11 C 115/2025-48 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu dne 7. 5. 2025 se žalobce domáhal nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy se žalobcem, jejímž předmětem jsou nemovitosti – , Anonymizováno, zapsané u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, pro obec a katastrální území , adresa, na listu vlastnictví č. , hodnota, . Uvedl, že na základě kupní smlouvy ze dne 10. 5. 2022 nabyl žalovaný od původního vlastníka , jméno FO, do svého výlučného vlastnictví shora uvedené pozemky za kupní cenu 38 030 Kč. Na těchto pozemcích se nacházejí zemědělské stavby ve vlastnictví žalobce, konkrétně stavby bez čp/če zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, pro obec a katastrální území , adresa, na listu vlastnictví č. , hodnota, . Vzhledem k tomu, že zemědělské stavby žalobce nejsou součástí pozemků, má žalobce předkupní právo vůči vlastníku pozemků ve smyslu ust. § 3056 o.z. Toto předkupní právo svědčilo žalobci již v době prodeje pozemků žalovanému, tedy v květnu 2022, avšak původní vlastnice pozemků , jméno FO, žalobci tyto pozemky k odkupu nenabídla, žalobce tak nemohl předkupního práva využít. Předžalobní výzvou ze dne 9. 4. 2025 vyzval žalobce prostřednictvím svého právního zástupce, aby mu žalovaný převedl předmětné pozemky do jeho vlastnictví za kupní cenu 38 030 Kč. Žalovaný v reakci na výzvu sdělil, že nárok žalobce popírá a nemá v úmyslu předmětné pozemky převést.2. Žalovaný s uplatněným nárokem žalobce nesouhlasil. Ve vyjádření k žalobě ze dne 27. 6. 2025 uvedl, že na předmětných pozemcích v k.ú. , adresa, není umístěna každá ze staveb ve vlastnictví žalobce jako celek, nýbrž na každém z obou pozemků je umístěna pouze část stavby, každá ze staveb je tedy umístěna na více pozemcích. V případě stavby na více pozemcích je ustanovení § 3056 odst. 1 o.z. aplikovatelné pouze tehdy, je-li současně splněn předpoklad, že stavba je na jednom z více pozemků ze své převážné části. Naopak ve vztahu k pozemkům, na nichž není umístěna převážná část stavby, žádné předkupní právo nevzniká. Dále uvedl, že již z náhledu na snímky z katastrální mapy je zjevné, že žádná ze staveb žalobce nestojí na pozemcích žalovaného ze své převážné části, nestojí na nich ani z jedné poloviny. Z tohoto důvodu předkupní právo žalobci nemohlo vzniknout. Žalovaný se v minulosti opakovaně pokoušel vyřešit situaci smírnou cestou, když nabídl žalobci prodej pozemků za obvyklou cenu. Žalobce totiž užívá oba pozemky ve vlastnictví žalovaného bez právního důvodu a na jeho straně dochází k bezdůvodnému obohacení. Žalovaný navrhl, aby soud žalobu zamítl.3. Z výpisu z katastru nemovitostí pro obec a katastrální území , adresa, LV č. , hodnota, bylo zjištěno, že žalobce je vlastníkem mimo jiné stavby bez čp/če nacházející se na , Anonymizováno, . Dále je vlastníkem stavby bez čp/če nacházející se na pozemcích , Anonymizováno4. Z výpisu z katastru nemovitostí pro obec a katastrální území , adresa, LV č. , hodnota, soud zjistil, že žalovaný je vlastníkem mimo jiné pozemků , Anonymizováno5. Z kupní smlouvy ze dne 10. 5. 2022 bylo zjištěno, že prodávající , jméno FO, převedla kupujícímu , Jméno žalovaného, (žalovanému) vlastnické právo k pozemkům , Anonymizováno, vše zapsané na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, pro obec a k.ú , adresa, za kupní cenu 200 000 Kč. Právní účinky vkladu nastaly dne 12. 5. 2022.6. Předžalobní výzvou ze dne 9. 4. 2025 vyzval právní zástupce žalobce žalovaného k uzavření kupní smlouvy ohledně předmětných pozemků p. č. st. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, za kupní cenu 38 030 Kč, a to nejpozději do 24. 4. 2025.7. Ze snímků ortofoto mapy bylo zjištěno, že na pozemcích , Anonymizováno, se nachází část zemědělských staveb ve vlastnictví žalobce, přičemž žádná z těchto staveb se nenachází na uvedených pozemcích ani jednou polovinou.8. Soud vzal za své skutkové zjištění shodné tvrzení účastníků řízení, že stavby žalobce nacházející se na předmětných pozemcích žalovaného p. č. st. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, vznikly před datem 1. 1. 2014.9. Soud zamítl další důkazní návrhy žalobce na nařízení znaleckého posudku k určení, na jakém z pozemků stojí převážná část stavby, dále fotodokumentaci samotných budov a účastnický výslech žalobce, neboť je považoval za nadbytečné, když dosud provedené důkazy postačují k rozhodnutí ve věci.10. Na základě provedených důkazů má soud za prokázáno, že žalovaný jako kupující uzavřel dne 10. 5. 2022 s , jméno FO, jako prodávající kupní smlouvu, na základě které prodávající převedla vlastnické právo kupujícímu mimo jiné k předmětným pozemkům p. č. , Anonymizováno, v obci a k.ú. , adresa, . Dále bylo prokázáno, že na pozemcích žalovaného p. č. st. , Anonymizováno, v obci a k.ú. , adresa, se nachází stavby bez čp/če ve vlastnictví žalobce, které jsou však umístěny i na dalších pozemcích, konkrétně stavba na pozemku p. č. , Anonymizováno, se nachází také na pozemcích p. č. st. , Anonymizováno, a stavba na pozemku p. č. st. , Anonymizováno, nachází také na pozemcích p. č. st. , Anonymizováno, . Předžalobní výzvou právního zástupce vyzval žalobce žalovaného k uzavření kupní smlouvy ohledně předmětných pozemků za kupní cenu 38 030 Kč, a to nejpozději do 24. 4. 2025 s tím, že žalobce má předkupní právo k předmětným pozemkům ve smyslu ust. § 3056 občanského zákoníku.11. Dle ustanovení § 2144 odst. 1 zák č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (o.z.) je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.Dle odstavce 2 téhož ustanovení nabude-li nástupce vlastnické právo k věci jiným způsobem, přechází na něho povinnost nabídnout předkupníkovi věc ke koupi za podmínek, kterými byl vázán jeho předchůdce, a dle odstavce 3 nekoupí-li předkupník nabídnutou věc, zůstává mu předkupní právo zachováno.12. Dle ustanovení § 3056 odst. 1 o.z. vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.Dle odstavce 2 téhož ustanovení lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě.13. Dle ustanovení § 3059 o.z. je-li stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se § 3056 až § 3058 jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Stane-li se stavba součástí tohoto pozemku, použije se ve vztahu k pozemkům, na něž části stavby přesahují, ustanovení o přestavku.14. Z výše uvedených ustanovení vyplývá, že vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti zák. č. 89/2012 Sb., má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Je-li však stavba zřízena na několika pozemcích, použije se ustanovení § 3056 o.z. pouze ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Účastníci učinili nesporným, že stavby žalobce nacházející se na předmětných pozemcích žalovaného vznikly před datem 1. 1. 2014. Převážnost stavby je třeba posuzovat ve vztahu k celku stavby. O převážnou část se jedná v případě, kdy ve srovnání s dalšími pozemky bude na daném pozemku zjevná, zřetelná, jasně převažující část stavby. Stavby ve vlastnictví žalobce nejsou umístěny na žádném z pozemků žalovaného ze své převážné části, jak vyplývá již z náhledu na ortofoto mapy. Jde tedy o případ, kdy na žádném pozemku se převážná část stavby nenachází a stavba se součástí žádného z pozemků nestane a mezi vlastníkem stavby a pozemků nebude existovat předkupní právo (k tomu viz. rozsudek NS sp. zn. , spisová značka, ). Nárok žalobce tedy nemá oporu v ustanovení § 3056 o.z., a soud proto z výše uvedených důvodů žalobu jako nedůvodnou zamítl.15. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaný měl ve věci plný procesní úspěch, neboť žaloba podaná vůči němu byla soudem zamítnuta. Žalovanému tedy náleží právo na náhradu vzniklých nákladů řízení za právní zastoupení ve věci, a to odměnu advokáta stanovenou z tarifní hodnoty 30 000 Kč dle § 9 odst. 1 a § 7 bod 5 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve výši 2 300 Kč za jeden úkon, celkem za tři úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 27. 6. 2025 a účast u soudního jednání dne 4. 11. 2025), tři režijní paušály po 450 Kč dle § 13 odst. 4 téže vyhl., dále náhradu za ztrátu času v souvislosti s cestami k jednání