4 C 85/2023-192 — Okresní soud v Jindřichově Hradci

1. Dne , datum, bylo u Okresního soudu v Jindřichově Hradci zahájeno řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem citovaným ve výroku tohoto rozhodnutí. Účastníci jsou podílovými spoluvlastníky těchto nemovitostí rovným dílem.. Jedná se o dvě sousedící zahrady v zahrádkářské kolonii. Na pozemku p. č. , Anonymizováno, je vystavěna zděná zahradní chata. Po roční známosti jí žalovaný sdělil, že ve , Anonymizováno, je zahrada, kterou z poloviny zdědil. Nevěděl v jakém je stavu. Ona zjistila, že polovina zahrad je v exekuci. Žalovaný neměl peníze, nemohl si dovolit zahradu koupit, sám byl v té době v exekuci. Rodiče jí půjčili peníze a ona zahradu za účasti žalovaného vydražila. Zahrada byla komplet zanedbaná, zarostlá , 6 let nebyla užívaná.. Dávali jí i s pomocí jejích rodičů do pořádku, používali jejich zahradní nářadí. Na zahradu jezdili pravidelně, ona zde trávila čas se svými dětmi, natírala okna, dveře okapy , pomáhala položit dlažbu v chatě, kterou dodali její rodiče. Zahradu užívala stejně intenzivně jako žalovaný. Poté, co se s žalovaným v roce , Anonymizováno, rozešli, na zahradu dále dojížděla, ale vždy se s žalovaným pohádali. Má zájem zahradu i nadále užívat, neboť tam vyrostly její děti, ráda zahradničí a v paneláku, kde bydlí, je pouze malý balkon. Je již domluvené, že až bude mít zahradu parc. č. , Anonymizováno, v držení, bude zde zavedena elektřina. Voda je na tuto zahradu přivedená.2. Žalovaný navrhnul nemovitosti přikázat do svého vlastnictví, neboť on nemovitosti nabyl v dědickém řízení po svém otci a žalobkyně v exekuci vedené proti jeho matce a on do nich investoval a zhodnotil je. K ocenění těchto nemovitostí zpracované , tituly před jménem, , jméno FO, má výhrady. Zahradu začal užívat jeho otec v osmdesátých letech, později dokoupil sousední zahradu. Postavil zde chatu, dřevěné stavby, skleník. V roce , Anonymizováno, otec zemřel a on s matkou zdědil každý polovinu zahrad. Následně zahrady nikdo neužíval, zarostly, neboť jezdil kamionem. Jeho matka šla do exekuce, přišli tak o polovinu zahrad a o byt ve , Anonymizováno, . Žalobkyně zjistila jakým způsobem se polovina zahrad dá v exekuci koupit a za pomoci svých rodičů to v roce , Anonymizováno, koupila. Na zahradu jezdil každý víkend, žalobkyně někdy jezdila s ním. V té době bydlel v bytě žalobkyně. Poté, co se rozešli, zahrady užívá pouze on. Žalobkyně o ně neměla zájem. Na jedné zahradě je zástavba a bazén, na druhé je kompost , pět záhonů a dílna. Lze zde postavit další chatu. Na pozemku s chatou byla vybudována kaplička s elektrickou přípojkou, vše financoval sám.3. Rozsudkem ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , bylo podílové spoluvlastnictví účastníků k předmětným nemovitostem zrušeno, nemovitosti pozemek parc. č. , hodnota, jehož součástí je zahradní chata a pozemek parc. č. , Anonymizováno, byly přikázány do výlučného vlastnictví žalovaného a pozemek parc. č. , Anonymizováno, do výlučného vlastnictví žalobkyně s tím, že žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni na vypořádání podílu částku , částka, .4. K odvolání žalovaného odvolací soud usnesením ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení. Soudu prvního stupně bylo vytknuto, že pominul argumentaci žalovaného vyplývající ze znaleckého posudku , že všechny předmětné nemovitosti tvoří a jsou dlouhodobě užívány jako jeden funkční celek a jejich rozdělení mezi oba účastníky bude spojeno s poklesem hodnoty všech nemovitostí. Důsledkem tohoto pochybení je nepřezkoumatelnost rozsudku. V dalším rozhodnutí se soud prvního stupně bude řádně a podrobně zabývat veškerou argumentací žalovaného týkající se hospodářské účelnosti žalobkyní navrhované podoby vypořádání, otázky spravedlnosti vypořádání s ohledem na historické souvislosti užívání nemovitostí, vztahu účastníků k těmto nemovitostem a důvodů , pro které se žalovaný cítí zvoleným způsobem vypořádání poškozen.5. Z výpisu z katastru nemovitostí je zjištěno a mezi stranami je nesporné, že žalobkyně a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, každý jednou polovinou. Žalovaný vlastnické právo nabyl v dědickém řízení vedeném u Okresního soudu v Jindřichově Hradci pod sp. zn. , spisová značka, dne , datum, . Žalobkyně se stala jejich spoluvlastníkem na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu dne , datum, .6. Dle odborného stanoviska , tituly před jménem, , jméno FO, k tržní hodnotě předmětných nemovitostí je hodnota parc. č. st. , částka, a hodnota na této parcele postavené chatky , částka, , parc. č. , částka, a parc. , částka, . Dále byly oceněny i vedlejší stavby , částka, .7. Ze záznamu ze dne , datum, vyplývá, že v tento den zástupce žalobkyně projednal s žalovaným možnost mimosoudního zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Žalovaný navrhl řešení dle něhož žalobkyně prodá svůj podíl jeho synovi za kupní cenu , částka, . Zda s tímto řešením bude syn souhlasit sdělí zástupci žalobkyně do sedmi dnů. V případě jeho nesouhlasu nezbyde, než přijmout jedno ze čtyř navržených řešení.8. Dokazování bylo doplněno znaleckým posudkem z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Úkolem znalce bylo zjistit zda předmětné nemovitosti jsou reálně dělitelné a dále zjistit jejich obvyklou cenu.9. Znalec ve znaleckém posudku ze dne , datum, předně dospěl k závěru, že nemovitosti nelze reálně dělit. Obvyklá cena pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, jehož součástí je stavba bez č.p./e.č. je , částka, , obvyklá cena pozemku parc. č. , Anonymizováno, zahrada je , částka, a obvyklá cena pozemku parc. č. , Anonymizováno, zahrada je , částka, . Pozemky parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, jsou odděleny drátěným plotem na ocelových sloupcích a jsou užívány jako jeden funkční celek. Oba jsou přístupné samostatnými vstupy a vjezdovými bránami z příjezdové nezpevněné cesty.10. Žalobkyně se závěry znaleckého posudku nesouhlasila a poukázala na odborné stanovisko , tituly před jménem, , jméno FO, , který je praktikem a patří mezi erudované a kvalifikované soudní znalce s nejlepším přehledem cen na nemovitostním trhu na okrese , Jméno advokátky B, . Samotnému posudku, jeho zpracování, výpočtů či použitým vzorkům nebylo vytknuto nic.11. S ohledem na stanovisko žalobkyně ke znaleckému posudku soud znalce , tituly před jménem, , jméno FO, vyslechl . Znalec uvedl, že byť pozemky mají mezi sebou dílčí oplocení, tak fungují jako jeden funkční celek. Na jednom pozemku se nachází převážná část zastavěnosti ( kůlny, chata, skleník, bazén ) a slouží jako příslušenství druhého pozemku, kde je zahrada. Pokud by se pozemky rozdělily mezi účastníky, je přesvědčen, že hodnota jednotlivých nemovitostí by se změnila. Jeden pozemek by přišel o zahrádku, neboť je zastavěný a druhý pozemek by přišel o příslušenství. Pokud jde o cenu nemovitostí, vycházel z osmi vzorků , jde o zahrádkářskou kolonii, kde je o pozemky velký zájem. Přiklonil se k mírně vyšší než průměrné ceně . Cena chatky je zpracována velice přesně , nemá parametry žádného bydlení, je vytvořena svépomocí z různorodých materiálů z nichž některé jsou na hranici životnosti. Dřevěné kůlny mají mizivou hodnotu, náklady na jejich odstranění by tuto hodnotu převyšovaly.12. Žalobkyně navrhla vypracování nového znaleckého posudku ohledně hodnoty nemovitostí. Soud tento důkazní návrh z důvodu nadbytečnosti zamítl. Jak je již výše uvedeno žalobkyně samotnému zpracování posudku nic nevytkla a znalec při svém výslechu na závěrech svého posudku setrval a tyto vysvětlil. Soud nezjistil, že by posudek trpěl vadami . Cena zjištěná , tituly před jménem, , jméno FO, je pouze odborným stanoviskem k tržní hodnotě nemovitostí, vycházejícím z popisu nemovitostí a z posouzení jejich výhod a nevýhod.13. Po zrušení rozsudku ( bod 3 ) soud nařídil doplnění znaleckého posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , kterým bude aktualizována cena předmětných nemovitostí a dále bylo znalci uloženo zjistit, zda v případě přikázání pozemku parc. č. , Anonymizováno, do vlastnictví jednoho z účastníků a pozemku parc. č. , Anonymizováno, do vlastnictví druhého z účastníků, se změní obvyklá cena těchto pozemků a v kladném případě o kolik by se cena toho kterého pozemku snížila ( zvýšila).14. Znalec ve znaleckém posudku ze dne , datum, dospěl k závěru, že obvyklá cena pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba chaty činí , částka, , obvyklá cena pozemku parc. č. , Anonymizováno, činí , částka, (cena 1 m2 činí , částka, , pozemek je o výměře 246 m2, hodnota pozemku celkem , částka, ), znalec v ceně , částka, zohlednil, že na pozemek je zavedena elektrická energie. Obvyklá cena pozemku parc. č. , Anonymizováno, činí , částka, . Dále znalec zjistil, že v případě přikázání pozemku parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, do vlastnictví jednoho z účastníků a pozemku parc. č. , Anonymizováno, do vlastnictví druhého z účastníků se nezmění obvyklá cena těchto pozemků,