18 C 318/2019-191 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu domáhal na žalovaných zaplacení částky [částka] s příslušenstvím. Uvedl, že v rámci obce a katastrálního území Červené Pečky provádí developerský projekt spočívající v kompletní výstavbě inženýrských sítí, čímž dochází k zasíťování pozemků v jihozápadní části obce. Tyto pozemky je pak možno využít pro výstavbu rodinných domů dle aktuálního územního plánu, jehož změnu žalobce v minulosti rovněž zabezpečoval. Výstavbou inženýrských sítí byly dotčeny i pozemky žalovaných parc. [číslo] o výměře 1139 m2 a parc. [číslo] o výměře 851 m2, přičemž žalovaní jsou podílovými spoluvlastníky těchto pozemků, každý s podílem o vel. ½. Na základě činnosti žalobce tak došlo k tomu, že pozemky v dané lokalitě byly kompletně zasíťovány inženýrskými sítěmi plynu, elektřiny, vody, kanalizace a byly napojeny na komunikaci zhotovenou žalobcem. Žalovaní byli seznámení s výše uvedenými činnostmi žalobce, vyslovili s nimi souhlas, avšak neuzavřeli s žalobcem žádnou smlouvu ohledně vypořádání investic žalobce do inženýrských sítí, díky kterým došlo ke zhodnocení pozemků žalovaných. Vzhledem k tomu, že se žalobci nedaří se žalovanými dohodnout na finančním vyrovnání, přerušil ve vztahu k jejich pozemkům práce na inženýrských sítích. Žalobce má za to, že je oprávněn domáhat se na žalovaných zaplacení zhodnocení jejich pozemků, a proto si nechal vyhotovit znalecký posudek, kterým byla určena hodnota pozemků žalovaných před zahájením investic žalobce v částce 332 Kč/m2 a hodnota k datu [datum], tj v době dokončování investice, v částce 895 Kč/m2. Rozdíl mezi počáteční hodnotou a hodnotou po provedení investice pak představuje zhodnocení, ke kterému došlo činností žalobce. Rozdíl mezi hodnotami pozemků před a po provedení investice žalobce činí 563 Kč/m2, celková výměra dotčených pozemků činí 1 990 m2, výše zhodnocení pozemků žalovaných tak činí [částka]. Žalovaným byla zaslána předžalobní výzva, na kterou však nereagovali. Žalobce dále uvedl, že to byl on, kdo realizoval a finančně zabezpečil na svůj účet developerský projekt s tím, že žalovaným bylo od samého počátku dobře známo, že uvedené inženýrské stavby jsou realizovány i pro účely zasíťování jejich pozemků, když byli s tímto projektem seznámeni a jejich souhlasné stanovisko bylo nezbytné pro vydání stavebních povolení. Aktuálně je u obou pozemků žalovaných zřízena přípojka elektřiny a plynu, když žalovaní mají možnost se na tuto přípojku bez dalšího připojit. Stejně tak byly zbudovány sítě vodovodu a kanalizace, tyto aktuálně provozuje žalobce, který umožňuje všem vlastníkům pozemků, ke kterým byly příslušené sítě přivedeny a na kterých byly zřízeny přípojky, se na ně napojit. Žalobce poukázal na to, že otázka vlastnického práva k inženýrským sítím je pro věc zcela nerozhodná. Žalovaní dané situace již využívají, když prodali sousední pozemek za cenu ve výši 800 Kč/m2, tedy za cenu, která je podstatně vyšší než za pozemek nezasíťovaný. Žalobce později upřesnil žalobu, že v předmětné části obce v minulosti projednal s vlastníky všech dotčených pozemků (v té době běžné zemědělské půdy) možnost realizace developerského projektu, který spočíval v tom, že pozemky těchto vlastníků (nikoliv žalobce, který v dané lokalitě žádné pozemky nevlastnil) budou rozděleny na jednotlivé stavební parcely, komunikace apod. a žalobce do tohoto projektu vstoupí, zajistí vybudování inženýrských sítí a tyto též zafinancuje. Výsledkem projektu bude stav, kdy jednotlivé stavební parcely ve vlastnictví původních vlastníků půdy budou prodány zájemcům o výstavbu rodinných domů za tržní cenu stavebních pozemků. Tyto prodeje opět zajistí žalobce, přičemž předem dohodnutá část kupní ceny připadne vlastníkovi pozemku a část žalobci, kdy dojde k pokrytí investovaných prostředků a přiměřenému zisku žalobce. Podmínkou realizace projektu byl souhlas všech dotčených vlastníků. Jelikož hlavním záměrem bylo zhodnocení pozemků žalovaných (a jiných vlastníků) a nikoliv pozemků žalobce, nelze tak na tento případ aplikovat princip pozitivní externality. S podstatnou částí vlastníků byla uzavřena písemná smlouva o spolupráci upravující výše uvedený postup. V případě žalovaných k uzavření písemné smlouvy nedošlo, a to s ohledem na tehdejší úzké vztahy mezi otcem žalovaných a žalobcem. Otec žalovaných provozoval autodopravu a mechanizace a dle původní dohody měl v rámci projektu provádět zemní práce. Zhodnocení pozemků žalovaných tak mělo být kompenzováno tím, že jejich rodina provede v rámci projektu zemní práce a dodání materiálů. Otec žalovaných se dokonce podílel na uzavírání písemných smluv s ostatními vlastníky. K faktické spolupráci a očekávanému plnění však nedošlo, naopak postupně v průběhu realizace projektu rodina žalovaných přestala se žalobcem komunikovat a došlo k neshodám, které vyvrcholily, když žalovaní přestali ctít ústní dohody stran vypořádání kupních cen z prodaných parcel a prodali jednu z parcel za tržní cenu, aniž by se s žalobcem vypořádali. Otec žalovaných začal své činnosti a práce na projektu žalobci účtovat a požadoval platit za své služby průběžně. Dle žalobce je tak zjevné, že byla uzavřena ústní dohoda o zřízení inž. sítí k nemovitostem žalovaných za určitou náhradu, nicméně tím, že tato dohoda nebyla písemná, tak není zcela určitou co do přesného vyčíslení vypořádání investice. Žalobce dále sdělil, že není vlastníkem některých inženýrských sítí – elektřiny a plynu, které jsou ve vlastnictví provozovatelů těchto distribučních sítí. Žalobce však zhotovení těchto sítí zaplatil. Žalobce svůj záměr předem konzultoval s městysem [obec]. Za městys se těchto jednání účastnil vedoucí úřadu [příjmení] [příjmení]. V době přípravy projektu bylo založeno účelové s.r.o., a to„ [právnická osoba]“, jehož společníkem byl otec žalovaných a pan [jméno] [jméno]. K využití tohoto s.r.o. však nedošlo z důvodu komplikací spojených s převodem projektu a všech povolení z žalobce jako fyzické osoby na dané s.r.o. 2. Žalovaní navrhli, aby byla žaloba jako nedůvodná zamítnuta. Uvedli, že výstavba byla provedena bez jakékoli dohody mezi žalobcem a žalovanými. Výlučným zájmem žalobce byl zisk z prodeje jím vlastněných pozemků. Co se týče staveb zřízených žalobcem, pak jejich vlastníkem je nepochybně osoba, která je na své náklady pořídila. Veškeré přípojky a stavby provedené žalobcem jsou považovány za samostatnou věc v právním smyslu a tak jejich výstavbou nemůže vzniknout bezdůvodné obohacení vlastníku nemovitosti, ke kterému jsou tyto přípojky vedeny, neboť se nestávají součástí nemovitosti. Z uvedeného důvodu proto vybudování těchto staveb nelze podřadit pod rozsah bezdůvodného obohacení. Dle názoru žalovaných nemůže být skutečnost, že pozemky žalovaných lze použít pro individuální výstavbu rodinných domů nemůže být vykládána k tíži žalovaných, přičemž odkázali na rozsudek NS ČR22 Cdo 223/ 2012 ze dne [datum]. Dále poukázali na to, otec žalovaných vystupoval ve vztahu k žalobci jako subdodavatel zemních prací a za tuto činnost vystavoval žalobci faktury, které byly žalobcem proplaceny. 3. Soud provedl důkazy listinami, které k prokázání svých tvrzení účastníci předložili, a vyslechl následující s tím, že provedeným dokazování byl zjištěn skutkový stav v rozsahu dostatečném pro to, aby si soud učinil závěr o skutkovém stavu a rozhodl o věci, a to po postupu dle ust. § 132 o.s.ř. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví] pro katastrální území Červené Pečky, bylo zjištěno, že ke dni [datum] žalovaní vlastnili v daném kat. území pozemky parc. [číslo] o výměře 1139 m2 a parc. [číslo] o výměře 851 m2, a to v podílovém spoluvlastnictví, každý s podílem o vel. ½. 5. Rozhodnutím Městského úřadu Kolín, Odboru výstavby – stavebního úřadu, č.j. SU 23204/13 ze dne 13. 9. 2013, bylo vydáno územní rozhodnutí na umístění stavby - komunikace včetně zpevněných ploch, veřejného osvětlení vegetačních úprav, plynovod včetně plynovodních přípojek, vodovod včetně vodovodních přípojek a splašková kanalizace včetně kanalizačních přípojek a dešťové kanalizace z komunikací na pozemcích parc. [číslo] vše v katastrálním území Červené Pečky a zároveň vydáno stavební povolení na stavbu komunikace včetně zpevněných ploch, veřejného osvětlení a vegetačních úprav, plynovod včetně plynovod včetně plynovodních přípojek na stejných výše uvedených pozemcích. 6. Znaleckým posudkem [právnická osoba] s.r.o. [číslo] byla porovnávacím způsobem určena obvyklá cena pozemků dotčených realizací projektu, a to před zhodnocením a po zhodnocení. Obvyklá cena předmětných pozemků činila ke dni [datum] dle znaleckého posudku [částka] za m2. Obvyklá cena těchto nemovitostí pak činila ke dni [datum] částku [částka] za m2 (pozemky s komunikací), resp. [částka] za m2 (pozemky bez komunikací). 7. Výzvou k úhradě ze dne [datum] vyzval žalobce prostřednictvím svého právního zástupce žalované k úhradě částek [částka] (za zhodnocených 1 018 m2 ve vlastnictví [celé jméno žalované]), [částka] (za zhodnocených 965 m2 ve vlastnictví [celé jméno ža