17 C 288/2023-45 — Okresní soud v Kroměříži

1. Žalobkyně se návrhem doručeným soudu dne , datum, domáhala proti žalovanému vyklizení nemovité věci specifikované ve výroku tohoto rozhodnutí, rovněž i náhrady nákladů řízení. Uvedla, že je vlastníkem dotčené nemovité věci a dne , datum, uzavřela se žalovaným nájemní smlouvu. Žalovaný porušil své smluvní povinnosti, neuhradil tři po sobě jdoucí platby nájemného, proto žalobkyně nájem žalovanému vypověděla. Žalovaný ve stanovené lhůtě předmět nájmu nevyklidil. 2. Žalovaný s návrhem nesouhlasil. Žalobkyně jej měla připravit kupní smlouvou nejdříve o dům a následně i o bydlení. Doplnil, že kupní smlouvu s žalobkyní uzavřel, nebyl k tomu nijak nucen, měl možnost si ji přečíst, ač tak řádně neučinil. Obdobným způsobem došlo i k uzavření smlouvy nájemní, byl si vědom povinnosti hradit nájem. Nicméně následně dospěl k tomu, že pro žalobkyni byla sjednána vysoká provize, nemohl dům dostat zpět, rozhodl se tedy, že nájem hradit nebude. Ostatně utržené finanční prostředky ani nestačily ke krytí všech jeho dluhů.3. Soud učinil ve věci následující skutková zjištění:4. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne , datum, a nahlížení do katastru nemovitostí ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobkyně je vlastníkem nemovité věci – pozemku parc. č. St. , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, , u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, (dále též „dotčená nemovitá věc“). Nejsou evidována žádná omezení.5. Z kupní smlouvy, provedené v souladu s § 120 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), neboť toto bylo nutné ke zjištění skutkového stavu a vyplývalo to z obsahu spisu, bylo zjištěno, že tuto uzavřeli dne , datum, žalovaný, jako prodávající, a žalobkyně, jako kupující. Předmětem koupě byl pozemek parc. č. St. , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, , u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Kupní cena byla sjednána na 998 204 Kč s tím, že částka ve výši 643 204 Kč bude uhrazena společnosti , právnická osoba, ., která byla zástavním věřitelem prodávajícího, částka ve výši 155 000 Kč bude uhrazena zprostředkovateli, částka ve výši 200 000 Kč bude uhrazena prodávajícímu. Žalovaný prohlásil, že vyjma zástavy zmíněné výše, nemá žádné dluhy související s nemovitou věcí, nemá žádné daňové nedoplatky, dluhy na pojistném na sociálním zabezpečení ani na , podezřelý výraz, pojištění, není proti němu veden žádný soudní spor.Anonymizovaný odstavec7. Z nájemní smlouvy bylo zjištěno, že tuto uzavřeli dne , datum, žalovaný, jako nájemce, a žalobkyně, jako pronajímatel. Předmětem nájmu byl pozemek parc. č. St. , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, , u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Žalovaný se zavázal hradit nájemné v měsíční výši 11 000 Kč, dále zálohovou platbu na vodné a stočné ve výši 500 Kč, a to do 20. dne kalendářního měsíce v měsíci, za který se splátka nájemného a záloh platí, počínaje červnem 2023 na bankovní účet pronajímatele. V čl. V odst. 4 větě druhé bylo sjednáno, že je pronajímatel oprávněn vypovědět smlouvu bez výpovědní doby pro případ, kdy nájemce poruší tuto smlouvu zvlášť závažným způsobem, a to v souladu s § 2291 odst. 2 občanského zákoníku.8. Z dopisu ze dne , datum, bylo zjištěno, že tímto byl žalovaný zástupcem žalobkyně vyzván k úhradě dlužného nájemného do pěti dnů ode dne doručení výzvy s tím, že pakliže tak neučiní, vypovídá žalobkyně nájemní smlouvu bez výpovědní doby a žalovaný bude povinen do pěti pracovních dnů předmět nájmu vyklidit. Dále byl žalovaný informován o odstoupení žalobkyně od ujednání o výhradě zpětné koupě z , datum, , a to pro porušení smluvních povinností.9. Z podacího lístku a detailní informace k zásilce bylo zjištěno, že zásilka zástupce žalobkyně pro žalovaného byla podána dne , datum, k poštovní přepravě, žalovaný si zásilku adresovanou na své bydliště nevyzvedl.10. Závěr o skutkovém stavu:11. Žalobkyně je na základě kupní smlouvy ze dne , datum, vlastníkem nemovité věci – pozemku parc. č. St. , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, , u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Tuto smlouvu uzavřela s žalovaným, jakožto prodávajícím. Kupní cena byla sjednána na 998 204 Kč s tím, že částka ve výši 643 204 Kč bude uhrazena společnosti , právnická osoba, ., která byla zástavním věřitelem prodávajícího, částka ve výši 155 000 Kč bude uhrazena zprostředkovateli, částka ve výši 200 000 Kč bude uhrazena prodávajícímu. Tyto smluvní strany rovněž téhož dne uzavřely ujednání o výhradě zpětné koupě této nemovité věci, dle které je strana prodávající oprávněna žádat stranu kupující o vrácení nemovité věci a strana kupující je povinna nemovité věci vrátit straně prodávající na její požádání zpět, avšak za splnění sjednaných podmínek, mimo jiné neukončení nájmu. Byla sjednána cena nemovitých věcí při zpětné koupit skládající se z rozdílu kupní ceny 998 204 Kč a odměny pro kupující 169 695 Kč (resp. pro druhý rok 339 390 Kč) a souhrnu plateb nájemného, která strana prodávající uhradí kupující. Dále byla dne , datum, uzavřena smlouva nájemní, ve které žalobkyně vystupovala jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce. Předmětem nájmu byla shodná nemovitá věc jako ta, jež byla předmětem smlouvy kupní. Žalovaný se zavázal hradit nájemné v měsíční výši 11 000 Kč, dále zálohovou platbu na vodné a stočné ve výši 500 Kč, a to do 20. dne kalendářního měsíce v měsíci, za který se splátka nájemného a záloh platí, počínaje červnem 2023 na bankovní účet pronajímatele. V čl. V odst. 4 větě druhé bylo sjednáno, že je pronajímatel oprávněn vypovědět smlouvu bez výpovědní doby pro případ, kdy nájemce poruší tuto smlouvu zvlášť závažným způsobem, a to v souladu s § 2291 odst. 2 občanského zákoníku. Dopisem ze dne , datum, žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě dlužného nájemného, odstoupila od ujednání o výhradě zpětné koupě a informovala žalovaného, pakliže neuhradí dlužné nájemné ve stanovené lhůtě, že vypovídá nájemní smlouvu mezi nimi uzavřenou bez výpovědní doby. Dopis byl téhož dne podán k poštovní přepravě, žalovaný si jej nevyzvedl.12. Podle § 1012 věty první zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit.13. Podle § 1040 odst. 1 o. z., kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.14. Podle § 2291 odst. 1 o. z., poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.15. Podle § 2291 odst. 2 o. z., nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. 16. Právní hodnocení:17. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně je vlastníkem dotčené nemovité věci. Byť žalovaný tvrdil, že jej žalobkyně o dům kupní smlouvou připravila, sám doplnil, že kupní smlouvu uzavřel, nebyl k tomu nucen, měl možnost si tuto přečíst. Ze smlouvy samotné přitom neplyne neúměrnost práv a povinností smluvních stran, tedy ani ve vztahu ke sjednané provizi (která nenáležela žalobkyni) k celkové kupní ceně. K tomu je nutno doplnit, že účastníci řízení mezi sebou sjednali i výhradu zpětné koupě obsahující ujednání o provizi žalobkyně, ale současně o tom, že úhrada nájemného ze strany žalovaného bude ponižovat sjednanou kupní cenu. Jednalo se tedy o komplex smluvních ujednání, která tvořila vyrovnaný obsah práv a povinností. Soud tedy kupní smlouvu považuje za platnou, shodně jako smlouvu nájemní. Tuto žalovaný také uzavřel bez nátlaku, měl možnost si ji přečíst, současně věděl, že je jeho povinností hradit pravidelné měsíční nájemné. Toto však svévolně přestal hradit – zdůvodnění, že nesouhlasil s výší provize pro žalobkyni, aniž by učinil jakýkoliv další krok, je zcela nedostačující obranou. Nad to sjednaná provize pro žalobkyni ve výhradě zpětné koupě nemá vliv na smlouvu kupní či nájemní. Žalobkyně tedy využila své zákonné možnosti dle § 2