5 C 29/2020-84 — Okresní soud v Domažlicích

Žalobkyně se žalobou podanou Okresnímu soudu v Domažlicích domáhá určení vlastnického práva k bytovým jednotkám a spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu [adresa] v [obec] v ulici [ulice] tak, aby odpovídalo velikosti podílu podle nabytých části nemovitosti [adresa]. Žalobkyně poukazuje na to, že spoluvlastnické vztahy k bytovým jednotkám a ke společným částem domu vyznačené ¼ pro žalobkyni a ¼ pro každého žalovaného, respektive u [jméno] jako SJM, není v souladu s rozsahem majetku, který nabyla žalobkyně, neboť kromě bytu zakoupila ještě garáž. Nárok dokládá výpisy z katastru nemovitostí na LV č. [LV] v k. ú. a [územní celek], pro žalované [jméno] a [jméno] [celé jméno žalovaného] výpisem z LV č. [LV] pro k. ú a [územní celek] ohledně [titul]. [celé jméno žalované] z LV č. [LV] pro k. ú. a [územní celek] ohledně žalobkyně a výpisem z katastru nemovitostí na LV č. [LV] pro k. ú. a [územní celek] ohledně [titul] [celé jméno žalované]. Dále pak předkládá kupní smlouvu, uzavřenou mezi městem Horšovský Týn a kupujícími [titul]. [jméno] a [titul]. [jméno] [příjmení], [jméno] a [jméno] [příjmení], [jméno] a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] ze dne [datum], registrovanou státním notářstvím [datum]. Dalším dokladem předloženým žalobkyní je výpis z katastru nemovitostí z [list vlastnictví], vyznačující vlastnictví domu s jednotkami v k. ú a obci [obec] pro žalobkyni i všechny žalované při čtvrtinovém podílu každého účastníka, u manželů [příjmení] jako SJM. K tomu pak připojila žalobkyně ještě schéma bytových jednotek a společných prostor a prohlášení vlastníků o rozdělení nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám, které nebylo vlastníky bytových jednotek podepsáno. Proto vyzývala žalobkyně prostřednictvím právního zástupce zejména žalovanou [titul]. [celé jméno žalované], což dokládá dopisem ze dne [datum]. Žalovaná [titul]. [celé jméno žalované] a manželé [celé jméno žalovaného], vyjádřili s určením vlastnického práva k bytovým jednotkám, společným částem domu a k jednotce nebytového prostoru podle návrhu žalobkyně a nepodepsaného prohlášení spoluvlastníků nemovitosti souhlas na rozdíl od žalované [titul]. [celé jméno žalované]. Ta poukazuje na to, že podepsání kupní smlouvy, týkající se bytových jednotek, stavební parcely [číslo] v níž manželé [příjmení] získávají byt a garáž a čtvrtinu stavební parcely a ostatní kupující byt a čtvrtinu stavební parcely, byla uzavřena řádně a dobrovolně a podle této kupní smlouvy také bylo spoluvlastnictví k nemovitosti do katastrálních operátů zaneseno. V písemném vyjádření pak žalovaná ještě vysvětluje právní nástupnictví k bytové jednotce a spoluvlastnickému podílu na právní nástupce původních kupujících. Žalovaná zdůrazňuje, že všechny byty mají stejnou výměru a pokud jde o společné prostory, dohodli se spoluvlastníci, že manželé [příjmení] se budou podílet na úhradě společných prostor tak, že manželé [příjmení] se podílejí v rozsahu 37,51 %, ostatní spoluvlastníci po 20,83 %, ačkoliv ve skutečnosti platby, které s užíváním souvisejí, se dělí na čtvrtiny. Žalovaná zároveň namítá, že po smrti [titul]. [jméno] [příjmení] v roce 2014 měla být garáž projednána v dědickém řízení a zápis o vlastníku garáže proveden na příslušném listu vlastnickém. Pokud byla garáž projednána lze dodatečně zápis v operátech provést. Pokud nebyla projednána, má žalovaná za to, že je třeba doplnit dědické řízení. Žalovaná pak souhlasila s tím, aby společné prostory byly rozdělené na čtvrtiny a byl proveden zápis garáže na list vlastnický. Je přesvědčena o tom, že zápis nebytové jednotky, tedy garáže, lze řešit podle kupní smlouvy. K tomu pak dokládá jako příklad zápis jiných vlastníků bytové jednotky a spoluvlastníků domu, který se týká nemovitosti v [obec] ulice [ulice] [anonymizována dvě slova]. Kromě toho ještě žalovaná předkládá darovací smlouvu, kterou nabyla bytovou jednotku s podílem na společných částech domu a pozemku od rodičů. Žalovaná pak namítá, že způsobem jako u sousedního domu, kde spoluvlastníky bytové jednotky a společných částí domu a pozemku a garáže, se staly tyto osoby i se zápisem vlastnického práva ke garáži lze postupovat i v případě žalobkyně. Má za to, že tento způsob zápisu může vysvětlit pracovník katastrálního úřadu. Soud s ohledem na tyto námitky a provedený zápis spoluvlastníků bytové jednotky společných částí domu a parcely a zápis garáže pro tyto osoby vyslechl pracovníka katastrálního úřadu v [obec] [titul]. [jméno] [příjmení], který poukázal na to, že garáž jako součást bytového doma nebyla nijak samostatně určitelná a to byl důvod, proč nebyla v evidenci katastrálních operátů nijak vyznačená a zapsaná. Teprve zákon č. 72/94 Sb. definoval pojmy bytová jednotka, nebytové prostory a určoval jak zpracovat podklady pro zápisy těchto prostor. Zároveň zákon určoval, aby vlastníci se do jednoho roku vypořádali ohledně podílového spoluvlastnictví a předložili prohlášení k vymezení bytových jednotek a nebytových prostor. K tomu pak sloužili prováděcí pokyny z roku 1994 a 1995. Ty vycházely z právní domněnky, že evidovaní vlastníci bytových jednotek se dohodli a prohlásili své spoluvlastnické podíly a prohlášení bylo předáno k zápisu do katastru nemovitosti. K tomu byla určená lhůta, což v tomto případě spoluvlastníci neudělali a dokumentace, prohlášení spoluvlastníků bytových jednotek a společných částí domů, parcel a nebytových prostor u žalobkyně a žalovaných, předložena nebyla. Z jakého důvodu došlo k zápisu garáže u osob vlastnících bytovou jednotku domu a pozemku s vyznačením vlastnictví garáže v [obec] ulice [ulice] svědek nebyl schopen vysvětlit, když vychází z toho, že záznamy v katastrálních operátech lze provést pouze na základě prohlášení spoluvlastníků bytových jednotek a nebytových prostor. Žalobkyně poukázala na to, že v kupní smlouvě je jasně uvedeno, že kupují nejen bytovou jednotku ale i garáž, zatímco ostatní vlastníci bytových jednotek měli v kupní smlouvě zdůrazněno, že se jedná o prostory bez garáže. Proto také žalobkyně s manželem zaplatili vyšší cenu. Žalovaná pak ještě namítala, že v předloženém prohlášení vlastníků o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám a nebytovým prostorám, je u bytových jednotek uvedena špatná výměra a to 61,51 m2, ačkoliv byty mají výměru 54 m2, což se promítalo i při přiznání daně z nemovitých věcí. Tuto námitku vysvětloval svědek [jméno] [příjmení], zpracovávající výpočet pro prohlášení o bytových jednotkách, kdy provedl zaměření laserem, s tím, že všechny byty musí mít stejnou plochu a nově byl započítán další prostor a to nebytová jednotka-garáž. Při provádění výpočtů musel postupovat podle metodických pokynů prováděcích předpisů ke znaleckému ocenění a uvažovat se svislými zastavěnými plochami zaměřovaných místností, když podle těchto předpisů„ celková podlahová plocha bytu zahrnuje nejen půdorysnou plochu všech místností bytu ale také půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu. Celková podlahová plocha bytu je vymezena lícem svislých konstrukcí, ohraničujících byt, včetně povrchových úprav (§ 3 odst. 1 nařízení vlády č. 366/2013 Sb) a do podlahové plochy bytu se započítává také podlahová plocha místností, které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor. Tím se rozumí i sklepní místnost v nadzemním podlaží nebo spižírna“. Z toho důvodu vyšla výměra plochy bytu vyšší, než uvádí žalovaná. Z předložených dokladů jak žalobkyní tak žalovanou, zejména z kupní smlouvy je zřejmé, že všichni účastníci koupili od [územní celek] bytové jednotky v domě [adresa] na stavební parcele [číslo] v ulici [ulice]. [příjmení] v [obec] za stejnou cenu, když manželé [příjmení] koupili kromě byru ještě garáž, takže ti zaplatili 45 000 Kč, ostatní nabyvatelé platili 25 000 Kč. V této smlouvě se pak spoluvlastníci dohodli, v jakém poměru se budou podílet na užívání společných nebytových prostor a hradit úhrady s tím související. Tato kupní smlouva ze dne [1992] byla zaregistrována s účinky [1992] [číslo] a to v souladu s ustanovením § 134 odst. 2 obč. zák. účinného v roce 1992. Podle zákona č. 72/94 Sb. účinného od 1. 5. 1994, byla dotčena úprava právních vztahů ustanovením § 31 odst. 2, podle něhož vlastníci bytu nebo nebytových prostorů, jimž vlastnické právo k bytu nebo nebytovému prostoru vzniklo podle dosavadních právních předpisů, se ode dne účinnosti tohoto zákona považují za vlastníky jednotek podle tohoto zákona a jsou povinni do jednoho roku ode dne účinnosti tohoto zákona uvést veškeré právní vztahy k jednotkám, společným částem domu a k pozemku do souladu s tímto zákonem. Podle odstavce 3, měl vlastník jednotky možnost obrátit se na soud s návrhem, aby uložil splnění povinnosti podle citovaného ustanovení, tedy uvést veškeré právní vztahy k jednotkám, společným částem domu a k pozemku do souladu se zákonem č. 72/94 Sb. V případě účastníků, vlastníků bytových jednotek a spoluvlastníků společných částí domu [adresa] a pozemku, se nikdo na soud neobrátil ani