118 C 4/2021 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení shora uvedené částky s odůvodněním, že žalobkyně jako zájemce o koupi bytové jednotky uzavřela s žalovaným jako prodávajícím dne [datum] Smlouvu o rezervaci k zakázce č. [anonymizováno] (dále jen„ Rezervační smlouva“). Na základě této smlouvy se žalovaný zavázal k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, případně k uzavření kupní smlouvy k těmto nemovitostem: • jednotka [číslo] – byt, umístěná v bytovém domě [adresa], část [územní celek] a obec Praha, postaveném na pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce] a obec Praha, přičemž s vlastnictvím jednotky [číslo] která je zapsána v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, na LV č. [rok] pro k. ú. [část obce] a obec Praha, je spojen spoluvlastnický podíl ve výši id. [číslo] vzhledem k celku na společných částech bytového domu a dále spoluvlastnický podíl ve výši id. [číslo] vzhledem k celku na zastavěném pozemku; • id. spoluvlastnický podíl na společných částech bytového domu, které jsou společné vlastníkům jednotek umístěných v sekci G bytového domu o velikosti [číslo]; • id. spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na pozemcích parc. [číslo] k. ú. [část obce] a obec Praha, který je zapsán v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, na LV č. [rok] pro k. ú. [část obce] a obec Praha (dále jen„ byt“ nebo„ bytová jednotka“). V rámci rezervační smlouvy žalovaný v čl. III. mimo jiné prohlásil, že vlastní 100 % podíl na této nemovitosti. Ačkoliv byl žalovaný opakovaně vyzván zprostředkovatelem společností [právnická osoba], [IČO], i žalobkyní k dodání potřebných podkladů pro uzavření kupní smlouvy, která byla ze strany žalobkyně a zprostředkovatele předpřipravena, kupní smlouva nebyla z důvodů ležících na straně žalovaného uzavřena, a to zřejmě i kvůli nejasným vlastnickým vztahům k bytové jednotce. V průběhu jednání o uzavření smlouvy byli zprostředkovatel a žalobkyně informováni manželkou žalovaného paní [jméno] [příjmení], že bytová jednotka je údajně vlastněna v režimu společného jmění manželů, přičemž tato informace není promítnutá v katastru nemovitostí a žalovaný ji žalobkyni ani zprostředkovateli nesdělil. Tato informace byla sice zásadní, avšak na neuzavření kupní smlouvy mělo vliv jednání žalovaného ve smyslu nedodání potřebných podkladů a informací potřebných pro vyhotovení finální verze kupní smlouvy. Situace ohledně majetkoprávního režimu bytové jednotky měla být vyřešena na jednání dne [datum], kdy k řešení otázky majetkoprávního režimu bytové jednotky již nedošlo, neboť žalovaný na tomto jednání výslovně sdělil, že si již nepřeje prodej bytové jednotky uskutečnit. Před tímto jednáním ještě během ledna 2020 však žalovaný aktivně komunikoval a měl zájem uzavřít kupní smlouvu tak, jak bylo sjednáno v rezervační smlouvě, což dokazují emaily ze dne [datum] a [datum]. Žalovaný však souhlas bývalé manželky s prodejem nedodal, o otázce uzavření kupní smlouvy přestal komunikovat a naopak bývalá manželka žalovaného paní [jméno] [příjmení] sdělila v emailu ze dne [datum], že si prodej předmětné bytové jednotky nepřeje. Bez ohledu na skutečné důvody neuzavření kupní smlouvy ze strany žalovaného bylo naplněno ujednání v článku 3.5. rezervační smlouvy, které stanoví, že nebude-li nejpozději v poslední den trvání rezervační lhůty mezi prodávajícím a zájemcem uzavřena SBK nebo KS z důvodu na straně prodávajícího, zavazuje se prodávající uhradit zájemci smluvní pokutu ve výši 50 % hodnoty rezervačního poplatku. Vzhledem k tomu, že rezervační lhůta skončila dne [datum] a do této doby, ač k tomu byl vyzván, nedodal žalovaný potřebné podklady pro uzavření kupní smlouvy a neuzavřel kupní smlouvu, je žalovaný povinen žalobkyni uhradit smluvní pokutu ve výši 50 % rezervačního poplatku, který v daném případě činil [částka], z toho 50 % odpovídá částce [částka]. Žalovaný byl k zaplacení smluvní pokuty vyzván, prostřednictvím svého právního zástupce však nárok žalobkyně odmítl. Znovu byl žalovaný vyzván k zaplacení smluvní pokuty předžalobní výzvou ze dne [datum], k úhradě smluvní pokuty však nedošlo. 2. Soud žalobě vyhověl platebním rozkazem, proti němuž žalovaný podal včas odpor. V odporu ze dne [datum] zejména namítal, že žalobkyni uvedenou částku nedluží, neboť v období platnosti a účinnosti rezervační smlouvy nebyl žalovaný žalobkyní ani zprostředkovatelem vyzván k uzavření žádné konkrétní kupní smlouvy, nebyla mu ani zaslána konečná verze konkrétní kupní smlouvy s konkrétním kupujícím určená k podpisu, vždy se jednalo pouze o návrhy k vyjádření. Žalovaný si není vědom jakéhokoliv porušení rezervační smlouvy ze své strany a nároky žalobkyně neuznává. Ve vyjádření ze dne [datum] žalovaný doplnil, že dne [datum] byla mezi žalovaným a společností [právnická osoba], členem partnerské sítě„ [anonymizována dvě slova]“, uzavřena zprostředkovatelská smlouva na prodej bytové jednotky na dobu od [datum] do [datum], s možností prodloužení o jeden kalendářní měsíc. Dále byla mezi žalobkyní, žalovaným a zprostředkovatelem uzavřena smlouva o rezervaci k zakázce č. [anonymizováno] ze dne [datum]. V období platnosti a účinnosti uvedených smluv nebyl žalovaný vyzván k uzavření žádné konkrétní kupní smlouvy, nebyla mu ani zaslána konečná verze konkrétní kupní smlouvy s konkrétním kupujícím určená k podpisu, vždy se jednalo pouze o návrhy k vyjádření. Zprostředkovatelská smlouva zanikla bez náhrady ke dni [datum] a rezervační smlouva dne [datum] (nejpozději však dnem, kdy byl žalované na základě jednostranného jednání zprostředkovatele vrácen rezervační poplatek). Žalovaný v důsledku toho zpochybňoval platnost rezervační smlouvy, neboť byla uzavřena až po zániku smlouvy zprostředkovatelské a jedna ze smluvních stran (zprostředkovatel) tedy neexistovala. Žalovaný opakovaně zdůraznil, že obě smlouvy zanikly, aniž by ze strany zprostředkovatele byla učiněna řádná výzva k uzavření konkrétní kupní smlouvy s žalobkyní. Přitom ze strany žalovaného nebylo učiněno žádné právní jednání směřující k ukončení rezervační smlouvy. Zájem žalovaného prodat bytovou jednotku trval po celou dobu účinnosti zprostředkovatelské, resp. rezervační smlouvy. Vzhledem k tomu není možné po žalovaném spravedlivě požadovat sankce za porušení zprostředkovatelské, resp. rezervační smlouvy z důvodu neuzavření kupní smlouvy. Není proto podstatné, jaké výhrady k uzavření případné kupní smlouvy měla bývalá manželka žalovaného paní [jméno] [příjmení]. Vlastnictví k nemovité věci je v katastru nemovitostí zapsáno výlučně ve prospěch žalovaného, nikoli jako společné jmění manželů, přičemž správnost zápisu ve veřejném rejstříku se předpokládá. Pokud žalobkyně a zprostředkovatel uzavření kupní smlouvy vyhodnotili s ohledem na ničím nepodložená tvrzení bývalé manželky žalovaného jako rizikový obchod a jednali proti intabulačnímu principu, zabránili tak sami realizaci kupní smlouvy. Z uvedených důvodů žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby v plném rozsahu. 3. Žalobkyně se k námitkám žalovaného vyjádřila písemným podáním ze dne [datum]. K tvrzení žalovaného, že mu nebyla předložena žádná finální verze kupní smlouvy, poukazovala na to, že z žaloby i z e-mailové komunikace s žalovaným vyplývá, že žalovanému byly předloženy návrhy smluvní dokumentace a žalovaný byl požádán, aby ještě doplnil relevantní skutečnosti, které jsou nutné k finalizaci smluvní dokumentace – např. vyčíslení zbývající výše úvěru, který na prodávaných nemovitostech vázl. Bez těchto skutečností nebylo možné dokumentaci dokončit a předložit žalovanému k podpisu. Tyto informace doplňoval žalovaný ještě [datum], avšak následně komunikace s ním ustala a již nebyl ochoten poskytnout součinnost k uzavření kupní smlouvy. Celá kauza se uzavřela dne [datum] v provozovně společnosti [právnická osoba], kdy žalovaný explicitně sdělil, že bohužel si nadále nepřeje prodávané nemovitosti prodat. Argumentaci žalovaného, že rezervační smlouva uzavřená dne [datum] je neplatná proto, že skončila platnost zprostředkovatelské smlouvy uzavřené mezi ním a společností [právnická osoba], považuje žalobkyně za absurdní. Vzhledem k tomu, že dne [datum] uzavřel žalovaný (osobně), žalobkyně a taktéž společnost [právnická osoba] smlouvu o rezervaci č. [anonymizováno], jejímž objektem byla nemovitost, kterou žalovaný prodával a jejíž prodej zprostředkovávala (bez ohledu na to, zda na základě písemné zprostředkovatelské smlouvy nebo na základě jakéhokoliv jiného zmocnění ze strany žalovaného) společnost [právnická osoba], nemůže být pochyb o tom, že společnost [právnická osoba] byla ze strany žalovaného nominována do role zprostředkovatele obchodu. Zájemkyni o nemovitosti, tedy žalobkyni, vyhledala společnost [právnická osoba], ta také připravila rezervační smlouvu mezi žalobkyní, žalobcem a společností [právnická osoba] Žalobkyně neměla žádnou možnost kontrolovat platnost a účinnost smlouvy o zprostředkování uzavřenou mezi společností [právnická osoba] a žalovaným, neboť tuto sm