41 C 111/2023-51 — Okresní soud ve Frýdku-Místku

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal po žalovaném zaplacení shora uvedené částky. Tento návrh odůvodnil tím, že žalovaný a [jméno] [příjmení] uzavřeli dne 26. 10. 2022 "rezervační dohodu o prodeji nemovitosti". Smlouva byla později dne 2. 11. 2022, se souhlasem žalovaného jako celek postoupena na žalobce. Šlo vlastně o nepojmenovanou smlouvu, kterou se žalobce jako budoucí kupující zavázal koupit od vedlejšího účastníka - [jméno] [příjmení], jako vlastníka nemovitosti v k.ú. [obec], in concreto pozemek, který měl vzniknout oddělením od pozemku p. [číslo] půda v k.ú. [obec], vypracovaným geometrickým plánem. Žalovaný měl jako zprostředkovatel působit k uzavření smlouvy, zejména zajistit vypracování dokumentace nutné k převodu a zajistit součinnost mezi stranami, aby k uzavření smlouvy došlo. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 25. 12. 2022. Dne 9. 12. 2022 zaslal žalovaný žalobci (e-mailem) návrh smlouvy kupní, o kterém uvedl, že je určen jen ke komentování a vznášení připomínek. Žalobce (tehdy zastoupený svým strýcem [jméno] [příjmení]) vznesl ke smlouvě své požadavky, kde žádal žalovaného, aby zajistil jednak souhlas stavebního úřadu s dělením parcel a jednak souhlas banky s převodem, protože nemovitosti byly (a jsou) zatíženy zástavním právem a zákazem zcizení a zatížení. Telefonicky proběhlo ještě jednání mezi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] za žalovaného, kde byla diskutována možnost placení kupní ceny prostřednictvím úschovy. Žalovaný na to nic neodpověděl, zato krátce poté - dne 13. 12. 2022 zaslal žalobci výzvu k uzavření kupní smlouvy. Žalobce hodnotí tento postup žalovaného jako rozporný se smlouvou-rezervační dohodou, protože přece jako budoucí kupující má právo se podílet na kontraktačním procesu a má právo navrhovat jak principy, na kterých bude smlouva stavěna, tak jednotlivá ujednání a není povinen uzavřít smlouvu, jakou mu předloží žalovaný, který ještě navíc ani není smluvní stranou. Žalovaný pak ještě jednou vyzval žalobce k uzavření smlouvy - v dopise z 2. 1. 2023, označený jako "odpověď právníkovi I". Na to žalovaný odpověděl, že smlouvu nepodepíše, neměl ostatně k tomu ani žádný důvod, protože jeho požadavky byly oslyšeny a doba na kterou byla smlouva uzavřena uplynula. Žalovaný se pak (e-mailem zaslaným dopisem z 10. 1. 2023) pokusil řešit situaci "odstoupením od rezervační dohody", kde žalobce nařknul z "podstatného porušení rezervační dohody". Žalobce k tomu jen opakuje, že smlouva zanikla 25. 12. 2022 uplynutím doby na kterou byla uzavřena a tak od ní nelze odstoupit. Již v dopise z 28. 12. 2022 vyzval žalobce k vrácení částky 100.000 Kč, ale dodnes žalovaný nezaplatil nic. V prodlení je (arg. čl. 4 dohody) od 2. 1. 2023 - tři pracovní dny od "vyžádání". 2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil. Žalovaný činí nespornými tvrzení obsažená v čl. I. návrhu na vydání platebního rozkazu, když je pravdou, že dne 26. 10. 2022 uzavřel žalovaný jako zprostředkovatel s [jméno] [příjmení] jako zájemcem Rezervační dohodu o prodeji nemovitosti (dále jako„ rezervační dohoda“), konkrétně nově vzniklého pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] dle přiloženého geometrického plánu [číslo] (dále jako„ předmětná nemovitost“), na základě které se žalobce zavázal uzavřít s vlastníkem předmětné nemovitosti ve sjednané lhůtě do 25. 12. 2022 kupní smlouvu. Dne 3. 11. 2022 byla práva a povinnosti zájemce [jméno] [příjmení] z rezervační dohody postoupena na žalobce. Žalovaný činí nespornými tvrzení obsažená v čl. I. návrhu na vydání platebního rozkazu, když je pravdou, že dne 26. 10. 2022 uzavřel žalovaný jako zprostředkovatel s [jméno] [příjmení] jako zájemcem Rezervační dohodu o prodeji nemovitosti (dále jako„ rezervační dohoda“), konkrétně nově vzniklého pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] dle přiloženého geometrického plánu [číslo] (dále jako„ předmětná nemovitost“), na základě které se žalobce zavázal uzavřít s vlastníkem předmětné nemovitosti ve sjednané lhůtě do 25. 12. 2022 kupní smlouvu. Dne 3. 11. 2022 byla práva a povinnosti zájemce [jméno] [příjmení] z rezervační dohody postoupena na žalobce. Dle žalovaného žalobce shora popsaným jednáním, resp. nejednáním, porušil jednak svou povinnost uzavřít s vlastníkem předmětné nemovitosti ve sjednaném termínu kupní smlouvu na základě výzvy k uzavření kupní smlouvy a dále povinnost sjednanou v čl. 7 písm. a) rezervační dohody, a to poskytovat žalovanému součinnost a jednat s vlastníkem předmětné nemovitosti a žalovaným o obsahu a uzavření kupní smlouvy. Za porušení povinností žalobce byla sjednána v čl. 7 rezervační dohody smluvní pokuta ve výši 5% z kupní ceny, která byla sjednána ve výši 1.000.000 Kč, výše smluvní pokuty tak činí 50.000 Kč. Žalovaný opakovaně sama i spolu s vlastníkem předmětné nemovitosti, ve výzvách ze dne 13. 12. 2022, 27. 12. 2022, 2. 1. 2023, 10. 1. 203, 16. 1. 2023, upozorňoval žalobce, jeho zástupce [jméno] [příjmení] i jeho právního zástupce na to, že svým jednáním porušuje své smluvní povinnosti z rezervační smlouvy, v důsledku čehož vznikl vlastníkovi předmětné nemovitosti nárok na smluvní pokutu. Vzhledem k tomu, že ze strany žalobce nedošlo k nápravě závadného stavu, byla využita možnost sjednaná v čl. 7 rezervační dohody a žalobcem uhrazený rezervační poplatek byl použit k úhradě smluvní pokuty. Na toto byl právní zástupce upozorněn v dopise žalovaného ze dne 16. 1. 2023, kdy žalovaný rovněž žádal právního zástupce o součinnost s vrácením částky 50.000 Kč. Tato jí nebyla poskytnuta. Posledním dopisem ze dne 16. 1. 2023 žalovaný sdělil, že vlastník předmětné nemovitosti uplatnil nárok na úhradu smluvní pokuty pro podstatné porušení smluvních povinností, zejména porušení povinností sjednaných v čl. 7 písm. a) rezervační dohody vůči žalobci. Žalovaný rovněž požádal právního zástupce žalobce o potvrzení správnosti bankovního spojení pro vrácení částky 50.000 Kč, tedy rozdílu mezi zaplaceným rezervačním poplatkem a smluvní pokutou, která byla uhrazena z rezervačního poplatku v souladu s postupem sjednaným v čl. 7 rezervační dohody. Na tuto žádost o součinnost právní zástupce žalobce již nereagoval. Žalovaný je celou dobu připraven částku ve výši 50.000 Kč vrátit a jestliže tak dodnes neučinil, je to jen proto, že se mu nedostalo požadovaného ujištění o správnosti bankovního spojení, které požadoval s ohledem na záměny na straně zájemce a s ohledem na vícero doložených čísel účtů. Žalovaný podotýká, že dle výzvy právního zástupce žalobce ze dne 28. 12. 2022 bylo požadováno vrácení finanční částky na účet vedený pod číslem [bankovní účet]. Dle SMS výzvy zaslané téhož dne p. [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] je požadováno vrácení rezervačního poplatku na číslo účtu [bankovní účet]. 3. Soud provedl listinné důkazy navržené mu stranami sporu. Rezervační dohodou o prodeji nemovitosti bylo prokázáno, že dne 26. 10. 2022 mezi sebou uzavřely tuto dohodu žalovaný jako zprostředkovatel, [jméno] [příjmení] jako majitel a [jméno] [příjmení] jako zájemce. Předmětem dohody je rezervace prodeje nemovitosti, a to nově vzniklé parc. [číslo] dle geometrického plánu [číslo]. Nemovitost měla být prodána za kupní cenu 1 milion korun. V článku 4 smlouvy byl sjednán rezervační poplatek ve výši 100.000 Kč, který se zavazuje zájemce složit převodem na účet zprostředkovatele. V čl. 4 smlouvy je ujednáno, že v případě, kdy majitel nepřistoupí k podpisu smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy, je zprostředkovatel povinen rezervační poplatek vrátit na požádání zpět nejpozději do 3 pracovních dnů od vyžádání na číslo účtu [bankovní účet]. V článku 7.1 písm. a) smlouvy se zájemce zavazuje poskytovat zprostředkovateli součinnost a jednat se zájemcem a zprostředkovatelem o obsahu a uzavření smlouvy. Pokud zájemce poruší tuto povinnost, je povinen zaplatit majiteli smluvní pokutu ve výši 5% z kupní ceny, v takovém případě lze použít zájemcem uhrazený rezervační poplatek na zaplacení smluvní pokuty. Z této smluvní pokuty má zprostředkovatel nárok na částku odpovídající podílu 70% jako náhradu v souvislosti s danou transakcí (bod 7.3. smlouvy). Dohodou o postoupení práv z rezervační smlouvy bylo prokázáno, že [jméno] [příjmení] uhradil dne 1. 11. 2022 na základě rezervační smlouvy na účet žalovaného rezervační poplatek ve výši 100.000 Kč. Dále bylo ze smlouvy zjištěno, že se žalovaný, majitel [jméno] [příjmení], zájemci [celé jméno žalobce] a [jméno] [příjmení] dohodli, že předmětné nemovitosti nebude nabývat [jméno] [příjmení], ale [celé jméno žalobce], na kterého tak postupuje původní zájemce všechna práva a povinnosti z rezervační dohody včetně práv ze zaplaceného rezervačního poplatku a vstupuje tak do rezervační dohody namísto dosavadního zájemce [jméno] [příjmení]. Z návrhu kupní smlouvy soud zjistil, že jako prodávající byl v této smlouvě označen [jméno] [příjmení], jako kupující [celé jméno žalobce] a jako vedlejší účastník a zprostředkovatel žalovaný. Předmětem prodeje měl být nově zaměřený pozemek parc. [číslo] dle přiloženého geometrického plánu v k.