. Dle čl. III. odst. 7 Smlouvy mělo roční vyúčtování mezi stranami probíhat elektronicky. Smlouvu pak za žalobce podepsala osoba označená jako p. Kocourek na základě zmocnění.6. Z předžalobní výzvy ze dne 29. 3. 2023 soud zjistil, že zástupce žalobce vyzval žalovanou k úhradě částky 28 500 Kč jako dluhu na neuhrazeném nájemném za měsíce únor, březen a květen 2020.7. Z podacího lístku ze dne 30. 3. 2023 soud zjistil, že předžalobní výzva byla žalované odeslána dne 30. 3. 2023.8. Soud má z předložených listinných důkazů za zjištěný následující skutkový stav:9. Žalobce a žalovaná měli v úmyslu uzavřít nájemní smlouvu na bytovou jednotku č. , hodnota, na adrese , adresa, , dle níž by žalovaná, jako nájemce, hradila žalovanému, jako pronajímateli, měsíční nájemné 9 500 Kč. V této částce však měly být zahrnuty i zálohy za teplo, teplou a studenou vodu a další služby spojené s užíváním bytu dle rozpisu záloh na služby vystaveného pronajímatelem. Tento rozpis však nebyl k žalobě přiložen. Holým nájmem se pak měla rozumět částka po odečtení těchto záloh. Dle čl. III. odst. 7 Smlouvy mělo roční vyúčtování mezi stranami probíhat elektronicky. Žalovaná však neuhradila tento nájem včetně záloh za období březen, duben a květen 2023. Zástupce žalobce následně vyzval žalovanou k úhradě těchto dlužných nájmů, avšak žalovaná ničeho neuhradila.10. Dle § 553 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, („dále jen o.z.“) o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem.11. Dle § 554 o.z. k zdánlivému právnímu jednání se nepřihlíží.12. Dle § 2201 o.z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.13. Dle § 2246 odst. 1 o.z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.14. Dle § 2246 odst. 2 o.z. neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.15. Dle § 2247 odst. 1 o.z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2.16. Dle § 2247 odst. 3 o.z. způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.17. Dle § 4 odst. 1 zákona č. 67/2013 (dále jen „ZPPUB“) poskytovatel služeb má právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.18. Dle § 7 odst. 1 ZPPUB není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období19. Dle § 9 odst. 1 ZPPUB částku nájemného a částku za služby lze sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby. V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají.20. Soud dospěl po právním posouzení shora zjištěného skutkového stavu k závěru, že žaloba není důvodná. Soud se předně zaobíral otázkou platnosti Smlouvy. Zde dospěl k závěru, že účastníci měly v úmyslu Smlouvou uzavřít nájemní vztah ve smyslu § 2201 o.z. na výše uvedenou bytovou jednotku. Vedle samotného nájmu měla žalovaná hradit i zálohy na poskytované služby ve smyslu § 4 odst. 1 ZPPUB. V části upravující nájemné však neuvedli konkrétní částku nájemného ve smyslu § 2246 odst. 1 o.z. a konkrétní částku záloh ve smyslu § 2247 odst. 1, nýbrž částku zahrnující i zálohy za teplo, teplou a studenou vodu a další služby spojené s užíváním bytu s tím, že holý nájem je rozdílem sjednaného nájmu a záloh. Takový postup je sice v zásadě možný, avšak v takovém případě by k žalobě musel být dodán i žalobcem odkazovaný rozpis záloh, což se nestalo, a soud nemá jediný doklad o tom, že takový rozpis záloh vůbec existoval. Pokud pak žalobce ve své žalobě uvádí, že částka 9 500 Kč je nájemným, toto očividně tvrzení neodpovídá textu Smlouvy. Smlouvou předpokládaným vyúčtováním v elektronické formě pak soud dospěl k závěru, že ve vztahu k Smlouvě se nejednalo ani o případ paušálního stanovení částky za služby ve smyslu § 9 odst. 1 ZPPUB, protože v takovém případě by vyúčtování neprobíhalo, ale smluvní strany měly v úmyslu provádět obvyklé vyúčtování záloh ve smyslu § 2247 odst. 3 o.z. a 7 odst. 1 ZPPUB.21. Pokud se tedy žalobce a žalovaná dohodli, že žalovaná bude hradit za užívání výše uvedené bytové jednotky měsíčně částku 9 500 Kč, která v sobě zahrnuje jak nájemné tak i zálohy na teplo, teplou a studenou vodu a další v řízení blíže nespecifikované služby dle rozpisu záloh, je takové jednání neurčité, neboť z jeho textu sice vyplývá, že se nejedná o paušální platbu ve smyslu § 9 ZPPUB, když Smlouva předpokládá zálohy a jejich vyúčtování, avšak zároveň není zřejmé, jaká část sjednaných 9 500 Kč připadá na nájemné a jaká na zálohy. Předmětné ujednání Smlouvy je tak pro svou neurčitost nicotné ve smyslu § 553 odst. 1 o.z., a proto se k předmětnému právnímu jednání ve formě Smlouvy dle § 554 o.z. nepřihlíží. Soud v této souvislosti uvádí, že neaplikoval ust. § 2246 odst. 2 o.z., neboť účastníci zcela zřetelně projevili vůli sjednat nájemné a zálohy, které následně měly být vyúčtovány. Vzhledem k tomu, že výše nájemného je jednou z podstatných náležitostí nájemní smlouvy, a protože se zde nejedná o případ, kdy by záměrem účastníků bylo výši nájemného neujednávat, dopadá nicotnost na celou Smlouvu (k tomuto srov. rozsudek Krajského soudu v , adresa, ze dne 3. 5. 2023, č.j. 10 Co 268/2022-52).22. Nad rámec výše uvedeného je pak třeba podotknout, že ze strany žalobce nebylo prokázáno jeho tvrzení, že je vlastníkem předmětné bytové jednotky, když k žalobě nepřiložil výpis z katastru nemovitostí a nebylo prokázáno, že p. , jméno FO, byl oprávněn Smlouvu za žalobce uzavřít, když nebyla doložena jeho plná moc. Vzhledem k tomu, že se však strana žalující z ústního jednání ve věci omluvila, připravila se sama o možnost by jí soud vyzval k doplnění tvrzení a označení důkazů.23. V návaznosti na výše uvedené tak soud rozhodl, jak uvedeno ve výroku I. výše, protože se nelze dle názoru soudu domáhat zaplacení nájemného z nicotného ujednání.24. Podle § 151 o.s.ř. rozhoduje soud o povinnosti k náhradě nákladů řízení bez návrhu v rozhodnutí, jímž se řízení u něho končí. Žalobce nebyl v řízení úspěšný ani z části, žalovaná byla naopak úspěšná zcela. Z výše uvedeného vyplývá, že žalovaná by měla mít právo na náhradu svých nákladů řízení. Vzhledem k tomu, že však žalované žádné náklady nevznikly, rozhodl soud tak, že žádný z účastníků nemá právo na jejich náhradu.