11 C 39/2023-58 — Okresní soud v Jihlavě

1. Žalobce se domáhal zrušení nájemní smlouvy, kterou se žalovaným uzavřel 1. 12. 2012, jejímž předmětem byly nemovité věci v k. ú. , adresa, a k. ú. , adresa, (sále též jen „areál“). Uvedl, že smlouva byla uzavřena na dobu určitou s trváním 15 let a s možností dalšího prodloužení bez vážného důvodu pro takové trvání. Nedostatek vážného důvodu k uzavření nájemní smlouvy s takovým trváním vyplývá podle žalobce z toho, že nájem byl sjednán s fixním nájemným 1 600 000 Kč bez DPH za rok, tedy bez zohlednění pravidelné inflace. Ekonomická situace se od počátku nájmu změnila, kumulovaná inflace přesáhla 36 %, nájemné neodpovídá aktuálním poměrům a žalobce jako veřejný samosprávný celek není chopen o tento majetek pečovat jako řádný hospodář. V obchodním styku je běžné, že nájemné se v průběhu času zvyšuje s ohledem na inflaci. Absenci vážného důvodu žalobce spatřoval také v tom, že žalovaný v průběhu nájmu neplní svou povinnost, neboť o předmět nájmu náležitě nepečuje, čímž dochází ke znehodnocování pronajatých nemovitostí. V některých budovách neopravil střechy a zatéká do nich, jiné budovy mají poškozenou fasádu a poškozené zdi, špatný je i stav vozovky. Žalobce proto bude muset na opravu vynaložit nemalý náklad. Stav objektů přitom žalovaný od počátku znal a věděl o potřebě provádět údržbu a opravy. Žalobce rovněž dostal pokutu od stavebního úřadu, protože žalovaný nechal užívat jednu budovu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím. Žalobce při jednání uvedl, že při zahájení nájmu žalovaným bylo obsazeno uživateli asi 10 % areálu, jmenoval přitom jednu obchodní společnost.2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Uvedl, že je břemenem žalobce, aby prokázal, že dlouhodobé trvání nájmu byla sjednáno bez vážného důvodu. Žalovaný dostal první výzvu k provedení opravy až v roce 2021. Za irelevantní žalovaný pokládá změnu cenových poměrů během trvání nájmu. V době uzavření nájemní smlouvy byl pronájem pro žalobce nejlepší volbou a až aktivita a dovednosti žalovaného vedly k profitabilitě areálu; tuto okolnost musely strany při uzavírání smlouvy předpokládat. Důvodem dlouhodobého trvání nájmu bylo, že žalovaný s vysokým podnikatelským rizikem přebíral prázdný areál a potřeboval jistotu návratnosti své investice; žalobce naproti tomu žádné zkušenosti v tomto ohledu neměl a nájmem si přesto zajistil pravidelný příjem na řadu let dopředu s výrazným podílem žalovaného na opravách a správě areálu. Žalovaný tedy hradí všechny náklady spojené s administrativní správou areálu i běžnou údržbu, hradí též opravy, jak bylo mezi stranami zavedeno. Jestliže i žalobce do areálu investoval, plnil tím svou povinnosti zajistit, aby nájemce mohl areál využívat ke sjednanému účelu. Okolnosti uzavření nájemní smlouvy nelze hodnotit s dnešní zkušeností, jak se provoz areálu díky žalovanému rozvinul. Nájem pak byl dodatkem ke smlouvě dokonce prodloužen. Žalobu pokládá žalovaný za šikanózní výkon práva, neboť žalobce se pouze snaží využít úspěchu žalovaného, který po několikaletém úsilí a vynaložených nákladech zaplnil areál podnájemci. V průběhu řízení bylo nájemné zvýšeno o 12,9 % na 1 806 400 Kč ročně. Navrhl, proto, aby žaloba byla zamítnuta.3. K posouzení skutkové stránky provedl soud v nezbytném rozsahu důkazy, které označili účastníci řízení.4. Z nájemní smlouvy ze dne 1. 12. 2012 soud zjistil, že žalobce pronajal žalovanému nemovité věci – budovy a pozemky v k. ú. , adresa, a k. ú. , adresa, do 1. 12. 2012 na 15 let s tím, že nájem se prodlouží dvakrát o pět let, pokud o to žalovaný za trvání nájmu písemně požádá. Žalovaný se zaplatil platit nájemné 1 600 000 Kč ročně bez DPH s tím, že pokud inflace překročí 8 %, dodatkem ke smlouvě dojednají navýšení nájemného. Účelem nájmu bylo uskutečňování podnikatelské činnosti žalovaného, přičemž žalovanému bylo umožněno přenechat jednotlivé pozemky či budovy do podnájmu. Žalovanému bylo umožněno na předmětu nájmu provádět technické úpravy a zavázal se jej opravovat a rekonstruovat. Každá strana smí mj. od smlouvy odstoupit v případě podstatného porušení povinností druhé strany.5. Z dodatku č. , hodnota, ze dne 26. 1. 2013 k nájemní smlouvě soud zjistil, že ujednání nájemní smlouvy o trvání 15 let bylo změněno na trvání 20 let.6. Z žalobcových fotografií soud zjistil, že střechy na některých z pronajatých budov měly po vichřici 25. 2. 2022 poškozený hřeben a lemování střechy. Některé vady omítek byly opraveny nevzhledným způsobem. U jedné z budov bylo patrné zatékání kolem střešní atiky.7. Z korespondence žalovaného vyplývá, že 8. 4. 2022 vyzval podnájemce, aby odklidili vozidla a vraky, které stojí mimo předmět podnájmu.8. Z korespondence mezi stranami soud zjistil, že žalobce vyzval žalovaného k odstranění závad na některých budovách v březnu 2021 a červnu 2022.9. Žalobci nebyla poskytnuta lhůta k označení dalších důkazů jednak z toho důvodu, že pro níže uvedené právní posouzení věci bylo provedené dokazování postačující, a dále proto, že žalobci nic nebránilo označit důkazy již při prvním jednání o věci samé, neboť před jednání byla známa veškerá obrana žalovaného a žalobce mohl být s případnými dalšími důkazy připraven.10. Hodnocením důkazů jednotlivě i ve vzájemné souvislosti dospěl soud k závěru, že žalobce od 1. 12. 2012 pronajal žalovanému své konkrétně vymezené nemovité věci. Sjednáno bylo nájemné 1 600 000 Kč bez DPH ročně, přičemž se strany zavázaly uzavřít dodatek o zvýšení nájemného, pokud inflace překročí stanovenou mez. Nájem byl sjednán na 15 let s opcí pro žalobce na dalších dvakrát pět let. Žalovanému bylo umožněno provádět na předmětu nájmu technické úpravy a zavázal se bez konkretizace areál opravovat a rekonstruovat. Oběma stranám byla ve smlouvě dáma možnost od smlouvy odstoupit v případě vážného porušení povinnosti druhé strany. Dodatkem z 26. 1. 2013 byla základní doba trvání nájmu prodloužena na 20 let. Žalovanému byl pronajat prakticky prázdný areál (zaplněný cca z 10 %), který žalobce nedokázal sám provozovat. Žalovaný se zavázal platit nájemné bez ohledu na svou úspěšnost s využíváním areálu. V areálu žalovaný provedl některé nezbytné úpravy a areál udržuje bez podstatného zvelebování alespoň ve stavu, kdy není poškozován. V průběhu řízení se strany shodly na zvýšení nájemného o 12,9 % na částku 1 806 400 Kč.11. Podle § 2000 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) byla-li smlouva bez vážného důvodu uzavřena na dobu určitou tak, že zavazuje člověka na dobu jeho života, anebo že zavazuje kohokoli na dobu delší než deset let, lze se po uplynutí deseti let od vzniku závazku domáhat jeho zrušení. Soud závazek zruší i tehdy, pokud se okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku závazku, změnily do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby byla smlouvou dále vázána.12. Podle § 3028 odst. 3 o. z. není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.13. Možnost zrušení závazkového vztahu byla do právního řádu zavedena s účinností o. z. od 1. 2014. Občanský zákoník č. 40/1964 Sb., účinný do 31. 12. 2013 ani jiný právní předpis do tohoto data obdobný zásah do smluvního vztahu neumožňoval. Citované ustanovení § 2000 odst. 1 o. z. je v souladu s přechodným ustanovením § 3028 odst. 3 o. z. aplikovatelné na závazkové vztahy vzniklé od 1. 1. 2014 nebo vztahy dřívější, jejichž strany se dohody, že práva a povinnosti se budou řídit o. z. Též Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 21. 11. 2018, č. j. 26 Cdo 1379/2018 potvrdil, že „za správný lze pokládat i názor, že řídí-li se nájem i od 1. ledna 2014 dřívější právní úpravou, nelze ho zrušit podle § 2000 odst. 1 o. z.“14. V posuzovaném případě je nájem areálu založen smlouvou z 1. 12. 2012, která se řídí pravidly občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Z tvrzení účastníků nevyplývá, že nájem byl pozdějším projevem shodné vůle stran podřízen novým pravidlům o. z. Taková skutečnost nevyplývá ani z obsahu provedených důkazů a sám žalobce uvedl, že k takovému ujednání nedošlo. Nájem sjednaný nájemní smlouvou z 1. 1. 2012 tedy nemůže být podle ustanovení § 2000 odst. 1 o. z. zrušen a žalobcova žaloba mohla být jedině zamítnuta. Takový výsledek řízení je i projevem zachování právní jistoty smluvních stran, které v době uzavření nájemní smlouvy nemohly předpokládat, že nájem může být později přezkoumáván z hledisek, které tehdejší právní úprava neznala.15. Soud však nepokládal žalobu za opodstatněnou ani v případě, že by aplikace § 2000 odst. 1 o. z. nebyla vyloučena. Žalobce uplatil nárok na zrušení dlouhodobé (tzv. šněrovací) nájemní smlouvy se zdůvodněním, že pro uzavření smlouvy s takovým trváním nebyly vážné důvody. Jak žalobce uvedl při jednání 25. 9. 2023, důvodem ke zrušení smlo