20 C 49/2023-79 — Okresní soud v Děčíně

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 8. 12. 2022 domáhala, aby soud určil, že výpověď nájemní smlouvy ze dne 5. 9. 2022 daná žalovanou jako nájemkyní žalobkyni jako pronajímatelce není oprávněná. Uvedla, že jako pronajímatelka uzavřela se žalovanou jako nájemkyní smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 21. 7. 2022 (dále rovněž „Nájemní smlouva“), jejímž předmětem je nájem pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba , adresa, – rodinný dům, a pozemku parc. č. , hodnota, , vše v katastrálním území , adresa, (dále rovněž „Předmět nájmu“). Žalobkyni byla doručena listina označená jako „Výpověď nájemní smlouvy“, datovaná 5. 9. 2022 a podepsaná jednatelem žalované (dále rovněž „Výpověď“). Protože žalobkyně se žalovanou neuzavřela jinou nájemní smlouvu (než Nájemní smlouvu), dovozuje žalobkyně, že Výpověď se vztahuje k Nájemní smlouvě. Podle žalobkyně je Výpověď neurčitá, neboť nespecifikuje ani smluvní strany ani předmět nájemní smlouvy. Výpověď současně neuvádí žádný zákonný ani smluvní důvod, pro nějž žalovaná Nájemní smlouvu vypovídá. Žalobkyně současně uvedla, že není pravdou ani tvrzení, že žalovaná Předmět nájmu nemůže řádně užívat, když vlastnictví k Předmětu nájmu přešlo na žalobkyni právě ze žalované a žalovaná Předmět nájmu fakticky užívá kontinuálně před změnou vlastnictví i po ní a žalovaná tak nikdy faktickou možnost Předmět nájmu užívat neztratila. Případná absence předávacího protokolu neznamená absenci faktické možnosti žalované Předmět nájmu užívat. Proti Výpovědi uplatnila žalobkyně dopisem ze dne 30. 9. 2022 námitky, na které žalovaná nereagovala. Žalobkyně je přesvědčena, že Výpověď je neplatná z důvodu její neurčitosti, nesrozumitelnosti a absence vymezení zákonných důvodů či jejich faktického naplnění.2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že namítla, že Nájemní smlouva je neplatná, neboť žalobkyně v době jejího uzavření nebyla vlastníkem Předmětu nájmu. Vlastníkem Předmětu nájmu se žalobkyně stala až 27. 7. 2022, když k tomuto dni nastaly právní účinky vkladu vlastnického práva na základě kupní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne 27. 7. 2022. Dále uvedla, že z procesní opatrnosti zaslala žalobkyni Výpověď, a to z důvodu nepředání Předmětu nájmu do užívání ze strany žalobkyně, v důsledku čehož žalovaná nemohla Předmět nájmu užívat. Výpověď považuje za platnou, s žalobkyní jinou nájemní smlouvu (než Nájemní smlouvu) neuzavřela.3. Podáním ze dne 22. 8. 2023 reagovala žalobkyně na vyjádření žalované tak, že žalovaná měla až do prosince 2022 přístup k Předmětu nájmu, když žalovaná sama žalobkyni Předmět nájmu, k němuž žalovaná převedla žalobkyni vlastnické právo na základě kupní smlouvy ze dne 27. 7. 2022, dříve nepředala a žalobkyně Předmět nájmu převzala až po skončení Nájemní smlouvy výpovědí ze dne 8. 12. 2022. Žalobkyně se stala vlastníkem Předmětu nájmu k 28. 7. 2022 a k tomuto datu se stal nájem účinným dle čl. VIII. odst. 1. Nájemní smlouvy a Nájemní smlouva je platná.4. Rozsudkem ze dne 13. 9. 2024, č. j. 20 C 49/2023-51 Okresní soud v Děčíně žalobě vyhověl a rozhodl, že výpověď nájemní smlouvy ze dne 5. 9. 2022 daná žalovaným jako nájemcem žalobci jako pronajímateli není oprávněná (výrok I.) a uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výší 20 019,83 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II).5. K odvolání žalované Krajský soud v Ústí nad Labem, jako soud odvolací, svým usnesením ze dne 31. 7. 2025, č. j. 17 Co 113/2025-63, shora uvedený rozsudek zdejšího soudu zrušil z důvodu jeho nepřezkoumatelnosti.6. Podáním ze dne 22. 10. 2025 žalobkyně upřesnila žalobní petit tak, že navrhla, aby soud určil, že výpověď nájemní smlouvy, uzavřené dne 21. 7. 2022 mezi žalobkyní a žalovanou, ze dne 5. 9. 2022, daná žalovanou jako nájemkyní žalobkyni jako pronajímatelce, není oprávněná.7. Soud učinil ve věci z níže uvedených důkazů a ze shodných tvrzení účastníků následující skutková zjištění:- z výpovědi nájemní smlouvy ze dne 5. 9. 2022, že žalovaná dopisem ze dne 5. 9. 2022 sdělila žalobkyni, že dne 21. 7. 2022 byla uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou od 25. 7. 2022 do 31. 7. 2023, že do dnešního dne nedošlo k předání nemovitosti a k sepsání předávacího protokolu a nájemce tak nemá možnost předmět nájmu užívat a tento k dnešnímu dni ani neužívá a že žalovaná tímto nájemní smlouvu vypovídá, jelikož došlo k jejímu porušení ze strany pronajímatele a bylo tak znemožněno žalované předmět nájmu užívat,- z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 19. 8. 2022, že žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník Předmětu nájmu a že právní účinky zápisu vlastnického práva nastaly na základě kupní smlouvy ze dne 27. 7. 2022 k okamžiku 28. 7. 2022 8:30:36,- ze smlouvy o koupi nemovitých věcí ze dne 27. 7. 2022, že žalovaná jako prodávající a žalobkyně jako kupující uzavřely dne 27. 7. 2022 kupní smlouvu, že předmět převodu podle této kupní smlouvy byl shodný s Předmětem nájmu a žalovaná se zavázala odevzdat předmět převodu žalobkyni a umožnit jí nabýt vlastnické právo k němu za dohodnutou kupní cenu ve výši 3 300 000 Kč a žalobkyně se zavázala předmět převodu převzít a zaplatit za něj uvedenou kupní cenu (dále rovněž „Kupní smlouva“),- ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 21. 7. 2022, že žalobkyně jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce uzavřely dne 21. 7. 2022 Nájemní smlouvu, že Nájemní smlouvou žalobkyně přenechala Předmět nájmu včetně vybavení k dočasnému užívání žalované a žalovaná Předmět nájmu včetně vybavení k dočasnému užívání přijala a zavázala se platit za to žalobkyni nájemné a cenu za služby za podmínek uvedených ve smlouvě (čl. III. odst. 1), že žalovaná byla oprávněna užívat Předmět nájmu výhradně pro krátkodobé ubytování pro přiměřený počet osob v rámci svých podnikatelských aktivit (čl. III. odst. 2), že nájemné bylo dohodnuto ve výši 34 000 Kč měsíčně (čl. IV. odst. 1), že nájem byl sjednán na dobu určitou od 25. 7. 2022 do 31. 7. 2023, že mezi účastníky bylo dohodnuto, že o předání Předmětu nájmu do užívání nájemci (žalované) bude smluvními stranami sepsán a oboustranné podepsán předávací protokol (čl. V. odst. 1), že žalovaná prohlásila, že je detailně seznámena se stavem Předmětu nájmu vzhledem k tomu, že Předmět nájmu již před uzavřením Nájemní smlouvy užívala k bydlení a že se účastníci dohodli, že Nájemní smlouva nabývá účinnosti dnem právních účinků vkladu vlastnického práva k Předmětu nájmu v katastru nemovitostí ve prospěch žalobkyně (čl. VIII. odst. 1) a že otázky touto smlouvou výslovně neupravené se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku (čl. VIII. odst. 6),- z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. zn. , Anonymizováno, , že dne 19. 8. 2022 byl podle kupní smlouvy proveden vklad do katastru nemovitostí s právními účinky k 28. 7. 2022 pro žalobkyni jako vlastníka Předmětu nájmu,- z námitek ze dne 30. 9. 2022 proti výpovědi nájemní smlouvy ze dne 5. 9. 2022, z detailu odeslané zprávy z datové schránky ze dne 30. 9. 2022 a z doručenky datové zprávy ze dne 30. 9. 2022, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vznesla proti Výpovědi dopisem ze dne 30. 9. 2022 námitky, které žalované doručila prostřednictvím datové schránky dne 30. 9. 2022, v nichž uvedla, že ve Výpovědi žalovaná nespecifikuje ani smluvní strany ani předmět vypovídané nájemní smlouvy, že výpověď neuvádí žádný zákonný ani smluvní důvod, že samotné nesepsání předávacího protokolu nelze považovat za objektivní zánik způsobilosti prostoru k výkonu činnosti ani za hrubé porušení povinností pronajímatele vůči nájemci, že není pravdou tvrzení, že žalovaná nemůže Předmět nájmu užívat, když vlastnictví k Předmětu nájmu přešlo na žalobkyni ze žalované, která Předmět nájmu fakticky kontinuálně užívala před změnou vlastnictví i po něm a faktickou možnost Předmět nájmu užívat nikdy neztratila a že žalobkyně považuje Výpověď za neplatnou, ne-li nicotnou (dále rovněž „Námitky“),- ze shodných tvrzení účastníků, že mezi sebou neuzavřeli jinou nájemní smlouvu než Nájemní smlouvu.8. Z dalších shora neuvedených důkazů (tj. z výpovědi žalobkyně ze dne 8. 12. 2022 na č.l. 33 a z usnesení Obvodního soudu pro , adresa, na č.l. 32) soud pro věc nezjistil nic podstatného.9. Ze shora uvedených skutkových zjištění učinil soud skutkový závěr, že žalobkyně jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce uzavřely dne 21. 7. 2022 Nájemní smlouvu, kterou žalobkyně přenechala žalované Předmět nájmu včetně vybavení k dočasnému užívání pro krátkodobé ubytování v rámci podnikatelských aktivit žalované za nájemné ve výši 34 000 Kč měsíčně. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 25. 7. 2022 do 31. 7. 2023. Mezi účastníky bylo dohodnuto, že o předání Předmětu nájmu do užívání nájemci (žalované) bude smluvními stranami sepsán a oboustranně podepsán předávací protokol. Účastníci se dohodli, že Nájemní smlouva nabývá účinnosti dnem právních účinků vkladu vlastnického práva k Předmětu nájmu v katastru nemovitostí ve prospěch žalobkyn