11 C 152/2023-94 — Okresní soud v Jablonci nad Nisou

1 Žalobou ze dne 8. 8. 2023 se žalobci proti žalovaným domáhali solidárního zaplacení částky 121 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky za dobu od 14. 6. 2023 do zaplacení z titulu nároku na vydání bezdůvodného obohacení. Svůj návrh odůvodnili tím, že dne 9. 5. 2023 byla uzavřena smlouva o rezervaci dle § 1746 odst. 2 ve spojení s § 1785 a násl zák. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník v účinném znění (dále jen "o. z.") mezi žalobci coby zájemci a žalovanými coby převodci, a to k nemovitostem – bytové jednotce zapsané na LV č. , hodnota, pro obec a k.ú. , adresa, a podílu na pozemku a společných částech budovy zapsaných na LV č. , hodnota, pro obec a k.ú. , adresa, (dále jen „předmětné nemovitosti“). Za žalované jednala při uzavření smlouvy společnost , jméno FO, , právnická osoba, . (dále jen „zprostředkovatel“). V čl. III. smlouvy o rezervaci byla sjednána povinnost žalovaných složit rezervační zálohu 121 000 Kč, v čl. IV. pak byla sjednána doba rezervace do 8. 8. 2023. Rezervační zálohu složili žalobci v souladu se smlouvou na účet zprostředkovatele. Dne 29. 5. 2023 byl žalobcům zaslán advokátem zprostředkovatele návrh kupní smlouvy, přičemž byli žalobci poprvé informováni o tom, že proti žalovanému 2) je vedena exekuce, které byla 22. 5. 2023 zapsána do katastru nemovitostí, a nelze proto aktuálně kupní smlouvu uzavřít. Současně byli žalobci ujištěni, že zápis o zahájení exekuce bude před uzavřením kupní smlouvy odstraněn. Žalobci požádali 1. 6. 2023 o zaslání dokladů k zahájené exekuci a dále o prokázání bezdlužnosti žalovaných předložením přehledu proti nim vedených soudních řízení, potvrzení o bezdlužnosti od finančního úřadu, ČSSZ a zdravotní pojišťovny, předložení daňových přiznání za poslední 3 roky a sdělení, zda žalovaní ručí za provozní nebo podnikatelské úvěry společnosti, v níž jsou společníky a jednateli a dále o sdělení, zda nejsou zajišťované úvěry po splatnosti. Na tuto žádost reagoval zprostředkovatel stejného dne zasláním dokumentů k předmětné exekuci a potvrzení o bezdlužnosti od OSSZ s tím, že poskytnutí dalších požadovaných dokumentů považuje za neadekvátní. Bylo dále sděleno, že žalovaní neručí za úvěry žádnou nemovitostí, kterou vlastní jako fyzické osoby.2 Žalobci mají za to, že jsou zcela důvodné jejich obavy o důvěryhodnost žalovaných, když tito porušovali své právní povinnosti, zejména neplnili své závazky, což vedlo k nařízení exekuce a jejich společnost nezveřejňovala výkazy ve veřejném rejstříku.3 Žalovaní, přes původně deklarovaný souhlas, sdělili prostřednictvím zprostředkovatele dne 7. 6. 2023, že nesouhlasí s žalobci požadovanou lustrací. Zprostředkovatel dále naznačil možnost řešení věci uzavřením kupní smlouvy nebo uzavřením dohody o zrušení rezervace s vrácením rezervační zálohy. V reakci na uvedené sdělili žalobci dne 8. 6. 2023, že žádají o přípravu dohody o zrušení rezervace a vrácení zálohy. Když nebylo na tuto žádost reagováno, zaslali žalobci žalovaným odstoupení od rezervační smlouvy, které jim bylo doručeno 13. 6. 2023 do datových schránek, zprostředkovateli pak 12. 6. 2023. Odstoupení považují žalobci za plně důvodné, neboť po uzavření rezervační smlouvy vznikla na nemovitosti právní vada znemožňující její prodej, což vyvolalo u žalobců důvodné obavy, že by se tato situace mohla opakovat, přičemž ze strany žalovaných nebyly podniknuty kroky k vyvrácení těchto pochyb. V uvedeném spatřují žalobci porušení rezervační smlouvy a důvod pro odstoupení od této smlouvy dle § 2002 odst. 2 o. z.4 Za další důvod pro odstoupení od smlouvy označují pak žalobci jednání zprostředkovatele s nedostatkem odborné péče, vyvíjení nátlaku z jeho strany na žalobce, narušení důvěry v jeho poctivé jednání, jakož i zatajení, že makléř zprostředkovatele je s převodci v blízkém příbuzenském vztahu.5 Konečně poukazují žalobci na pochybnost o solventnosti a solidnosti podnikání společnosti, v níž jsou žalobci jedinými společníky a jednateli, jakož i na nepříznivé zákaznické recenze této společnosti zveřejněné na internetu.6 Na odstoupení od rezervační smlouvy reagoval právní zástupce žalovaných a zprostředkovatele dne 23. 6. 2023 sdělením, že odstoupení považuje za neplatné.7 Žalobci mají za to, že nebyla z jejich strany porušena jakákoliv právní povinnost a nevznikl tak žalovaným nárok na smluvní pokutu dle čl. 5.1 rezervační smlouvy. Pokud si žalovaní ponechali rezervační zálohu coby smluvní pokutu, vzniklo jim tak ne úkor žalobců bezdůvodné obohacení, které jsou povinni vydat, což však přes výzvu neučinili. Z opatrnosti namítají dále žalobci, že sjednaná smluvní pokuta je neúměrně vysoká, a i v případě, že by na ní měl vzniknout nárok, je na místě její moderace soudem.8 Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby s tím, že nebyly dány podmínky pro odstoupení od smlouvy, toto bylo ze strany žalobců nedůvodné a žalovaným vznikl dle rezervační smlouvy nárok na smluvní pokutu ve výši složené rezervační zálohy. Nemohlo tak způsobem popsaným v žalobě vzniknout žalovaným bezdůvodné obohacení. Žalovaní nepopírají, že na LV č. , hodnota, pro obec a k.ú. , adresa, byla zapsána poznámka o zahájení exekuce pod zn. , Anonymizováno, . K okolnostem exekučního řízení uvádějí žalovaní, že šlo o relativně bagatelní pohledávku vzniklou neuhrazením pojistného za nákladní vozidlo, které bylo evidováno na jméno žalovaného 2), avšak ten jej fakticky neužíval. Faktickým uživatelem vozidla byl jeho kamarád, který měl dle vzájemné dohody také hradit pojistné, přičemž žalovaný 2) spoléhal, že tak činí. Popsaná situace tak vznikla nepozorností a shodou náhod a nikoliv coby důsledek nedostatečné solventnosti žalovaných, jak naznačuje žaloba. Žalovaní zahájili neprodleně kroky k odstranění překážky bránící v zamýšleném prodeji nemovitosti, exekvovaná pohledávka byla uhrazena a usnesením soudního exekutora z 9. 6. 2023 byl zrušen zákaz nakládání s nemovitostí a po následném výmazu poznámky z katastru nemovitostí nadále nic nebránilo tomu, aby v době, trvání rezervační smlouvy, tedy do 8. 8. 2023, byla mezi stranami kupní smlouva uzavřena. Žalobci přesto přikročili k odstoupení od smlouvy dne 12. 6. 2023, tedy v době, kdy sice dosud existovala překážka v podobě zapsané poznámky o nařízení exekuce, avšak žalobci již byli informováni o tom, že záležitost je žalovanými řešena a překážka v nejbližší době odpadne. Požadavky žalobců na detailní lustraci svých poměrů a svého podnikání hluboko do minulosti považují žalovaní za nedůvodné a jejich odmítnutí nemohlo založit legitimní důvod pro odstoupení žalobců od rezervační smlouvy. Mají tak žalovaní za to, že ze strany žalobců nebylo od rezervační smlouvy platně podstoupeno. Žalobci deklarovali přípisem z 28. 6. 2023 nezájem o uzavření kupní smlouvy v souladu se smlouvou rezervační. Toto jejich vyjádření považovali žalovaní za neposkytnutí součinnosti k převodu předmětných nemovitostí, tedy skutečnost zakládající dle čl. 5 odst. 5.1. rezervační smlouvy nárok žalovaných na smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy, tedy ve výši 121 000 Kč. Žalovaní následně přípisem z 10. 7. 2023 započetli složenou rezervační zálohu ve výši 121 000 Kč na svůj nárok na smluvní pokutu. Konečně namítli žalovaní, že nejsou ve věci pasivně věcně legitimováni, neboť rezervační záloha jim nebyla vyplacena a touto nadále disponuje zprostředkovatel.9 Na základě zhodnocení provedených důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti přijal soud následující skutkové závěry:10 Ze smlouvy o rezervaci bylo zjištěno, že tato byla uzavřena dne 9. 5. 2023 mezi žalobci coby zájemci a žalovanými coby převodci, za účasti , jméno FO, , právnická osoba, . coby zprostředkovatele, kdy jejím předmětem závazek zájemců poskytnout součinnost k uzavření smlouvy o převodu předmětných nemovitostí a uzavřít s převodci tuto smlouvu za sjednanou kupní cenu 5 420 000 Kč do uplynutí sjednané doby rezervace, tedy do 8. 8. 2023 (čl. 2.1. smlouvy). Převodci se zavázali po dobu trvání smlouvy nepřevést předmětnou nemovitost na jinou osobu a nezatížit ji právy třetích osoby (čl. 2.4. smlouvy). Mezi stranami byla sjednána povinnost zájemců složit rezervační zálohu ve výši 121 000 Kč (čl. 3.1. smlouvy) s tím, že tato bude v případě uzavření smlouvy o převodu v plné výši započtena na kupní cenu (čl. 3.2. smlouvy), v případě neuzavření smlouvy o převodu z důvodů na straně převodců bude bezodkladně vrácena zájemcům (čl. 3.3. smlouvy). Platebním místem převodců pro přijetí peněžitých plnění od zájemců je zprostředkovatel (čl. 1.2. smlouvy). Pro případ, že do uplynutí sjednané doby rezervace nedojde z důvodů na straně zájemců k uzavření smlouvy o převodu nemovitostí, byla sjednána povinnost zájemců uhradit převodcům smluvní pokutu ve výši sjednané rezervační zálohy, přičemž tato bude uhrazena zápočtem oproti nároku zájemců na vrácení rezervační zálohy (čl. 5.1. smlouvy).11 Dle záznamu , Anonymizováno, byla dne 9. 5. 2023 složena z účtu vedeného na jméno žalobkyně b) rezervační zálohy ve výši 121 000 Kč na účet zprostředkovatele uvedený ve smlouvě o rezerva