218 C 222/2020 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobce se domáhal zaplacení shora uvedené částky s odůvodněním, že žalobce je společenstvím vlastníků jednotek, které vzniklo na základě zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů. Žalovaný byl v rozhodné době vlastníkem bytové jednotky [číslo] nacházející se v bytovém domě na adrese [adresa žalobkyně], a v souvislosti s tím i členem žalobce. Podle čl. V odst. 2 písm. b) stanov žalobce je žalovaný povinen hradit stanovené příspěvky na správu domu a pozemku a stanovené příspěvky na opravy, rekonstrukce a modernizace domu a dle čl. V odst. 2 písm. c) stanov je žalovaný povinen hradit stanovené zálohy na úhradu za služby a hradit nedoplatky, které vyplývají z vyúčtování. Dle ustanovení čl. IX odst. 1 je žalovaný povinen hradit příspěvky na správu domu a zálohy na úhradu za služby popřípadě další platby v měsíčních intervalech. Žalovaný byl seznámen s výší předepsaných plateb. Dle předpisu pravidelných měsíčních plateb vlastníka a cen služeb za užívání prostoru s platností od [datum], byl žalovaný povinen hradit měsíčně souhrnnou částku ve výši [částka] (z toho příspěvek na správu domu a pozemku představoval částku ve výši [částka] a zálohové platby na služby spojené s užíváním bytu částku ve výši [částka]). Žalobce uzavřel se Stavebním bytovým družstvem [anonymizováno], [IČO] (dále jen jako„ správce“), smlouvu o správě nemovitosti, na základě které správce vykonává pro žalobce jednotlivé úkony a jednání. Žalobce pak prostřednictvím správce v pozici statutárního orgánu provedl vyúčtování služeb, když zúčtování bylo provedeno proti uhrazeným zálohám. Nedoplatek vyplývající z vyúčtování je splatný do sedmi kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období, kterým je kalendářní rok, tj. do 31. 7. kalendářního roku. Tato lhůta vyplývá i z obecně závazných právních předpisů. Za období od ledna 2019 do března 2019 žalovaný uhradil na zálohových platbách celkem částku ve výši [částka]. Z řádného vyúčtování zálohových plateb za období od ledna 2019 do března 2019 ze dne [datum] pak plyne, že žalovaný spotřeboval na energiích celkem částku ve výši [částka], čímž mu vznikl nedoplatek ve výši [částka], který byl žalovaný povinen uhradit do 31. 7. příslušného roku. Žalobou jsou uplatněny i náklady za jednotlivé upomínky ve výši [částka]. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Ve vyjádření ze dne [datum] k věci uvedl, že faktickou správu nemovitosti (bytové jednotky) vykonával na základě plné moci udělené žalovaným nejprve [jméno] [příjmení] a od [datum] [jméno] [příjmení], která zprostředkovala prodej předmětné nemovitosti. Po prodeji bytu došlo ze strany společenství k vyúčtování zálohových plateb za období od ledna do března 2019, kdy byl žalovaný ještě vlastníkem předmětné bytové jednotky. Žalovaný na zálohách (vypočtených na 5 osob v bytové jednotce) za uvedené období zaplatil celkem [částka]. Žalovaný vyúčtování reklamoval, reagoval i na předžalobní výzvu. Hlavním důvodem reklamace byla zjevná nepřiměřenost výše vyúčtování, zvláště v porovnání s historickými vyúčtováními v daném bytě i v porovnání s výší vyúčtování, které bylo vystaveno novému vlastníkovi bytu panu [příjmení] za ostatních 9 měsíců roku 2019, kdy mu vznikl nedoplatek kolem [částka]. Žalobce sdělil žalovanému, že při změně vlastníka nebyly dodány odečty stavů měřidel ke dni převodu, proto byla spotřeba rozdělena mezi původního a nového uživatele, v závislosti na době užívání a evidovaném počtu osob. Žalovaný dále poukazoval na to, že v bytě zůstali bydlet původní nájemci, které nový majitel převzal, nahlásil však, že v bytě bude bydlet pouze 1 osoba. 3. Žalobce k vyjádření žalovaného sdělil, že reklamace vyúčtování nebyla úspěšná. Vyúčtování bylo zpracováno na základě spotřeby za jednotlivé měsíce. Dle reálné spotřeby nebylo možné vyúčtování provést, protože žalovaný ani nový nabyvatel nedoložili aktuální stavy měřidel. Případná změna počtu osob bydlících v bytě po převzetí novým nabyvatelem není předmětem tohoto sporu. 4. Podle smlouvy o obstarávání správy domu ze dne [datum] a výpisu z rejstříku společenství vlastníků jednotek vykonává na základě pověření žalobce správu domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec] Stavební bytové družstvo [anonymizováno], které současně vykonává i funkci statutárního orgánu žalobce, a to předsedy společenství vlastníků. 5. Podle čl. 3 odst. 1 stanov žalobce, členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s existencí a vlastnictvím jednotky. Podle čl. 5 odst. 2 písm. b) stanov žalobce je člen společenství povinen včas hradit příspěvky na správu nemovitých věcí a zálohy na úhradu služeb, a to nejpozději do 25. dne v měsíci, za který je úhrada hrazena. Podle čl. 5 odst. 2 písm. c) stanov je člen společenství povinen uhradit nedoplatek z vyúčtování služeb nejpozději do 31. 7. následujícího roku, nestanoví-li jiný právní předpis jinak. 6. Z vyrozumění o provedených vkladech do katastru nemovitostí bylo prokázáno, že žalovaný se stal vlastníkem předmětné bytové jednotky na základě smlouvy kupní ze dne [datum] (právní účinky zápisu nastaly ke dni [datum]), žalovaný bytovou jednotku prodal smlouvou kupní ze dne [datum] novému vlastníkovi [jméno] [příjmení] (právní účinky zápisu nastaly ke dni [datum]). 7. Z protokolu ke změně užívání ze dne [datum] bylo zjištěno, že nabyvatel [celé jméno žalovaného] do protokolu uvedl, že v bytě nebudou žádní spolubydlící. Z hlášenky změn počtu osob bylo zjištěno, že pro období od [datum] do [datum] bylo v bytě žalovaného hlášeno 5 osob na základě nahlášení předsedy žalobce. Žalobce k tomu uvedl, že žalovaný změnu počtu osob v bytě bydlících žalobci nenahlásil, změna byla provedena až na základě informace od předsedy žalobce ze dne [datum], kdy v bytě pak bylo hlášeno 5 osob. Nový vlastník počet bydlících osob také nenahlásil, proto bylo v rámci vyúčtování kalkulováno pouze s jednou bydlící osobou. 8. Z předpisu pravidelných měsíčních plateb vlastníka a cen služeb za užívání prostoru s platností od [datum] bylo zjištěno, že žalovanému byla předepsána celková platba ve výši [částka], z toho částka [částka] představovala příspěvek na správu domu a pozemku, a částka [částka] představovala zálohové poplatky za služby (tj. energie společných prostor, studená voda, vodné a stočné, teplá užitková voda, vodné a stočné, ohřev TUV, teplo - topení). 9. Z řádného vyúčtování zálohových plateb za období od ledna do března 2019 bylo zjištěno, že žalovanému byl vyúčtován nedoplatek ve výši [částka], který byl vypočten jako rozdíl předepsaných a zaplacených záloh ve výši [částka] a vypočtených nákladů ve výši [částka]. Vyúčtování bylo v daném případě provedeno za 15 osoboměsíců (5 osob x 3 měsíce). 10. Z reklamace řádného vyúčtování zálohových plateb ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaný reklamoval vyúčtování zálohových plateb s odůvodněním, že mu byly účtovány nesmyslné náklady na 15 osob. Z vyjádření Stavebního bytového družstva [anonymizováno] k reklamaci žalovaného ze dne [datum] bylo zjištěno, že počet osob nemá na konečný výsledek vyúčtování žádný vliv. Je konstatováno, že žalovaný byl vlastníkem jednotky [číslo] v [obec], [ulice a číslo], do března 2019, přičemž od března 2015 bylo v bytě hlášeno 5 osob. Proto bylo v řádném vyúčtování zálohových plateb za rok 2019 uvedeno správně 15 osoboměsíců, tj. 5 osob po dobu 3 měsíců. Reklamace byla vyhodnocena jako neoprávněná. Z dopisu žalovaného [příjmení] bytovému družstvu [anonymizováno] ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaný nadále reklamoval částku, která mu byla vyúčtována, proto žádal o přepočítání celého vyúčtování zálohových plateb. Z odpovědi Stavebního bytového družstva [anonymizováno] na reklamaci ze dne [datum] bylo zjištěno, že Stavebnímu bytovému družstvu [anonymizováno] byl dne [datum] nahlášen převod vlastnictví k bytové jednotce, součástí této informace ale nebylo dodání stavů měřidel ke dni převodu. Vzhledem k tomu byla spotřeba určena standardním způsobem, tedy rozdělena mezi původního a nového uživatele v závislosti na době užívání a evidovaném počtu osob. Z tohoto důvodu byla reklamace vyhodnocena jako neoprávněná. Z další korespondence mezi žalovaným, Stavebním bytovým družstvem Krušnohor a společností [právnická osoba], bylo zjištěno, že na základě reklamací žalovaného byla provedena kontrola rozúčtování s tím výsledkem, že spotřeba žalovaného byla rozdělena mezi původního a nového uživatele v závislosti na době užívání a evidovaném počtu osob, neboť v souvislosti se změnou majitele bytové jednotky nedošlo k nahlášení příslušných odečtů. Reklamace byla znovu vyhodnocena jako neoprávněná. Žalovaný argumentoval tím, že bytovou jednotku vlastnil do [datum] a nedoplatek byl vyčíslen na [částka], zatímco nový majitel [jméno] [příjmení] vlastnil bytovou jednotku po zbytek roku a při stejném počtu evidovaných osob obdržel vyúčtování s nedoplatkem [částka]. Žalovanému bylo následně sděleno, že při rozúčtování společnost [právnická osoba], vycházela v období leden až březen 2019 z informací správce o tom, že v bytě bylo hláš