6 C 13/2025-71 — Okresní soud v Havlíčkově Brodě

Předmět řízení, argumentace účastnic1. Žalobkyně se žalobou domáhala zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. ev. , Anonymizováno, – stavba pro rodinnou rekreaci (stavba dále též „samostatně jako „chata“), a pozemku parc. č. , Anonymizováno, – zahrada, všech v obci , adresa, , katastrálním území , adresa, (dále též společně jako „předmětné nemovitosti“). Uvedla, že ve svém výlučném vlastnictví má žalobkyně spoluvlastnický podíl 7/16, žalovaná 1. spoluvlastnický podíl 1/16 a žalovaná 2. spoluvlastnický podíl ½. Žalobkyně je neteří žalované 1. Chata je fakticky rozdělena na dvě samostatné části. Historicky jednu část chaty užívala rodina žalobkyně a žalované 1., druhou část užívala rodina žalované 2. Žalovaná 1. svůj podíl vlastní od roku 1997, dlouhodobě však předmětné nemovitosti neužívala ani se nijak nepodílela na nákladech na údržbu či nutných opravách. Žalobkyně chatu od dětství navštěvuje, má zájem ji opravit, aby ji společně se svou rodinou mohla užívat. Žalobkyně dopisem ze dne 11. 2. 2020 nabídla žalované 1. odkup jejího podílu. Žalovaná 1. na tuto nabídku nereagovala, místo toho proti žalobkyni začala činit různé kroky, například na ni podala dvě trestní oznámení za to, že jí činí „duševní útrapy“. Poté, co žalobkyně projevila zájem o spoluvlastnický podíl žalované 1., začala žalovaná 1. se svým manželem chatu navštěvovat a činit žalobkyni různá příkoří. Mezi účastnicemi nemůže dojít k dohodě o převodu podílu žalované 1. ani k dohodě ohledně financování a průběhu rekonstrukce či užívání chaty a předmětných nemovitostí jako funkčního celku.2. Žalovaná 1. ve vyjádření k žalobě namítala, že má vážný zájem na zachování svého spoluvlastnického vztahu k předmětným nemovitostem a jejich dalším užívání, a to zejména z důvodu svého silného emočního pouta k nim. Žalovaná 1. dle svého tvrzení předmětné nemovitosti dlouhodobě užívá k rekreačním účelům, pravidelně a řádně o ně pečuje a vynakládá přiměřené úsilí i finanční prostředky na jejich údržbu, čímž předchází jejich znehodnocení. Závěrem žalovaná 1. navrhla, že odkoupí spoluvlastnické podíly žalobkyně i žalované 2., event. pouze žalobkyně.3. Žalobkyně a žalovaná 2. při jednání soudu shodně potvrdily, že preferovanou variantou je rozdělení spoluvlastnictví a přikázání předmětných nemovitostí do spoluvlastnictví žalobkyně a žalované 2., každé ve výši ideální ½, s tím, že až po vypořádání spoluvlastnictví by účastnice mezi sebou mohly mimo rámec soudního řízení provést reálné rozdělení předmětných nemovitostí.Skutková zjištění4. Z výpisu z katastru nemovitostí plyne, že předmětné nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví účastnic, každá má ve svém výlučném vlastnictví jiný spoluvlastnický podíl: žalobkyně: 7/16, žalovaná 1.: 1/16, žalovaná 2.: ½.5. Z písemností doložených žalobkyní plyne, že žalobkyně dopisem ze dne 11. 2. 2020 vyzvala žalovanou 1. k prodeji předmětných nemovitostí. Žalovaná 1. dopisem ze dne 21. 4. 2021, nazvaným jako předžalobní upomínka, vyzvala žalobkyni k úhradě jakési škody ve výši 102 600 Kč. Žalovaná 1. dopisem ze dne 17. 2. 2021 oslovila žalovanou 2. s tím, že má zájem odkoupit její polovinu chaty. Městský úřad , adresa, , odbor dopravy a přestupků, dne 3. 9. 2020 zpracoval předvolání k podání vysvětlení žalobkyně, aby prověřil došlé oznámení žalované 1. o přestupku, a to tím, že žalobkyně měla učinit neoprávněný zápis do sešitu sloužícího k evidenci spotřeby elektrické energie na chatě; společně s tím žalovaná 1. oznámila nedostatečný úklid prostor chaty a neoprávněné nakládání s jejím vybavením, což žalovaná 1. považuje za hrubé jednání a psychický nátlak na svou osobu právě ze strany žalobkyně.6. Žalovaná 2. při svém účastnickém výslechu vypověděla, že naposledy na chatě žalovanou 1. viděla jako dítě, od té doby ne. S žalobkyní svůj vztah popsala jako velice seriózní, vždycky se spolu domluví, náklady platí napůl. Žádný konflikt s žalobkyní dosud neměla. S žalovanou 1. vlastně žalobkyně nemá žádný vztah, neboť ji od dětství neviděla. Jednou žalovaná 1. přijela za maminkou žalované 2., maminka ji nechtěla pustit do domu. O vztahu žalobkyně a žalované 1. ví žalovaná 2. jen to, že žalovaná 1. neplatí a je s ní problém. Úpravy chaty budou nákladné, např. odstranění střechy, která je z nebezpečného materiálu, bude stát cca 160 000 Kč. Žalobkyně posílala žalované 1. nějaké návrhy, jak to s chatou řešit, ale žalovaná 1. se nikdy nezapojila a neměla zájem.7. Dokument nazvaný „Odhad obvyklé ceny nemovitosti“ zpracoval dne 25. 9. 2020 , jméno FO, znalec z oboru stavby obytné, průmyslové, zemědělské a ekonomiky, odvětví ceny a odhady nemovitostí (posudek technického stavu chaty vypravoval , jméno FO, , Anonymizováno, dne 4. 9. 2020). V tomto dokumentu je mimo jiné uvedeno, že stav konstrukcí je havarijní se ztrátou únosnosti, eternitová krytina z roku 1962 je již za svou životností, krytinou do objektu zatéká, což narušuje krov a obě vodorovné nosné konstrukce obou podlaží. Klempířské prvky střechy jsou již za svojí životností. Chata je za hranou životnosti, nosné konstrukce, krov i krytina vykazují vážné závady, v chatě absentuje sociální zázemí, tj. koupelna a WC. Případné investice jsou velmi problematické.8. Ve znaleckém posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , znalce z oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitých věcí ze dne 29. 9. 2025, č. 1442/2025, je uvedena obvyklá cena předmětných nemovitostí ve výši 560 000 Kč. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/16 činí 21 000 Kč. Při svém výslechu před soudem znalec , tituly před jménem, , jméno FO, uvedl, že spoluvlastnický podíl ve výši 1/16 má nižší hodnotu než aritmeticky vypočtená cena obvyklá (560 000 Kč : 16), protože spoluvlastnické podíly jsou problematické pro nabyvatele. O spoluvlastnické podíly není takový zájem. Dále uvedl, že chata je ve špatném stavu. Nemá cenu do ní vkládat investice, protože je v takovém stavu, že se to vůbec nevyplatí. Doporučoval by chatu strhnout a postavit novou. Nezaznamenal žádné investice, úpravy nebo zhodnocování chaty. Ztotožňuje se s inspekční zprávou , tituly před jménem, , jméno FO, .9. Z print screenů z účtu žalobkyně č. 2011603113/0800 plyne, že mzda žalobkyně za červen 2025 činila 40 966 Kč, za červenec 2025 činila 50 857 Kč a za srpen 2025 představovala 41 034 Kč. Aktuální stav tohoto účtu ke dni 10. 10. 2025 měl být cca 225 000 Kč.Závěr o skutkovém stavu10. Předmětné nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví účastnic, každá má ve svém výlučném vlastnictví jiný spoluvlastnický podíl: žalobkyně: 7/16, žalovaná 1.: 1/16, žalovaná 2.: ½. Vztahy mezi žalobkyní a žalovanou 1. jsou nepříznivé, naopak vztahy mezi žalobkyní a žalovanou 2. jsou pozitivní, jsou schopny se domluvit na čemkoliv podstatném týkajícím se chaty. Žalovaná 1. sice namítala své silné citové pouto k předmětným nemovitostem. Z výslechu žalované 2. však plyne opak (žalovanou 1. na chatě viděla naposledy před několika desetiletími). Žalovaná 1. rovněž namítala, že do chaty investovala. Opak ovšem vyplývá jak z dokumentu zpracovaného , jméno FO, (s přihlédnutím k technické zprávě , tituly před jménem, , jméno FO, ), tak i z výslechu znalce , tituly před jménem, , jméno FO, . Do chaty investováno nebylo, zjevně právě proto, že neexistuje možnost domluvy mezi všemi účastnicemi. Cena obvyklá předmětných nemovitostí činí 560 000 Kč, cena obvyklá podílu ve výši 1/16 činí 21 000 Kč.Právní posouzení11. Preferovaným způsobem vypořádání spoluvlastnictví dle § 1144 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též „o. z.“), je rozdělení společné věci, je-li to možné a nesníží-li se tím podstatně její hodnota. Dle judikatury Nejvyššího soudu, jež je přiměřeně použitelná i v nyní posuzovaném případě, možnost vypořádání podílového spoluvlastnictví k bytovému domu rozdělením na jednotky soud posuzuje i z hlediska dalšího možného soužití účastníků v jednom domě. Soud přistoupí k takovému rozdělení jen v případě, kdy vztahy mezi účastníky při užívání domu jsou po delší dobu nekonfliktní a jejich neshody nevyžadují rozhodování soudu (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2010, sp. zn. 22 Cdo 3479/2010, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 11. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1438/2014, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 8. 2024, sp. zn. 22 Cdo 1978/2024).12. Dovolací soud dále konstatoval, že i v poměrech „nového“ o. z. musí soud i nadále přihlížet k účelnému využití společné věci a k výši podílů spoluvlastníků [srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1450/2015 (R 5/2016)]. Použití kritéria účelnosti využití nemovitosti nemusí spočívat jen v posuzování možností a míry využití její stávající užitné hodnoty, ale může záležet i na tom, kdo ze spoluvlastníků tuto hodnotu spíše zachová nebo uvede do potřebného stavu [srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 8. 2011, sp. zn. 22 Cdo 1078/2009].13. Nejmenší spoluvlastnický podíl náleží žalované 1., a to