18 C 4/2023-348 — Okresní soud v Havlíčkově Brodě

1. Žalobou v konečném znění domáhal se žalobce zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem specifikovaným ve výrokové části tohoto rozhodnutí (dále jen „předmětné nemovitosti“), a to tak, že navrhoval, aby předmětné nemovitosti byly přikázány do jeho výlučného vlastnictví a zároveň mu byla uložena povinnost zaplatit žalované vypořádací podíl ve výši určené znaleckým posudkem. Žalobu odůvodnil především tím, že sám je na základě kupní smlouvy ze dne 6. 8. 2021 spoluvlastníkem id. ¾ předmětných nemovitostí, zbývající id. ¼ náleží žalované. Dle žalobce nelze nemovitosti reálně rozdělit. Žalovaná nemovitosti neužívá, po celou dobu od nabytí spoluvlastnictví o ně neprojevila zájem. Naproti tomu žalobce předmětné pozemky udržuje, je vlastníkem přímo sousedních nemovitostí, tedy v případě, že by bylo žalobě vyhověno, mohl by nemovitosti užívat společně. Na užívání předmětných nemovitostí se účastníci nemohou shodnout. Žalobce se snažil celou situaci řešit, když žalované nabídl, že její ideální část odkoupí za cenu 793 000 Kč, avšak bezúspěšně. V minulosti žalobce projevil zájem o koupi celé nemovitosti, nakonec však odkoupil pouze id. ¾ od původních třech spoluvlastníků, když poslední spoluvlastníci, manželé , Anonymizováno, , mu taktéž přislíbili svojí ideální část nemovitosti odprodat, k odprodeji však nedošlo. Původně chtěl žalobce část nemovitosti využívat pro podnikatelské účely. Vzhledem k době, po kterou je toto řízení vedeno, však zajistil své podnikatelské potřeby jinak. Nyní hodlá celou nemovitost zrekonstruovat a vybudovat v ní čtyři bytové jednotky. Pro realizaci tohoto účelu žalobce podíl na nemovitostech pořídil, oslovil žalovanou za účelem zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, podal v tomto smyslu i žalobu, koupil nové oplocení, které několik let leží na dvoře domu č.p. , Anonymizováno, , a se svým záměrem seznámil projektanta , tituly před jménem, , jméno FO, , podle něhož vyjádření by pořízení projektové dokumentace obnášelo částku kolem 200 000 Kč. Z důvodu finanční nákladnosti ji žalobce prozatím nenechal zpracovat. Žalobce disponuje dostatkem finančních prostředků proto, aby svůj záměr realizoval. Na jeho bankovním účtu vedeném u , právnická osoba, . je evidován zůstatek přes 5 milionů Kč, zároveň má s bankou předjednán úvěr na 5 milionů Kč.2. Žalovaná souhlasila, aby podílové spoluvlastnictví k nemovitým věcem bylo zrušeno, shodně uvedla, že předmětné nemovitosti považuje za reálně nedělitelné. Nesouhlasila však s navrženým způsobem vypořádání a sama požadovala, aby předmětné nemovitosti byly přikázány do jejího výlučného vlastnictví a ona byla povinna zaplatit žalobci na vypořádání spoluvlastnického podílu adekvátní částku. Žalovaná upozornila, že vyšší spoluvlastnický podíl žalobce nemůže být v tomto sporu ultimátním hlediskem. Žalované jednoznačně svědčí hledisko účelného využití nemovitých věcí, neboť v plném rozsahu sleduje veřejný zájem. Žalovaná má v plánu rekonstrukci budovy a vybudování obecních bytů, z části sociálních a z části startovacích. Vizí obce je, aby nájemníci mohli využívat přilehlé zahrady a další služby v okolí. Na výstavbu by žalovaná velmi pravděpodobně mohla získat dotace. I pokud by dotace čerpat nemohla, je schopna tento záměr zajistit z vlastních zdrojů. Žalovaná má v úmyslu usilovat o získání dotace v rámci projektu „Podpora bydlení 2022 +” a „Podpora dostupného nájemního bydlení”. V obci není prakticky jiná možnost realizace takovéto výstavby. Pokud by byl projekt realizován, zbudované bydlení by se nacházelo v bezprostřední blízkosti veškeré občanské vybavenosti. Potřebnost této formy obecního bydlení vyplynula i z dotazníkové ankety pořádané obcí. Záměr žalované kromě bytů obsahuje v přízemí veřejné prostory pro setkávání obyvatel i prostory pro veřejné služby. Ze zamýšleného konceptu žalované vyplývá, že má dojít k renovaci veřejného prostranství na park a výstavbě kulturního domu na okraji pozemku. Spolu s vybudováním obecního bydlení by tak byly naplněny hlavní cíle Programu rozvoje obce, které vychází z požadavků místních obyvatel. Záměr žalované vybudovat sociální bydlení je již řadu let zanesen do Plánu rozvoje obce, který je schvalován zastupitelstvem. V této souvislosti žalovaná zadala vypracování architektonické situace, která definuje umístění a účel jednotlivých staveb v celém řešeném území. Aby žalovaná mohla pokračovat v dalších fázích projektování, potřebuje vyřešit otázku vypořádání podílového spoluvlastnictví, protože na projektovou dokumentaci pro stavební povolení jsou vypsány dotace, tyto však nemůže získat, dokud nebude výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí. Žalovaná v obecné rovině poukazuje na to, že ze strany státu je na obce stále více přenášená odpovědnost za to, aby budovaly na svém území sociálně prospěšné bydlení. V souhrnu pak žalovaná konstatuje že rekonstrukce domu č.p. , Anonymizováno, pro účely dostupného bydlení je řadu let zahrnuta do Plánu rozvoje obce, současně má žalovaná dostatek finančních prostředků pro vyplacení vypořádacího podílu žalobci i pro zamýšlenou rekonstrukci. Zároveň je žalovaná připravená ihned, jakmile získá výlučné vlastnictví k nemovitostem, žádat o případnou dotaci a má připravené podklady proto, aby mohla co nejdříve realizovat zamýšlený záměr. Žalovaná připomíná, že jako spoluvlastník nemovitosti vybudovala a v plné výši uhradila přípojky kanalizace a vodovodu pro dům č.p. , Anonymizováno, . Dále žalovaná uvádí že na nákup pozemků v letošním roce vyčlenila částku 3,5 milionů Kč. Ke své platební schopnosti žalovaná uvedla, že má k dispozici na svých termínovaných vkladech částku 26 milionů Kč, je tedy schopna jednak uhradit vypořádací podíl žalobci, ale i financovat plánovanou rekonstrukci. V rámci vypořádání žalovaná žalobci i nabízela vyšší náhradu, než by mu náležela za jeho podíl dle znaleckého posudku.3. Ve věci bylo nařízeno jednání, během kterého bylo vedeno rozsáhlé dokazování, a to znaleckým posudkem, účastnickými a svědeckými výpověďmi i listinnými důkazy.4. Svědek , právnická osoba, , který je přímým sousedem domů č.p. , Anonymizováno, a sousedem žalobce, vypověděl, že se předmětné nemovitosti nijak nevyužívají. Žalobce v případě potřeby seká trávu na zahradě. Žalobce rovněž opatřil vstupní bránu automatickým otevíracím systémem. Na nádvoří žalobce parkuje osobní automobil. Žalovaná k domu zbudovala vodovodní přípojku a kanalizaci.5. Svědek , jméno FO, vypověděl, že on sám hodnotí vztah žalobce se starostou žalované jako nikoliv přátelský, aktuálně ještě vyhrocenější než dříve. Svědek uvedl, že někdy v říjnu nebo září 2020 se potkal se starostou který mu sdělil, že obec bude muset koupit zbytek domu č.p. , Anonymizováno, , aby jí nad nemovitostí zůstala kontrola. Naproti tomu žalobce svědkovi sdělil, že poslední čtvrtinu nemovitosti prodá pan , jméno FO, určitě jemu. Svědek popsal, že již v roce 2020 žalobce proklamoval, že jako většinový vlastník nehodlá vstoupit do žádné realizace s žalovanou. Svědkovi je známo, že určitě již v roce 2020 žalobce hovořil o tom, že nemovitost předělá na bytový dům. Svědek jako bývalý člen zastupitelstva žalované dále vypověděl, že minimálně do roku 2018 se nikde nezmiňovalo, že by sociální bydlení mělo být realizováno právě v domě č.p. , Anonymizováno, , Anonymizováno, Svědek taktéž potvrdil, že žalovaná zřídila k nemovitosti vodovodní přípojku. Naproti tomu žalobce instaloval k domu automatickou bránu, zpevnil plochu na dvoře, aby mohl parkovat, a na zahradě seká trávu. Svědek dále uvedl, že pět možná i deset let nazpět měl žalobce část zahrady od manželů , jméno FO, pronajatou. Již tehdy zahradu udržoval, sekal a využíval ji , právnická osoba, . Svědek dále uvedl, že žalovaná již dříve uvažovala o zbudování sociálního bydlení v jiné nemovitosti. Od tohoto záměru však upustila. Svědkovi je známo, že snad jeden postižený občan projevil o sociální bydlení zájem.6. Z účastnické výpovědi žalobce soud zjistil, že žalobce je přímým sousedem domů č.p. , Anonymizováno, . Prvotní záměr žalobce koupit tento dům měl, aby rozšířil svůj pozemek. Dalším jeho záměrem potom bylo eliminovat riziko, že se do nemovitosti nastěhuje někdo problematický. Od prvopočátku tedy žalobce počítal s tím, že v domě č.p. , Anonymizováno, vybuduje bytové jednotky. Žalobce popsal, jak má promyšlenou realizaci rekonstrukce, uvedl, že by využil vlastní prostředky, čerpal by možný úvěr, případně dotace. Původně měl žalobce v úmyslu stát se výlučným vlastníkem domu, proto v této souvislosti oslovil všechny čtyři původní spoluvlastníky. , jméno FO, , poslední původní spoluvlastník, žalobci tvrdil, že až bude mít v úmyslu svoji část prodat, žalobce bude první, kdo se o jeho úmyslu dozví. Poté, co se stal žalobce spoluvlastníkem spolu s manželi , jméno FO, , vznikla mezi nimi dohoda, že žalobce nebude chodit do domu, kde manželé bydleli a bude se starat o zahradu. Než se stal žalobce spoluvlastníkem, užíval zahradu v rozsahu jedné poloviny. K celkovému užívání nemovitosti žalobce vy