42 C 25/2021-168 — Okresní soud ve Frýdku-Místku

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 16. 10. 2020 domáhal, aby bylo určeno, že výpověď z nájmu bytu [číslo] nacházejícího se v domě [adresa] na ul. [ulice] ve [obec] [anonymizována dvě slova], kterou dal žalovaný žalobci dne 11. 8. 2020 a která byla žalobci doručena dne 24. 8. 2020, je neoprávněná. Žalobu přitom označil jako„ námitky proti výpovědi z nájmu ve smyslu § 2290 občanského zákoníku“, tuto odůvodnil tím, že se stal nájemcem předmětného bytu v r. 2002, když tehdy jednak s žalobcem uzavřel smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy na předmětný byt a jednak nájemní smlouvu. Při výstavbě bytového domu si vzal hypoteční úvěr na financování výstavby, přitom si k bytu„ přikoupil“ i podkroví o velikosti 107 m2. V roce 2017 se však dostal do tíživých finančních poměrů a rozhodl se požádat žalobce o rozdělení předmětného bytu na dvě samostatné bytové jednotky, kdy pro oddělení podkroví by stačilo prodloužit stávající společné schodiště a doplnit napojení sociálních služeb v podkroví na společný rozvod. Prodejem podkrovního bytu by získal potřebné finanční prostředky na úhradu svých dluhů. Žalovaný však rozhodnutí o jeho žádosti o souhlas se záměrem o rozdělení bytové jednotky neustále odkládal, přitom sám žalobce měl několik zájemců o koupi podkrovního bytu, které žalovaný od koupě svým jednáním v podstatě odrazoval. Dne 11. 8. 2020 žalovaný dal žalobci výpověď z nájmu předmětného bytu pro nezaplacené dluhy, přitom však majetek žalobce, platby uhrazené hypotékou a hodnota podkroví vysoce jeho dluhy převyšuje. Navíc má žalobce za to, že žalovaný mu ani nebyl oprávněn dát předmětnou výpověď, když převedl veškerá práva a povinnosti od 1. 1. 2020 na právnickou osobu [označení právnické osoby] [ulice a číslo], [IČO]. Ve svých následných podáních učiněných jako reakce na výzvu soudu k odstranění vad žaloby žalobce upřesnil, že výpověď z nájmu předmětného bytu obdržel dne 24. 8. 2020, předmětný byt přitom užívá na základě nájemní smlouvy ze dne 18. 2. 2002, podle čl. V. odst. 2 této smlouvy může být výpověď z nájmu toliko s přivolením soudu z důvodů stanovených zákonem. Žalovaný tedy výpověď učinil v rozporu se smlouvou a tato je neoprávněná a tudíž neplatná. U jednání konaného dne 12. 5. 2021 žalobce dále doplnil, že nezpochybňuje skutečnost, že dluh na nájemném mu skutečně vznikl ve výši, jak tvrdí žalovaný, nicméně snažil se celou záležitost řešit tím, že by se jeho byt rozdělil na dva samostatné byty a jeden z těchto bytů by byl odkoupen jinou osobou, čímž by se smazala část jeho dluhů na nájemném. Měl takto zajištěny původně dva kupce, avšak rada města s tímto nesouhlasila, neměla zájem o rozdělení bytu a výsledkem toho bylo, že žalobce, který neměl dostatečné množství finančních prostředků, nadále neplnil své povinnost z nájemní smlouvy a jeho dluh dále narůstal. Žalobce rovněž nezpochybňuje to, že byl ze strany žalovaného vyzván k odstranění závadného stavu s upozorněním, že jinak mu bude dána výpověď z nájmu, opět se snažil celou záležitost řešit stejným způsobem, kdy měl opět zájem o rozdělení předmětného bytu, našel si i zájemce o nově vzniklý byt, dokonce v daném případě s tímto souhlasili i právníci žalovaného, nakonec si to však zájemce rozmyslel a od záměru koupit nově vzniklý byt ustoupil. Žalobce následně oslovil ještě své dvě dcery, když původně byl celý byt kupován právě pro ně, jedna z nich měla zájem pomoci žalobci ve svízelné situaci, ovšem vzhledem k tomu, že dluh na nájemném byl vyšší, než by jí banka poskytla úvěr bez zajištění, musela se obrátit na žalovaného, zda by jí na půlku současného bytu, která není zatížena hypotékou, poskytla zástavu ve prospěch banky, nicméně žalovaný toto odmítl a tudíž dcera neměla dostatečné množství prostředků na to, aby zaplatila dluhy žalobce a stala se novým nájemcem předmětného bytu. Žalobce má rovněž za to, že žalovaný již měl dávno povinnost uzavřít s ním kupní smlouvu, jak to vyplývá ze smlouvy o smlouvě budoucí, kterou strany uzavřely již v roce 2002, je pravdou, že žalobce sám nepodával žádnou žalobu o plnění povinnosti z této smlouvy o smlouvě budoucí, má však za to, že je částečným vlastníkem předmětného bytu a že vlastnictví žalovaného, které vyplývá z výpisu katastru z nemovitostí, není správné. 2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil, když uvedl, že na podané výpovědi z nájmu ze dne 11. 8. 2020 trvá, neboť tato byla dána důvodně. Předně žalovaný uvedl, že dle jeho názoru byla žaloba podána opožděně, když původní podání žalobce ze dne 19. 10. 2020 s názvem„ Námitky proti výpovědi z nájmu z bytu [číslo] n ul. [ulice a číslo], [obec] ze dne 11. 8. 2020“ bylo vedeno pod č.j. [spisová značka]; spis byl bez uvedení důvodu přečíslován na [spisová značka], ačkoliv je zjevné, že žalobce dokládal další podání do spisu [spisová značka], přičemž žalobce svá další podání označil: Návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu“; soud zaslal žalovanému na základě jeho písemné žádosti podání žalobce ze dne 16. 12. 2020 a ze dne 14. 1. 2021 zapsaná do sp. zn. [spisová značka]; zároveň žalovaný od soudu obdržel dne 9. 10. 2020 informaci, že k podání žalobce ve věci sp.zn. [spisová značka] nebylo přihlíženo, ve svém přípisu ze dne 26. 2. 2021 se spisovou značkou [spisová značka] soud uvedl, že se jedná o doplnění žaloby, ačkoliv zjevně se o doplnění nejedná, a to co do identifikace podání včetně označení spisů. Ze strany soudu tak šlo o procesně velmi neobvyklý postup. Žalovaný dále připustil, že s žalobcem uzavřel dne 18. 2. 2002 nájemné smlouvu na bytovou jednotku [číslo] ve 4. nadzemním podlaží domu [adresa], nacházejícího se na pozemcích parc. [číslo] v k.ú. [obec], na ul. [ulice], s povinností žalobce jako nájemce platit včas žalovanému nájem a služby s tím související. Žalovaný přitom vlastnil a doposud vlastní předmětný byt a není pravou, že by k 1. 1. 2020 byla převedena veškerá práva a povinnosti na právnickou osobu [právnická osoba] [ulice a číslo]. Tato osoba je korporací, která vznikla za účelem správy nemovitých věcí v souladu s § 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., v žádném případě se však nestala vlastníkem předmětného bytu. Rada města žalovaného byla nejen oprávněna, ale i povinna v souladu s § 38 odst. 7 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, trvale sledovat, zda dlužníci (v daném případě žalobce) včas a řádně platí své závazky a zabezpečit, aby nedošlo k promlčení nebo zániku z nich vyplývajících práv. Z důvodu dlouhodobých a vysokých dluhů žalobce za nájem a porušení povinností nájemce proto žalovaná žalobci dala výpověď z nájmu bytu a následně podala žalobu o vyklizení předmětného bytu žalobcem, který byt užívá bez hrazení nájmu od r. 2013. Jeho dluh ke dni 30. 6. 2020 činil 1 126 983,43 Kč. U jednání konaného dne 12. 5. 2021 pak žalovaný doplnil, že podal výzvu k odstranění závadného stavu, žalobce na tuto nereagoval, a tudíž má žalovaný za to, že výpovědní důvod byl dán a výpověď byla oprávněna, když sice nájemní smlouva jako taková byla uzavíraná za účinnosti starého občanského zákoníku, ale ve smyslu přechodných ustanovení občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014, se pro ukončení nájemního stavu použije již nový právní předpis. Je sice pravdou, že vzniklo společenství bytových jednotek, v němž má žalovaný 88 % podíl, toto společenství zatím spravuje cizí majetek, nevlastní žádný majetek a jeho zřízení bylo z důvodu přípravy na převod jednotlivých bytových jednotek na jednotlivé nájemníky v roce 2022. Předmětné byty, celkem 26 bytových jednotek, bylo postaveno z dotačních prostředků a udržitelnost byla dána na 20 let. Všechny tyto byty se tedy mohou převádět až v roce 2022 a není možno souhlasit s tvrzeními žalobce, že klientské změny, které byly vyžádány z jeho strany, byly důvodem pro změnu vlastnických práv a že se tak stal žalobce částečným vlastníkem předmětného bytu. Ve skutečnosti žádný titul k jeho vlastnickému právu k bytu v současné době neexistuje. Dluh žalobce na nájemném nadále narůstá, v prosinci 2020 činil již 1 400 000 Kč, přitom jeho investice do části kupní ceny za byt a klientských změn činí jen o něco málo více, než je tento dluh na nájemném. 3. Soud provedl dokazování listinnými důkazy, ze kterých zjistil následující skutkový stav: Částečným výpisem z [list vlastnictví] pro obce a [katastrální uzemí], vedeným u [katastrální úřad], [katastrální pracoviště], Notářským zápisem sp.zn. NZ [číslo] sepsaným dne 23. 9. 2019 notářem [titul] [jméno] [příjmení], jakož i Zápisem ze dne 9. 12. 2019 ze zasedání shromáždění [právnická osoba] [anonymizována tři slova] [adresa] ul. [ulice], včetně připojených Stanov tohoto společenství jsou v řízení prokázána tvrzení žalovaného o tom, že ke dni uzavření nájemní smlouvy, jakož i ke dni rozhodování soudu o podané žalobě je vlastníkem předmětného bytu, když sice bylo založeno [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] [ulice a číslo], jako právnická osoba za účelem zajišťování správy nemovité věci – domů [adresa] na ul. [ulice] ve [obec] a pozemků parc. [číslo] členství ve společenství je neodděli