108 C 155/2018-284 — Okresní soud v Karviné, pobočka Havířov

1. Žalobkyně se domáhala proti žalované zaplacení částky 381 000 Kč spolu s úrokem z prodlení s odůvodněním, že dne [datum] uzavřela žalobkyně jako prodávající se žalovanou jako kupující kupní smlouvu, na jejímž základě prodala žalobkyně žalované pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba, vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], u [stát. instituce]. Dne [datum] předala žalobkyně tyto nemovitosti žalované a ta je začala užívat. Od [datum] je žalovaná zapsána v Katastru nemovitostí jako vlastník. Dle kupní smlouvy měla žalovaná za výše uvedené nemovité věci zaplatit kupní cenu v celkové výši 2 300 000 Kč ve třech splátkách. První část kupní ceny ve výši 100 000 Kč žalovaná zaplatila dle smlouvy přímo na bankovní účet žalobkyně, druhá část kupní ceny ve výši 1 727 000 Kč byla žalovanou složena do advokátní úschovy dle smlouvy o advokátní úschově z 25. 8. 2016 a schovatelkou JUDr. [jméno] [příjmení] vyplacena žalobkyni. Dne 10. 7. 2017 vyzvala JUDr. [jméno] [příjmení] jako právní zástupkyně žalované žalobkyni k zaplacení smluvní pokuty ve výši 381 000 Kč a to dle článku III. odst. 3.3. předmětné kupní smlouvy s tím, že v rámci tohoto článku se žalobkyně zavázala zajistit pro žalovanou na své náklady dokončení stavebních prací na nemovité věci tak, aby do 30.6.2017 bylo příslušným stavebním úřadem povoleno užívání stavby na parcele [číslo] v [katastrální uzemí] a této stavbě přiděleno popisné číslo. Žalovaná uvedla, že ke splnění tohoto závazku nedošlo a tak jí vznikl nárok na smluvní pokutu. Na tuto výzvu reagovala žalobkyně svou odpovědí z 8. 8. 2017, ve které žalované mimo jiné sdělila, že smluvní pokutu považuje za rozpornou s dobrými mravy, zcela neodpovídající případné újmě a upozornila na nemožnost splnění dvou podmínek uvedených v předmětném ustanovení o smluvní pokutě. Současně žalobkyně vyzvala žalovanou k tomu, aby doplatila zbývající část kupní ceny ve výši 473 000 Kč do advokátní úschovy. Po další komunikaci mezi účastnicemi žalovaná složila třetí část kupní ceny ve výši 473 000 Kč do úschovy dne 2. 11. 2017 a dne 13. 11. 2017 byla částka 92 000 Kč odpovídající výši daně z nabytí nemovité věci zaplacena žalobkyni a zbývající část kupní ceny ve výši 381 000 Kč byla schovatelkou vyplacena zpět žalované s odůvodněním, že schovatelce nebyl předložen doklad potvrzující, že ke stavbě na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], bylo stavebním úřadem povoleno užívání a přiděleno popisné číslo v době do 30. 6. 2017. Z tohoto důvodu byla částka 381 000 Kč převedena zpět na účet žalované. Žalobkyně poukazuje na to, že užívání předmětné nemovitosti nepodléhá žádnému povolení ze strany stavebního úřadu a tak doklad splňující podmínky vyžadované ve smlouvě o úschově nemohl být schovatelce nikdy předložen. Jelikož se jednalo o podmínku nemožnou, byla rovněž podmínkou neplatnou a nemělo být podle ní postupováno. Žalobkyně je přesvědčena, že žalovaná chybně vyložila ustanovení o smluvní pokutě, neboť jediná povinnost, ke které byla žalobkyně kupní smlouvou zavázána, byla povinnost dokončit stavební práce na nemovité věci a tuto povinnost žalobkyně bezezbytku splnila. Předmětné ustanovení kupní smlouvy zakotvující výše zmiňovanou povinnost žalobkyně považuje za neplatné, jelikož vydání jakéhokoliv rozhodnutí či provedení úkonů správního orgánu není a ani nemůže být povinností žalobkyně. Smluvní pokutu lze sjednat pouze k utvrzení smluvní povinnosti a s ohledem na to je ujednání o smluvní pokutě neplatné. Dále žalobkyně poukázala na to, že ujednání o smluvní pokutě je neplatné také z toho důvodu, že osobou oprávněnou jednat se stavebním úřadem o podmínkách povolení užívání stavby ve smyslu § 120 stavebního zákona je pouze stavebník, kterým byla nejpozději od 1. 11. 2016 žalovaná, nikoliv žalobkyně. Byla to žalovaná, která udělila plnou moc k zastupování v příslušném řízení panu [jméno] [příjmení] a pověřila jej úkony vedoucími ke vzniku oprávnění k užívání stavby. Žalobkyně neměla žádnou možnost splnit povinnosti podle § 120 stavebního zákona, jelikož nebyla stavebníkem. Žalobkyně akcentuje, že [jméno] [příjmení] si jako svého zmocněnce zvolila sama žalovaná a pokud tento žalovanou zastupoval za účelem zajištění dokončení stavby, muselo být žalované od počátku zřejmé, že splněním povinnosti zajištěné smluvní pokutou, které nyní tvrdí, nebylo v možnostech právního jednání žalobkyně. Po prodeji a předání nemovitosti nemohla žalobkyně hrát v procesu získání čísla popisného pro předmětnou nemovitost žádnou roli. Žalobkyně provedla veškeré stavební práce tak, aby mohlo být příslušným stavebním úřadem přiděleno číslo popisné. Tím splnila svůj závazek ze smlouvy. S ohledem na výše uvedené se žalobkyně domáhá zaplacení částky 381 000 Kč představující dosud nezaplacenou část kupní ceny. Žalovaná je v prodlení s plněním peněžitého dluhu a žalobkyně se domáhá také zaplacení úroku z prodlení v zákonné výši. V případě, že se žalovaná po uzavření předmětné kupní smlouvy dozvěděla o nutnosti provedení jakýchkoliv prací, které by podmiňovaly legální užívání stavby a přidělení čísla popisného, byla povinna toto žalobkyni sdělit a umožnit ji tak splnění jejího závazku. Bez takového sdělení nemohla žalobkyně objektivně svou povinnost splnit, protože o nutnosti provedení takových prací nevěděla. Pokud žalovaná žalobkyni neinformovala a takové stavební práce provedla sama, nemůže být takovému jednání žalované poskytnuta smluvní ochrana a to nejen pro jeho rozpor s dobrými mravy, ale hlavně z důvodu, že by takovým jednáním vědomě zmařila možnost žalobkyně splnit její smluvní povinnost. Po uzavření kupní smlouvy žádné další stavební práce na nemovité věci neprovedla, protože se ukázalo, že to nebyla potřeba, což dovozuje z toho, že nebyla žalovanou o takové potřebě informována. Sama už nebyla účastníkem stavebního řízení, a tudíž z její vlastní iniciativy k něčemu takovému nemohlo dojít. Žalobkyně neví, proč se v článku III. uzavřené smlouvy k něčemu takovému zavázala. Pokud pro legální užívání stavby bylo nutno vybudovat sjezd z hlavní komunikace na ulici [ulice], který nebyl žalobkyní vybudován, pak bylo na žalované, aby o potřebě provedení takových prací žalobkyni informovala, a pokud tak neučinila, nemůže být za to žalobkyně sankciována smluvní pokutou. Pokud by však přesto soud dospěl k závěru, že ujednání o smluvní pokutě je platné, že na základě tohoto ustanovení má žalovaná nárok na smluvní pokutu vůči žalobkyni, navrhuje žalobkyně, aby tato smluvní pokuta byla soudem moderována a to až do výše škody, která jí, prozatím neznámo jakým porušením smluvní povinnosti žalobkyně, vznikla. Z vyjádření žalované vyplývá, že stavba napojením pozemku na hlavní komunikaci [ulice] přestavovala náklad asi 15 000 Kč, a proto žalobkyně navrhuje, aby smluvní pokuta byla moderována na tuto výši. Přes tento návrh je žalobkyně přesvědčena o tom, že ujednání o smluvní pokutě je od počátku neplatné, neboť sjednaná smluvní pokuta zajišťovala něco, co nebylo v dispozici žalobkyně. 2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s odůvodněním, že je pravdou, že mezi účastnicemi byla uzavřena dne [datum] kupní smlouva, podle které žalobkyně prodala žalované pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] jehož součástí byla rozestavěná stavba rodinného domu, vše v [katastrální uzemí], [územní celek], za kupní cenu sjednanou ve výši 2 300 000 Kč s tím, že žalobkyně se zavázala, že do 30. 6. 2017 na své náklady pro žalovanou zajistí dokončení stavebních prací na prodávaných nemovitostech tak, aby do tohoto data bylo příslušným stavebním úřadem povoleno užívání stavby a této stavbě přiděleno číslo popisné. Pro případ, že žalobkyně tento svůj závazek bez zavinění žalované nesplní, byla sjednána smluvní pokuta ve výši 381 000 Kč. Žalobkyně svůj závazek utvrzený smluvní pokutou nesplnila, nezajistila dokončení stavebních prací v termínu do 30. 6. 2017, a proto také v tomto termínu nemohlo dojít ke vzniku práva užívání stavby a přidělení čísla popisného této stavbě. Dokončení stavebních prací, podání oznámení o záměru užívat dokončenou stavbu a předložení veškeré dokumentace pro přidělení čísla popisného si musela na svoje náklady zařídit sama žalovaná. Žalovaná přistoupila na kupní cenu předmětných nemovitostí s tím, že nebude mít žádné výdaje s dokončením rozestavěné stavby. Pro žalobkyni stavbu před prodejem prováděla [právnická osoba] [anonymizováno], [právnická osoba] a žalobkyně u této společnosti dohodla, že stavbu pro žalovanou dokončí a pan [jméno] [příjmení] se osobně účastnil sjednávání kupní smlouvy a smlouvy o úschově kupní ceny. Žalovaná byla při uzavírání kupní smlouvy dne [datum] ujišťována, že jde o stavební práce, které [jméno] [příjmení] jako zkušený podnikatel ve stavebnictví zvládne, jestliže mu k tomu žalovaná udělí příslušnou plnou moc. Žalobkyně se tak rozhodla, že svůj závazek zajistit dokončení stavebních prací splní výběrem vhodného stavitele, jemuž zaplatí a žalované doporučí, aby mu udělila plnou moc k