20 C 130/2023-43 — Okresní soud ve Frýdku-Místku

1. Žalobou doručenou soudu dne , datum, , doplněnou dne , datum, , se žalobkyně domáhala určení, že výpověď nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, mezi žalobkyní jako nájemcem a manžely , jméno FO, jako pronajímateli, jejímž předmětem je pronájem bytu nacházejícího se v 2. NP domu na adrese , adresa, , ze dne , datum, , je neplatná a nájemní vztah ke dni vydání rozsudku trvá. Tvrdila, že nájem byl ujednán na dobu určitou ode dne , datum, do , datum, . Částka měsíčního nájemného byla sjednána tak, že se tato skládala z částky „nájemného“ a částky „služeb“ (voda, elektřina, plyn, komunální odpad apod). Částku služeb si žalobkyně hradila sama přímo poskytovateli služeb a zbývající částku odpovídající nájemnému hradila v souladu se smlouvou pronajímateli. Dne , datum, obdržela žalobkyně od insolvenční správkyně pronajímatelů výpověď z nájmu, který vznikl dle nájemní smlouvy, pro údajné porušení povinností závažným způsobem, a to nezaplacením nájemného sjednaného ve smlouvě, a to nejméně od , datum, . Žalobkyně podle § 2291 údajně porušila svou povinnost zvlášť závažným způsobem, neboť údajně neplatila nájemné a náklady na služby po dobu alespoň tří měsíců. Dle žalobkyně nedošlo k uzavření žádné dohody o zvýšení nájemného nebo k oznámení o zvýšení nájemného v mezích zákona dle § 2249 občanského zákoníku. Žalobkyně hradila nájemné ve výši stanovené nájemní smlouvou. Proti výpovědi podala žalobkyně dne , datum, námitky. Dle žalobkyně nedošlo k naplnění výpovědních důvodů uvedených žalovanou ve své výpovědi, neboť nájemné žalobkyně řádně hradila. Žalobkyně neporušila své povinnosti tak závažným způsobem, jak tvrdí žalovaná a není ani po dobu alespoň tří měsíců v prodlení s placením nájemného. Výpověď nájmu ze strany žalované byla podána neoprávněně. Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaná ani přes námitky nevzala výpověď zpět, podala žalobkyně žalobu.2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila, uvedla, že nájemní smlouva ze dne , datum, nebyla nikdy podepsána vlastníkem nemovitosti. I pokud by se právní vztah měl řídit touto nájemní smlouvou, nájemné bylo sjednáno ve výši 5 500 Kč, přičemž v této částce nejsou zahrnuty i zálohy na jakékoli služby poskytnuté v souvislosti s užíváním nemovitosti. Tyto služby si zajišťovali uživatelé domu vždy sami a smlouvy byly vždy sjednány na jejich jméno. Žalobkyně nikdy insolvenčním dlužníkům žádnou úhradu nájmu nezaslala a i přesto, že minimálně od , datum, není žádných pochybností o vlastnictví nemovitosti insolvenčními dlužníky , jméno FO, a , jméno FO, . Po zahájení insolvenčního řízení žalovaná vyzvala žalobkyni, aby zasílala nájemné v odpovídající výši na účet zřízený pro oddlužení, tato však do nečiní. Žalovaná jí proto zaslala výpověď z nájmu bytu, která je nyní napadána.3. Podáním ze dne , datum, žalobkyně doplnila, že nájemní smlouva byla uzavřena a podepsána mezi pronajímateli (manželé , jméno FO, a , jméno FO, ) a nájemcem (žalobkyní) platně, neboť obsahovala všechny podstatné náležitosti, jakými je dostatečné určení smluvních stran a předmětu nájmu. V této smlouvě byla rovněž sjednána výše nájemného. Měsíční nájemné ujednané dle dohody stran v nájemní smlouvě (v celkové výši 5 500 Kč) se skládalo z plateb za elektrickou energii (2 500 Kč), dodávku vody (700 Kč) plynu (1 900 Kč) a služby spojené s odpadem (236 Kč), tato část nájemného ve výši 5336 Kč byla hrazena dodavatelům těchto služeb a energií. Zbytková částka nájemného (164 Kč), tvořila hodnotu poskytovanou za užívání předmětu nájmu (samotný nájem) a byla hrazena pronajímateli. Žalobkyně tedy hradila nájemné a platby za služby a energie zcela v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou. Žalobkyně rovněž opakovaně notifikovala pronajímatele o nutnosti oprav bytu a pořízení nového technického vybavení, a to buď prostřednictvím zmocněnce manželů , jméno FO, nebo přímo manželům , jméno FO, .4. U jednání dne , datum, žalobkyně opravila žalobní petit tak, že se domáhá určení, že výpověď nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, , jejímž předmětem je pronájem bytu nacházejícího se v 2. NP domu na adrese , adresa, , ze dne , datum, , je neoprávněná ve smyslu ust. § 2290 občanského zákoníku. Dále žalovaná doplnila, že žalobkyni před doručením výpovědi vyzvala, aby v přiměřené době odstranila své závadné chování.5. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že výpověď z nájmu bytu nacházejícího se v 2. NP domu na adrese , adresa, , ze dne , datum, , byla žalobkyni doručena dne , datum, . Soud shledal, že předmětná žaloba byla podána včas v souladu s ust. § 2290 občanského zákoníku.6. Soud provedl dokazovaní následujícími listinami:Nájemní smlouvou uzavřenou dne , datum, mezi , jméno FO, a , jméno FO, jako pronajímateli a vlastníky bytové jednotky a žalobkyní jako nájemkyní bylo prokázáno, že žalobkyně byla ode dne , datum, oprávněna užívat bytovou jednotku, nacházející se ve 2. nadzemním podlaží domu č.p. , adresa, . Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do , datum, . Splatnost nájemného ve výši 5 500 Kč byla dohodnuta vždy k 20. dni daného měsíce v kalendářním roce.Z výpovědi z nájmu bytu nacházejícího se ve 2. nadzemním podlaží domu č.p. , adresa, ze dne , datum, adresované žalobkyni soud zjistil, že žalovaná jakožto insolvenční správkyně dlužníků , jméno FO, a , jméno FO, dala žalobkyni výpověď z nájmu bytu. Ve výpovědi je uvedeno: „V rámci insolvenčního řízení sp. zn. KSOS , spisová značka, mi byla jako insolvenční správkyni předložena nájemní smlouva, kterou jste měla uzavřít dne , datum, s insolvenčními dlužníky. Na základě této smlouvy Vám měl být poskytnut k užívání byt v 2. nadzemním podlaží o velikosti 3 + 1, v rodinném domě v obci , adresa, . Bylo sjednáno nájemné ve výši 5 500 Kč. Přestože tuto smlouvu považuji za neplatnou, zasílám tímto z důvodu právní jistoty tuto výpověď z nájmu bytu. Výpovědní důvod byl specifikován takto: „Přestože jsem Vás dne , datum, vyzvala k hrazení odpovídajícího nájemného, do dnešního dne jste tak neučinila. Nejen, že nezasíláte mnou požadované tržní nájemné, jste v prodlení i s úhradou nájemného sjednaného ve smlouvě, a to nejméně od , datum, , kde mělo být hrazeno výhradně k mým rukám. Vzhledem k výše uvedenému vypovídám smlouvu ze dne , datum, z důvodu porušení Vašich povinností nájemce zvlášť závažným způsobem, a to výpovědí bez výpovědní doby. Váš nájemní poměr končí doručením této výpovědi.“ Výpověď dále obsahovala odkaz na ust. § 2291 občanského zákoníku a poučení o možnosti podat proti výpovědi námitky a návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení výpovědi.Z dopisu žalobkyně ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobkyně podala proti výpovědi námitky k rukám insolvenční správkyně.Z výzvy k součinnosti včetně dokladu o odeslání bylo zjištěno, že žalovaná dne , datum, zaslala žalobkyni dopis, datovaný , datum, , v něž ji mimo jiné vyzývá, aby zasílala nájemné dle nájemní smlouvy od června na účet zřízený pro insolvenční řízení.7. Soud neprovedl důkaz doklady o platbě nájemného, obsahem spisu , spisová značka, vedeného u Krajského soudu v , adresa, , výpisem plateb žalobkyně, písmoznaleckým posudkem, přílohou k nájemní smlouvě, výpisy z účtu jejichž disponentem je , jméno FO, , smlouvami o dodávkách energií a služeb, svědeckou výpovědí , Anonymizováno, , jméno FO, , plnou mocí pro , jméno FO, pro nadbytečnost, když má za to, že provedeným dokazováním byl zjištěn skutkový stav v rozsahu dostatečném pro rozhodnutí ve věci, což bude rozebráno níže.8. Na základě shora provedených důkazů soud dospěl k následujícímu skutkovému závěru: Žalobkyně užívá na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, , uzavřené s manžely , jméno FO, , byt, nacházející se ve 2. nadzemním podlaží domu č.p. , adresa, . Žalovaná je insolvenční správkyní pronajímatelů. Dne , datum, odeslala žalovaná žalobkyni výzvu, aby zasílala nájemné dle nájemní smlouvy od června na účet zřízený pro insolvenční řízení Dne , datum, byla žalobkyni doručena výpověď z nájmu bytu, ze dne , datum, , z důvodu porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem, a to bez výpovědní doby.9. Podle ust. § 2290 odst. 1 občanského zákoníku, výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle odst. 2 téhož ustanovení vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.10. Podle ust. § 2290 občanského zákoníku, nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.11. Podle ust. § 2291 odst. 1 občanského zákoníku, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.12. Podle ust. § 2291 odst. 2 občanského zákoníku nájemce porušuje