11 C 229/2020 — Okresní soud ve Frýdku-Místku

1. Žalobce se podanou žalobou doručenou soudu dne [datum] domáhal po žalovaném vyklizení a předání bytu [číslo] nacházejícím se ve 4. nadzemním podlaží domu [adresa], na ulici [ulice] ve [obec] [anonymizována dvě slova], na pozemcích p. [číslo] [parcelní číslo], list vlastnictví [číslo] v [katastrální uzemí], to vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ bytová jednotka“) s odůvodněním, že žalobce je vlastníkem této bytové jednotky. Žalobce se žalovaným uzavřel dne [datum] nájemní smlouvou, jejímž předmětem byla bytová jednotka. Žalovaný bytovou jednotku užívá od roku [rok], avšak od roku [rok] neplatí řádně a včas dohodnutý nájem. Žalobce vyzval žalovaného k úhradě dlužného nájmu naposledy dopisem ze dne [datum] s upozorněním na možnost okamžité výpovědi. Žalovaný tuto výzvu převzal dne [datum], ale dluh neuhradil, proto žalobce zaslal žalovanému dne [datum] výpověď z nájmu bez výpovědní doby s povinností vyklidit byt do [datum]. Tuto výzvu si žalovaný převzal a reagoval, že byt neodevzdá. U jednání konaného dne [datum] žalobce dále doplnil, že u zdejšího soudu byla podána žaloba na neplatnost výpovědi z nájmu, která byla zamítnuta rozsudkem Okresního soudu ve Frýdku-Místku, č. j. [číslo jednací], který byl potvrzen rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]. U zdejšího soudu dále probíhá řízení na neplatnost odstoupení od budoucí kupní smlouvy pod sp. zn. [spisová značka], kdy žaloba ze strany žalovaného byla taktéž zamítnuta, avšak toto rozhodnutí ještě není pravomocné. K námitce žalovaného, že vlastní podkrovní byt, resp. část bytové jednotky, žalobce uvedl, že žalovaný zaplatil na budoucí kupní cenu částku 994 000 Kč, která se týkala klientské změny a nikoli převodu vlastnických práv k bytové jednotce, což vyplývá i z evidenčního listu, kde je vypočten nájem za celou bytovou jednotku (podlahová plocha 221,51 m2) a nikoli její část. Sám žalovaný si byl vědom, že se jedná o jednu bytovou jednotku, když v roce [rok] žádal žalobce o udělení souhlasu s rozdělením této bytové jednotky na dva samostatné byty. 2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil s odůvodněním, že v září [rok] bylo založeno SVJ [ulice a číslo], [IČO] (dále jen„ SVJ“), kde celý bytový dům se vložil do právnické osoby SVJ. Žalovaný namítá, že na základě jakého právního titulu obdržel dne [datum] od žalobce výpověď z nájmu bytu pro nezaplacené dluhy, když majetek a všechna práva a povinnosti byly od [datum] převedeny na SVJ. Předmětná bytová jednotka se skládá ze dvou částí původního bytu, a to bytu o velikosti 132 m2 pod hypotékou a podkrovní části o velikosti 108 m2, kterou žalovaný koupil v roce [rok], nejpozději v roce [rok] doplatil částku ve výši 994 000 Kč a podkrovní byt se tak stal jeho majetkem. Žalovaný chtěl dluh na nájemném uhradit mimo jiné i prodejem podkrovního bytu, ale toto mu žalobce opakovaně neumožnil. Zaslání výzev k úhradě dlužného nájemného včetně výpovědi z nájmu proběhly podle popisu v žalobě. Žalovaný namítal, že odstoupení žalobce od budoucí kupní smlouvy, které obdržel dne [datum] je protiprávní, když toto není podepsáno oběma stranami, jak je uvedeno v příslušné smlouvě. Ve svém následném podání a u jednání žalovaný upřesnil, že od zaplacení klientské změny (podkrovní části bytu za cenu 994 000 Kč na základě budoucí kupní smlouvy) je 45 % podílníkem na celé bytové jednotce, kde žalobce vlastní 55 % (původní byt o velikosti 132 m2 s hypotékou). Žalovaný namítá, že žalobce při převodu bytových jednotek do SVJ nenechal zapsat jeho spoluvlastnický podíl k bytu do katastru nemovitostí a tímto upírá žalovanému jeho vlastnické právo, když nerespektuje ust. § 123 občanského zákoníku a čl. 11 odst. 3 Listiny. Dále uvádí, že žalobce se dopouští trestné činnosti nezákonného obohacování a zkreslování účetní evidence, když snížil hodnotu jeho 45 % vlastnictví (994 000 Kč) zcela účelovým a nezákonným odpisem o částku 250 000 Kč. Žalobce tak dluží žalovanému částku 250 000 Kč z titulu neoprávněného odpočtu a dále částku cca 134 000 Kč z titulu neoprávněného zápočtu. Z těchto důvodů žalovaný předmětnou bytovou jednotku obývá. Žalovaný taktéž namítá, že nájem byl vyčíslen toliko z bytu o velikosti 132 m2 a žalobce mu v jeho vlastním bytě zvýšil nezákonně nájemné o min. 10 000 Kč měsíčně za období od února do května [rok] z důvodu tzv. bezesmluvního užívání, kdy jednání žalobce považuje za neustálé útoky na jeho osobu hraničící s vydíráním, útiskem a organizovaným pokusem o ukradení bytu, neboť žalobce by prodejem bytové jednotky žalovaného získal potřebné finanční prostředky na rekonstrukci střechy bytového domu. Žalovaný stran výše uvedeného nejen, že nesouhlasí s podanou žalobou, ale také nabývá dojmu, že žalobce se snaží za každou cenu i nezákonnými prostředky zbavit nepohodlného nájemníka a spolumajitele bytové jednotky. 3. Na základě předložených listinných důkazů soud v rámci provedeného dokazování zjistil: -) Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro k. ú. [obec], že byt [číslo] nacházející se na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] s podílem na společných částech domu a pozemku ve výši [číslo] se nachází ve výlučném vlastnictví žalobce. -) Z nájemní smlouvy ze dne [datum], že tato listina byla podepsána účastníky řízení dne [datum], jejímž předmětem byl nájem bytové jednotky [číslo] ve 4. nadzemním podlaží, domu [adresa], I. kategorie, mezonetový byt o velikost 5+1 a výměře 221,51 m2, na ul. [ulice] ve [obec]. Spolu s touto bytovou jednotkou je nájemce (žalovaný) oprávněn užívat i společné prostory a garážové stání [číslo] v podzemní garáži. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou a nájem bytové jednotky zaniká mimo jiné i písemnou výpovědí, přičemž pronajímatel (žalobce) může vypovědět nájem jen s přivolením soudu z důvodů stanovených zákonem. V případě zániku nájmu je nájemce (žalovaný) povinen bytovou jednotku vyklidit k poslední dni trvání nájemného vztahu, o čemž smluvní strany sepíší protokol. V případě ukončení nájmu bude provedeno vypořádání v souladu s příslušným ustanovením budoucí kupní smlouvy ze dne [datum]. -) Z výzvy ze dne [datum] vč. dodejky, že dne [datum] zaslal žalobce žalovanému výzvu k odstranění zvlášť závažného způsobu porušení povinností nájemce s ohledem na dluh na nájmu a službách, který ke dni [datum] činil částku 1 126 982,43 Kč s poučením, že nedojde-li k úhradě dlužné částky nejpozději do [datum], přistoupí žalobce k okamžité výpovědi nájmu. Dopis byl doručen žalovanému dne [datum]. -) Z výpovědi z nájmu ze dne [datum] vč. dodejky, že dne [datum] zaslal žalobce žalovanému výpověď z nájmu bytu [číslo] na ul. [ulice] ve [obec] [anonymizována dvě slova] bez výpovědní doby z důvodu zvlášť závažného porušení povinností nájemce, a to pro dlužnou částku za nájem, služby a poplatky z prodlení ve výši 1 126 982,43 Kč k datu [datum]. Byt byl žalovaný povinen vyklidit a předat do [datum]. Součástí výpovědi bylo poučení o soudním přezkumu. Přílohou výpovědi byla rekapitalizace a podrobné vyčíslení dluhu žalovaného vůči žalobci. Dopis byl doručen žalovanému dne [datum]. -) Z výzvy k předání vyklizeného bytu ze dne [datum] s reakcí žalovaného, že dne [datum] žalobce zaslal žalovanému výzvu k vyklizení a předání bytu dne [datum] ve [údaj o čase] hod. Žalovaný reagoval, že podal žalobu k soudu a byt neodevzdá. -) Z rozsudku Okresního soudu ve Frýdku-Místku ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací] ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Ostravě ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací], že žalovaný podal žalobu na neplatnost výpovědi z nájmu bytu [číslo] nacházejícího se v domě [adresa] na ul. [ulice] ve [obec] [anonymizována dvě slova] Okresní soud dospěl k závěru, že výpověď z nájmu je platná, a proto žalobu zamítl. Krajský soud v Ostravě rozsudek okresního soudu potvrdil. Rozhodnutí nabylo právní moci dne [datum]. -) Ze žádosti o udělení souhlasu se záměrem rozdělení bytové jednotky [ulice a číslo] na dva samostatné byty ze dne [datum], že žalovaný požádal žalobce o rozdělení bytové jednotky [číslo] nacházející se na ul. [ulice] z důvodu zejména narůstajícího dluhu na nájemném a následným prodejem podkrovního bytu za účelem vyrovnání finančních závazků vůči žalobci. -) Z odstoupení od smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne [datum] vč. evidenčního listu, že dne [datum] žalobce zaslal žalovanému odstoupení od smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne [datum] z důvodu neuhrazené dlužné částky nejméně ve výši 1 130 000 Kč, tedy z důvodu podstatného porušení smluvních ujednání, tj. trvalého nehrazení nájemného, jež mělo ve splátkách hradit kupní cenu bytu a také užívání bytu. Z evidenčního listu vyplývá, že nájem byl vypočten z podlahové plochy o velikosti 221,51 m2 ve výši 19 719 Kč měsíčně. -) Ze smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne [datum], že dne [datum] podepsali účastníci řízení listinu nazvanou jako smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy, že žalobce je vlastníkem mimo jiné i byt