24 C 408/2025-36 – Okresní soud v Chomutově

1. Žalobou podanou soudu dne 10. 12. 2025 se žalobce domáhal prodeje ve výroku I. tohoto rozsudku specifikované bytové jednotky, která je ve vlastnictví žalovaného s tím, že žalobce v domě vykonává správu. Uvedl, že žalovaný, jako člen žalobce má mimo jiné povinnost přispívat na správu domu a hradit zálohy na služby poskytované žalobcem. Žalovaný však tuto svou povinnost dlouhodobě neplní, když od 1. 5. 2015 do 30. 6. 2025 mu vznikl dluh ve výši 581 776 Kč bez příslušenství. Většina tohoto dluhu je již exekučně vymáhána a o zaplacení 191 674 Kč se u Okresního soudu v Chomutově vede nalézací řízení. Žalovaný dosud ničeho neuhradil, ač byl opakovaně upomínán. Dopisem ze dne 13. 8. 2025 byl žalovaný vyzván k nápravě tohoto stavu, tedy k zaplacení celkem 907 505 Kč do třiceti dnů od doručení výzvy. Tento dopis byl žalovanému doručen 19. 8. 2025, avšak dlužnou částku ve stanovené lhůtě ani později nezaplatil. Tato situace je pro žalobce neúnosná, neboť ostatní vlastníci jsou nuceni hradit tyto náklady za žalovaného. Proto dne 4. 11. 2025 na shromáždění vlastníků jednotek bylo většinou hlasů rozhodnuto o podání této žaloby.2. Žalovaný k věci uvedl, že již na pořízení předmětného bytu si bral úvěr, který následně nebyl schopen splácet a v důsledku toho se dostal do dluhové spirály. Zmíněný úvěr již má téměř doplacen, když v lednu zbývalo zaplatit cca 40 000 Kč. U dalších exekucí pak má dohodnuty splátkové kalendáře.3. Účastníci učinili nesporným, že dluh žalovaného vůči žalobci v současné době činí cca 1 000 000 Kč.4. Z informací o jednotce z nahlížení do katastru nemovitostí soud zjistil, že žalovaný je vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, , zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrálním pracovištěm Chomutov pro obec Chomutov a katastrální území Chomutov I. K této jednotce se váže několik příkazů k prodeji nemovitosti.5. Z výpisu z rejstříku společenství pak soud zjistil, že žalobce je společenstvím vlastníků jednotek vykonávající správu mimo jiné domu č. p. , Anonymizováno, .6. Z dopisu ze dne 17. 7. 2025 soud zjistil, že společnost , právnická osoba, . žalovaného vyzývala k zaplacení zde specifikovaného dluhu do června 2025 ve výši na jistině 581 776 Kč a na úrocích z prodlení 325 729 Kč.7. Z dopisu ze dne 13. 8. 2025 soud zjistil, že jím žalobce vyzýval žalovaného k nápravě stavu, kdy dluží společenství jen na jistině 581 776 Kč, k čemuž jsou vedeny tři exekuce. K nápravě žalovanému poskytl 30 dnů s tím, že pokud závadný stav nenapraví, bude se domáhat nařízení prodeje bytové jednotky. Z přiloženého výpisu ze sledování zásilek se podává, že tento dopis byl žalovanému doručen (vhozením do jeho schránky) dne 19. 8. 2025.8. Z pozvánky na shromáždění vlastníků jednotek ze dne 15. 10. 2025 soud zjistil, že na programu bylo uvedeno i hlasování o podání návrhu na nařízení prodeje bytové jednotky č. , Anonymizováno, pro soustavné a hrubé porušování povinností vlastníka jednotky spočívajícím v neplacení příspěvků na správu domu a záloh na služby. Shromáždění bylo svoláno na 4. 11. 2025.9. Podle prezenční listiny ze shromáždění vlastníků jednotek konaného dne 4. 11. 2025 včetně předložených plných mocí se tohoto shromáždění účastnilo 22 spoluvlastníků z celkového počtu 41.10. Ze zápisu ze shromáždění vlastníků jednotek konaného dne 4. 11. 2025 soud zjistil, že toto shromáždění všemi přítomnými hlasy rozhodlo o podání návrhu na nařízení prodeje bytové jednotky č. , Anonymizováno, pro soustavné a hrubé porušování povinností vlastníka jednotky spočívajícím v neplacení příspěvků na správu domu a záloh na služby.11. Po zhodnocení všech provedených důkazů jednotlivě i v jejich vzájemných souvislostech, s přihlédnutím k tvrzení účastníků a ke všemu, co v řízení vyšlo najevo, soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: Žalovaný je vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, , zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. , hodnota, , vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrálním pracovištěm Chomutov pro obec Chomutov a katastrální území Chomutov I, a to v domě, kde vykonává správu nemovitosti žalobce. K této bytové jednotce se váže několik příkazů k prodeji nemovitosti a vůči žalobci má žalovaný dluh v celkové výši cca 1 000 000 Kč, představující dluh na příspěvku do fondu oprav a za služby spojené s užíváním bytu. K tomu jsou vedeny čtyři exekuce. Dopisem ze dne 17. 7. 2025 byl žalovaný vyzýván správcem k zaplacení dluhu vzniklého do června 2025 ve výši na jistině 581 776 Kč a na úrocích z prodlení 325 729 Kč. Dopisem ze dne 13. 8. 2025 pak žalobce žalovaného vyzýval k nápravě stavu, kdy dluží společenství jen na jistině 581 776 Kč, k čemuž jsou vedeny tři exekuce. K nápravě žalovanému poskytl 30 dnů s tím, že pokud závadný stav nenapraví, bude se domáhat nařízení prodeje bytové jednotky. Tento dopis byl žalovanému doručen (vhozením do jeho schránky) dne 19. 8. 2025. Dne 4. 11. 2025 po řádném pozvání se konalo shromáždění vlastníků jednotek, na jehož programu bylo mimo jiné hlasování o podání návrhu na nařízení prodeje bytové jednotky č. , Anonymizováno, pro soustavné a hrubé porušování povinností vlastníka jednotky spočívajícím v neplacení příspěvků na správu domu a záloh na služby. Shromáždění bylo přítomno 22 spoluvlastníků z celkového počtu 41, přičemž všichni přítomní hlasovali pro podání citovaného návrhu.12. Po právním posouzení výše zjištěného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.13. Podle § 1184 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku, v účinném znění (dále také jen „o. z.“) může soud na návrh osoby odpovědné za správu domu nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Podle odst. 2 téhož ustanovení se ve výstraze podle odstavce 1 uvede důvod jejího udělení, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a výzva, aby se vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby následky porušování povinností odstranil; k tomu se vlastníkovi vždy poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů. Podle odst. 3 téhož ustanovení musí s podáním návrhu podle odstavce 1 vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek; při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se nepřihlíží k hlasu vlastníka podle odstavce 1.14. K nucenému prodeji jednotky musí být splněno několik podmínek. Předně osoba odpovědná za správu domu a pozemku musí vlastníku, který porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, doručit písemnou výstrahu. Smyslem této výstrahy je zejména upozornit vlastníka jednotky na jeho nežádoucí chování, umožnit mu, aby svého jednání zanechal a napravil, co způsobil, a konečně jej upozornit, že může být podán návrh na nařízení prodeje jeho jednotky. Současně se ve výstraze vlastníkovi poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů, aby mohl zanechat vadného jednání a případně odstranil jeho důsledky. Dále musí s podáním návrhu vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek (tedy tzv. podle hlav), čímž se má zamezit zneužití ze strany vlastníků s vyšším podílem hlasovacích práv s tím, že při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se nepřihlíží k hlasu vlastníka jednotky, jejíž prodej se navrhuje. Konečně pak musí být splněny i materiální znaky nežádoucího jednání vlastníka jednotky, tj. vlastník jednotky musí porušovat své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Zásah tedy musí být nejen porušením povinností vlastníka, ale toto porušení musí být kvalifikované, musí k němu dojít způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Důvodová zpráva k zákonu č. 163/2020 Sb., kterým byl s účinností od 1. 7. 2020 novelizován § 1184 o. z. do shora citovaného znění, počítá i s neplněním finančních závazků vlastníka jednotky. Nemělo by však jít jen o bagatelní dluhy, ale o dluhy spíše rozsáhlejší, případně opakované dluhy, zejména pak o případy, kdy by fakticky došlo k porušení určeného poměru výše příspěvků. Mělo by se tedy jednat o případ, který se (zásadně) dotýká práv a povinností vlastníka jednotky, zejména tím, že se poměr příspěvků fakticky změní a dlužník bude v důsledku porušení svých povinností oproti ostatním vlastníkům zvýhodněn. Soud splnění uvedených podmínek zjišťuje v průběhu nalézacího řízení, a pokud by nebyla naplněna byť jen jediná z těchto podmínek, bylo by to důvodem pro zamítnutí žaloby. Soud přitom vychází ze stavu v době vyhlášení rozhodnutí.15. V projednávaném případě je žalobce osobou odpovědnou za správu domu a pozemku, přičemž dopisem ze dne 13. 8. 2025 žalovaného vyzýval k nápravě stavu, kdy dluží společenství jen na jistině 581 776 Kč, k čemuž jsou vedeny tři exekuce. K nápravě žalovanému poskytl 30 dnů s tím, že pokud