24 C 248/2025-25 — Okresní soud v Chomutově

1. Žalobkyně se žalobou (návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu) podanou dne 9. 4. 2025 domáhala vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit jí celkem 37 000 Kč spolu s úrokem z prodlení tam blíže specifikovaným. Uvedla, že je pronajímatelkou bytové jednotky č. , hodnota, v domě č. p. , adresa, , přičemž dne 1. 2. 2023 se žalovaným uzavřela podnájemní smlouvu k této bytové jednotce, podle které se žalovaný zavázal platit nájemné ve výši 7 500 Kč měsíčně. Žalovaný však přes opakované upomínky nezaplatil nájemné za měsíce červen a září 2023 a dále za měsíce únor, březen a duben 2024, ačkoli tento dluh 30. 4. 2024 uznal.2. Žalovaný se k věci nevyjádřil.3. Z listiny nazvané smlouva o podnájmu bytu soud zjistil, že tuto uzavřeli dne 1. 2. 2023 žalobkyně (prostřednictvím zmocněnce , jméno FO, ) jako pronajímatelka (vlastnice družstevního podílu s právem nájmu) a žalovaný jako nájemce. Žalobkyně se zavázala přenechat žalovanému na dobu jednoho roku k užívání bytovou jednotku č. , hodnota, o velikosti 1+1 v domě č. p. , adresa, . Žalovaný se naproti tomu zavázal za toto užívání hradit „nájemné“ ve výši 7 500 Kč měsíčně, přičemž tato částka kromě nájemného zahrnuje rovněž zálohy na teplo, teplou a studenou vodu a další služby spojené s užíváním bytu dle rozpisu záloh. Z toho není zřejmé, jaká část z této částky připadá na nájemné a jaká na zálohy na služby.4. Z listiny nazvané dohoda o ukončení nájemního vztahu – uznání dluhu soud zjistil, že tuto dne 30. 4. 2024 sepsali žalobkyně a žalovaný. Prohlásili zde, že ukončují nájem bytové jednotky č. , hodnota, v domě č. p. , adresa, ke dni 30. 4. 2024 a žalovaný tento byt čistý a vyklizený téhož dne protokolárně předá. Listina dále obsahuje prohlášení žalovaného, že uznává dluh na nájemném ve výši 37 000 Kč, který se v částce 15 000 Kč skládá z nájemného za dva měsíce roku 2023 (2 * 7 500 Kč) a dále v částce 22 000 Kč z nájemného za únor, březen a duben 2024.5. Z dopisů ze dne 17. 3. 2025 soud zjistil, že jimi zástupce žalobkyně vyzýval žalovaného (na dvě různé adresy) k úhradě celkem 44 332 Kč, a to nejpozději do 7 dnů ode dne odeslání výzvy.6. Z předložených plných mocí soud zjistil, že dne 3. 12. 2021 žalobkyně zmocnila společnost , Anonymizováno, , právnická osoba, . k jednání ve všech úkonech spojených se správou jejích družstevních podílů spojených s užíváním bytů a tato společnost pak mimo jiné zmocnila , Jméno Zástupce, k zastupování ve věcech vymáhání pohledávek mimo jiné žalobkyně, což za jmenovanou společnost podepsal , tituly před jménem, , jméno FO, jako jednatel.7. Po zhodnocení všech provedených důkazů jednotlivě i v jejich vzájemných souvislostech s přihlédnutím k tvrzení účastníků a ke všemu, co v řízení vyšlo najevo, dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Žalobkyně dne 1. 2. 2023 se žalovaným uzavřela smlouvu, kterou mu na dobu jednoho roku přenechala do užívání bytovou jednotku č. , hodnota, v domě č. p. , adresa, za celkovou měsíční úhradu ve výši 7 500 Kč, představující nájemné a zálohy na teplo, teplou a studenou vodu a další služby spojené s užíváním bytu dle rozpisu záloh. Účastníci pak 30. 4. 2024 prohlásili, že k tomuto dni ukončují nájem bytu a žalovaný prohlásil, že uznává dluh na nájemném ve výši 37 000 Kč, který se v částce 15 000 Kč skládá z nájemného za dva měsíce roku 2023 (2 * 7 500 Kč) a dále v částce 22 000 Kč z nájemného za únor, březen a duben 2024.8. Po právním posouzení shora zjištěného skutkového stavu soud dospěl k názoru, že žaloba není důvodná.9. Podle § 553 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v účinném znění (dále již jen „o. z.“) o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem.10. Podle § 554 o. z. se k zdánlivému právnímu jednání nepřihlíží.11. Podle § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.12. Podle § 2246 odst. 1 věty první o. z. si strany ujednají nájemné pevnou částkou.13. Podle § 2247 odst. 1 věty před středníkem o. z. si trany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel. Podle odst. 3 téhož ustanovení způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.14. Podle § 4 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v účinném znění, dále již jen „zák. č. 67/2013 Sb.“) má poskytovatel služeb právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.15. Podle § 9 zák. č. 67/2013 Sb. lze částku nájemného a částku za služby sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby. V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají.16. Nájemní smlouvou k bytu (bytové jednotce) se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci prostor sloužící k bydlení k dočasnému užívání a nájemce se naproti tomu zavazuje za toto užívání platit nájemné stanovené pevnou částkou, což znamená, že nemůže být proměnlivé (§ 2201 o. z. za užití § 2246 o. z.). S tím souvisí i limitace možnosti jeho zvyšování (§ 2248 o. z.). S užíváním bytu je obvykle spojeno čerpání dalších plnění, přičemž je na stranách, aby si ujednaly, jaká plnění spojená s užíváním bytu zajistí pro nájemce pronajímatel a jaká si nájemce obstará sám (§ 2247 o. z.). Pronajímatel má právo požadovat po nájemci placení záloh na tyto služby (§ 4 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb.), ovšem současně pak má povinnost tyto zálohy vyúčtovat (§ 7 zák. č. 67/2013 Sb.), případně mají strany možnost částku nájemného a plateb za služby sloučit do jedné paušální částky, která se nevyúčtovává (§ 9 zák. č. 67/2013 Sb.). Totéž platí i pro podnájem, u kterého občanský zákoník zvláštní úpravu nájemného neupravuje (srov. § 2274 a násl. o. z.).17. V projednávaném případě se žalobkyně se žalovaným dohodli, že žalovaný bude za užívání bytu platit úhradu ve výši 7 500 Kč, která v sobě zahrnuje jak nájemné, tak zálohy na teplo, teplou a studenou vodu a další služby spojené s užíváním bytu dle rozpisu záloh. Takové ujednání je však neurčité, neboť z jeho textu vyplývá, že se nejedná o paušální platbu ve smyslu shora citovaného § 9 zák. č. 67/2013 Sb., když hovoří o zálohách a současně tyto zálohy nejsou od nájemného nikterak odlišeny, neboť není zřejmé, jaká část sjednaných 7 500 Kč připadá na nájemné a jaká na zálohu na ujednané služby, kterou je třeba vyúčtovat. Toto ujednání je tudíž nicotné ve smyslu shora citovaného § 553 o. z. Nutno uvést, že nájemní smlouvu lze uzavřít i bez sjednání výše nájemného (§ 2246 odst. 2 o. z.), avšak to nebyl tento případ, neboť účastníci projevili (byť vadně) vůli sjednat nájemné a zálohy na služby. Nicotnost právního jednání tak dopadá na celou smlouvu.18. Dále je třeba konstatovat, že podnájemní vztah měl být uzavřen 1. 2. 2023 na dobu jednoho roku (tj. do 31. 1. 2024), avšak žalobkyně se domáhá „nájemného“ rovněž za únor, březen a duben 2024, tedy za dobu, kdy již podle smlouvy podnájemní vztah skončil, aniž by v žalobě vysvětlila zda, a popřípadě jakým způsobem, došlo k prodloužení podnájemního vztahu.19. Na uvedeném závěru nemění ničeho ani skutečnost, že listinou ze dne 30. 4. 2024 žalovaný písemně prohlásil, že uznává svůj dluh v celkové výši 37 000 Kč, neboť uznání dluhu ve smyslu § 2053 o. z. zakládá pouze vyvratitelnou právní domněnku o trvání dluhu v době jeho uznání, avšak, jak je uvedeno výše, v řízení bylo zjištěno, že dluh by měl vyplývat z nicotného ujednání. Nadto vyvratitelnou domněnku o trvání dluhu v době jeho uznání může založit toliko uznání dluhu co do důvodu a výše, tedy uznání dluhu zcela konkrétní a určité. Tuto podmínku však listina nazvaná dohoda o ukončení nájemního vztahu – uznání dluhu nesplňuje, neboť jen obecně hovoří o nájemném za dva měsíce roku 2023, aniž je zde uvedeno, za které konkrétní, a dále obecně hovoří o „nájemném“, avšak v řízení bylo zjištěno, že v částce 7 500 Kč je zahrnuto nejen nájemné, ale také zálohy na teplo, teplou a studenou vodu a další služby spojené s užíváním bytu dle rozpisu záloh. Rovněž ani výsledek 37 000 Kč neodpovídá součinu počtu měsíců a „nájemného“, neboť 5 * 7 500 je 37 500, nikoli jen 37 000.20. Z vyložených důvodů soud žalobu v celém rozsahu zamítl.21. O nákladech řízení rozhodne soud i bez návrhu v rozhodnutí, jímž se řízení u něho končí (§ 151 odst. 1 o. s. ř.). V projednávané věci byl úspěšným účastníkem žalovaný a náleželo by mu tak právo na náhradu nákladů řízení (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Žalovanému však podle obsahu spisu žádné náklady řízení nevznikly, tudíž soud právo na jejich náhradu nepřiznal žádnému z účastníků.