6 C 12/2024-48 — Okresní soud v Havlíčkově Brodě

1. Žalobce se žalobou domáhal po žalovaném zaplacení částky celkem 28 197 Kč s příslušenstvím. V žalobě tvrdil, že žalovaný na základě nájemní smlouvy užíval byt ve vlastnictví žalobce, konkrétně byt č. 1 nacházející se v bytovém domě č.p. , Anonymizováno, , jenž je součástí pozemku parc. č. st. 453/2 v katastrálním území i obci , adresa, (dále též „předmětný byt“ či dle kontextu pouze „byt“). Nájemné činilo 1 900 Kč měsíčně, záloha na úhradu za plnění poskytnutá v souvislosti s užíváním bytu (dále též „služby“) činila 3 485 Kč měsíčně. Nájem skončil ke dni 30. 10. 2020, žalovaný však byt vyklidil až dne 5. 5. 2021. Uplatněný nárok se skládá z částky 7 906 Kč jakožto náhrady za užívání bytu po skončení nájemního vztahu (od 1. 1. 2021 do 5. 5. 2021), částky 12 591 Kč jakožto nedoplatku za služby za období od 1. 1. 2021 do 5. 5. 2021 a dále částky 7 700 Kč, kterou představovaly dosud žalovaným nezaplacené náklady za výmalbu a provedené opravy v poškozeném bytě (tyto práce byly žalobci vyúčtovány fakturou č. 5/2021 ze dne 15. 5. 2021 v částce 12 400 Kč, kterou žalobce uhradil a přeúčtoval žalovanému fakturou č. FV210028 ze dne 2. 6. 2021 na částku 12 400 Kč, splatnou dne 30. 6. 2021; žalovaný na tuto částku zaplatil celkem 4 700 Kč.). Žalobce rovněž nárokoval i zákonný úrok z prodlení z jednotlivých dlužných částek. Žalovaný dlužnou částku nezaplatil ani přes výzvu.2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil.3. Z žalobcem předložených listin učinil soud následující skutková zjištění:4. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. st. 453/2 v obci a katastrálním území , adresa, , jehož součástí je budova č.p. , Anonymizováno, , v níž se nachází předmětný byt.5. Z nájemní smlouvy ze dne 29. 5. 2020 plyne, že žalobce pronajal žalovanému předmětný byt na období od 1. 6. 2020 do 31. 8. 2020 za nájemné ve výši 1 900 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 3 485 Kč měsíčně. Z nájemní smlouvy ze dne 21. 9. 2020 se podává, že žalobce pronajal předmětný byt žalovanému za tatáž plnění na dobu od 1. 10. 2020 do 31. 10. 2020.6. Z usnesení Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 10. 3. 2021, č. j. 5 C 14/2021-26 (v právní moci od dubna 2021), se podává, že soud schválil smír, v němž se žalovaný zavázal vyklidit předmětný byt a vyklizený jej předat žalobci nejpozději do 30. 4. 2021.7. Ze zápisu o předání bytu ze dne 3. 5. 2021 soud zjistil, že žalovaný se zavázal vyklidit předmětný byt do 5. 5. 2021. V zápise jsou uvedeny stavy měřičů, seznam závad (chybí dveře do koupelny, poškozená kombinace vypínač, zásuvka – pokoj, navrtaná podlaha v pokoji, nevymalováno a oprava zdí – úklid v celém bytě. Vymalování a oprava zdí půjde k úhradě žalovanému.8. Z rozpisu vyúčtování se podává, že nedoplatek na službách za období od 1. 1. 2021 do 5. 5. 2021 činí 12 591 Kč.9. Z faktury ze dne 15. 5. 2021, č. 5/2021, , jméno FO, , IČO , IČO, , bylo zjištěno, že žalobci byla za stavební práce a malování v předmětném bytě vyfakturována částka 12 400 Kč splatná dne 2. 6. 2021. Z faktury č. FV2100028 ze dne 2. 6. 2021 splatné dne 30. 6. 2021 se podává, že tatáž částka 12 400 Kč byla přefakturována žalovanému. Z příjmových pokladních dokladů ze dne 20. 8. 2021 bylo zjištěno, že žalovaný na fakturu č. FV2100028 zaplatil celkem 4 700 Kč.10. Z předžalobní výzvy ze dne 14. 6. 2023 včetně poštovního podacího archu z téhož dne plyne, že žalobce vyzval žalovaného k plnění.11. Na základě předložených listin učinil soud následující závěr o skutkovém stavu: Žalovaný do října 2020 na základě nájemní smlouvy užíval předmětný byt ve vlastnictví žalobce – nájemné bylo sjednáno ve výši 1 900 Kč měsíčně, zálohy na služby činily 3 485 Kč měsíčně. Žalovaný byt vyklidil až dne 5. 5. 2021. Za období od 1. 1. 2021 do 5. 5. 2021 skutečný nedoplatek na službách činil 12 591 Kč. Náklady za opravy zdí a výmalbu bytu činily 12 400 Kč, žalobce tuto částku zaplatil a nárokoval ji po žalovaném, který na ni zaplatil toliko 4 700 Kč. Zbývající částku 7 700 Kč, stejně jako nárokovanou náhradu za užívání bytu 7 906 Kč a nedoplatek na službách 12 591 Kč, žalovaný nezaplatil ani přes předžalobní výzvu.12. Na základě zjištěného skutkového stavu dospěl soud k následujícím právním závěrům:13. Podle § 2293 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též „o. z.“), nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel (odst. 1). Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu (odst. 2). Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele (odst. 3).14. Podle § 2295 o. z. má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.15. Pronajímatel má právo na náhradu za užívání bytu (bývalým) nájemcem ve výši ujednaného nájemného podle § 2295 o. z., a to až do doby, kdy mu je byt skutečně odevzdán (§ 2292 o. z.), bez ohledu na to, zda a jak ho nájemce užívá. Jde o nárok, který vychází ze skutečnosti, že nájemce, ačkoliv již nájem skončil, pokračuje v užívání bytu (není přitom významné jakým způsobem), pronajímatel s ním nemůže po tuto dobu disponovat a pronajmout ho jinému nájemci, který by platil nájemné. Úprava v § 2295 o. z. dává pronajímateli právo požadovat po (bývalém) nájemci úhradu za užívání bytu ve výši naposledy sjednaného nebo soudem stanoveného (§ 2249 o. z.) nájemného, ačkoliv již nájem skončil, a to až do doby, kdy mu (bývalý) nájemce byt předá; jde přitom o nárok, který vyplývá přímo ze zákona (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 6. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3735/2022, nebo ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2059/2018, uveřejněný pod číslem 33/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).16. Nájemné bylo sjednáno ve výši 1 900 Kč měsíčně, za čtyři měsíce (leden až duben 2021) a pět dní měsíce května (který má 31 dnů) proto náhrada ve smyslu § 2295 o. z. představuje (4 x 1 900 Kč) + (1 900 Kč / 31 x 5), tj. částku 7 906,45 Kč. Žalobcem uplatněný nárok na částku 7 906 Kč je tedy důvodný.17. Předchozímu pronajímateli náleží pouze náhrada ve výši dříve ujednaného nájemného, nikoliv však částky představující platby za služby spojené s užíváním bytu. Pronajímatel může požadovat úhradu za služby spojené s užíváním bytu za předmětné období nikoli jako součást bezdůvodného obohacení za užívání bytu ve výši sjednaných záloh, ale pouze ve výši skutečně čerpaných služeb za předmětné období, a to až po vyúčtování jejich skutečné výše (srov. rozsudek Okresního soudu v Českých Budějovicích ze dne 9. 2. 2015, č. j. 34 C 414/2014-37).18. V daném případě částka 12 591 Kč představuje částku odpovídající skutečné výši čerpaných služeb souvisejících s užíváním předmětného bytu za období 1. 1. 2021 – 5. 5. 2021. I tato část žalovaného nároku je tedy po právu.19. V předmětném bytě bylo třeba provést nezbytné opravy zdi a výmalbu, což žalobce stálo 12 400 Kč. Není pochyb o tom, že žalovaný je povinen tuto částku zaplatit, ať již provedená oprava a výmalba byla provedena z důvodu změn učiněných žalovaným v bytě bez souhlasu žalobce (§ 2293 odst. 3 o. z.), nebo se jednalo o škodu způsobenou na věci (§ 2910 – 2913 o. z.). Žalovaný na tuto částku zaplatil toliko 4 700 Kč, nadále tedy žalobci dluží částku 7 700 Kč. I v této části je proto žalobcův nárok důvodný.20. Ze shora vyložených důvodů soud žalobě vyhověl a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci celkovou dlužnou částku ve výši 28 197 Kč. Soud žalobci rovněž přiznal zákonný úrok z prodlení z dlužných částek, ohledně nichž byl žalovaný v prodlení, dle § 1970 o. z. ve výši stanovené v § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.21. Žalobce byl v řízení zcela úspěšný, má proto právo na náhradu nákladů řízení. Ty tvoří zaplacený soudní poplatek 1 128 Kč a náklady zastoupení advokátkou podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, tj. odměna za 3 úkony právní služby (převzetí zastoupení, sepis předžalobní výzvy se základním skutkovým a právním rozborem, sepis žaloby) po 2 260 Kč (§ 8 odst. 1, § 7 bod 5.), 3x paušální náhrada hotových výdajů po 300 Kč (§ 13 odst. 1, 4) a náhrada za 21 % DPH ve výši 1 612,80 Kč dle § 137 odst. 3 o. s. ř. Náhradu nákladů řízení v celkové výši (po zaokrouhlení) 10 421 Kč je třeba zaplatit advokátce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).22. Lhůty k plnění byly stanoveny podle § 160 odst. 1 o. s. ř. v obvyklé délce 3 dnů. O věci bylo rozhodnuto bez nařízení jednání (§ 115a o. s. ř.).