11 C 285/2024-225 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobce se žalobou podanou dne 22. 8. 2024 domáhal na žalované , Jméno žalované, zaplacení částky 2 124 000 Kč s příslušenstvím. Uvedl, že je výlučným vlastníkem nemovitostí, a to pozemku , Anonymizováno, vše v k.ú. , adresa, , kdy tyto nemovitosti řadu let užívá žalovaná a neplatí žalobci žádné nájemné. Za účelem zjištění obvyklého nájemného v daném místě byl na objednávku žalobce vyhotoven znalcem , právnická osoba, dne 1. 4. 2024 znalecký posudek č. , hodnota, , dle něhož činí obvyklá tržní cena nájmu předmětných nemovitostí pro daný účel užívání v roce 2024 částku 59 000 Kč měsíčně. Žalobce tedy požadoval na žalované zaplacení nájmu, resp. bezdůvodného obohacení za poslední tři roky užívání nemovitostí od srpna 2021 do července 2024, tj. za 36 měsíců celkovou částku 2 124 000 Kč, spolu se zákonnými úroky z prodlení z dílčích částek měsíčního nájemného vždy od počátku následujícího měsíce do zaplacení. Žalovaná tuto částku přes zaslanou předžalobní výzvu nezaplatila.2. Žalovaná v písemném vyjádření k žalobě uvedla, že předmětné nemovitosti užívala na základě smlouvy o pronájmu rodinného domu ze dne 26. 8. 2013, kterou uzavřela s právními předchůdci žalobce, jeho rodiči , adresa, které při uzavření nájemní smlouvy zastupoval žalobce na základě plné moci. Žalovaná nemovitosti fakticky užívala až do 27. 9. 2024, kdy nemovitosti byly předány žalobci. Nájemné sjednané ve smlouvě ve výši 28 000 Kč měsíčně nebylo v žalovaném období placeno v plné výši, ale po dohodě žalobce a zřizovatele žalované byly zohledněny náklady vynaložené žalovanou na údržbu nemovitostí a nájemné bylo hrazeno v nižších částkách až do roku 2022. Žalovaná nesouhlasila se závěry znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, a doplňujícím podáním poukázala na inzerci žalobce, v níž nabízí pronájem předmětných nemovitostí za částku 40 000 Kč měsíčně, tj. za nižší částku, než požaduje na žalované v tomto řízení. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby.3. Žalobce doplnil žalobu podáním ze dne 4. 2. 2025 s tím, že je faktickým zakladatelem žalované a na základě konkludentně uzavřené nájemní smlouvy poskytl žalované k užívání předmětné nemovitosti ve , adresa, . Žalobce označil předloženou nájemní smlouvu za podvrh, kdy smlouvu podepsal , jméno FO, , nikoli ředitelka , tituly před jménem, , jméno FO, jako statutární orgán a podpis žalobce jednajícího za tehdejší vlastníky byl zfalšován, a to zřejmě , jméno FO, . Žalobce popřel, že došlo k uzavření dohody o výši nájemného 28 000 Kč měsíčně, a že poté bylo dohodou nájemné sníženo z důvodu údržby nemovitostí vykonávané žalovanou. Žalobce pak tímto podáním rozšířil žalobu s tím, že od předání nemovitostí dne 27. 9. 2024 plynula žalované tříměsíční výpovědní doba a žalovaná je tak povinna uhradit žalobci nájem i za dobu od srpna 2024 do prosince 2024, celkem tedy aktuálně požadoval zaplacení souhrnné částky 2 419 000 Kč se zákonnými úroky z prodlení.4. Usnesením ze dne 10. 2. 2025, č.j. , spisová značka, byla změna žaloby soudem připuštěna dle § 95 odst. 1 o.s.ř., toto usnesení nabylo právní moci dne 11. 2. 2025.5. Z listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, soud zjistil, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemkové parcely , Anonymizováno, , jejíž součástí je stavba , adresa, a pozemkové parcely , Anonymizováno, vše v obci a k.ú. , adresa, , a to od 11. 12. 2014.6. Z výpisu z rejstříku školských právnických osob vedeného Ministerstvem školství mládeže a tělovýchovy a z veřejného výpisu z registru ekonomických subjektů bylo dále zjištěno, že , Jméno žalované, jako školská právnická osoba vznikla 1. 9. 2013, její sídlo je na adrese , adresa, , zřizovatelem je , jméno FO, a ředitelem (statutárním orgánem) , tituly před jménem, , jméno FO, .7. Ze smlouvy o pronájmu rodinného domu soud zjistil, že byla uzavřena dne 26. 8. 2013 pronajímateli , adresa, , zastoupenými na základě plné moci žalobcem , Jméno žalobce, , a žalovanou jako nájemcem, kterou při uzavření smlouvy zastupoval zřizovatel , jméno FO, . Předmětem nájmu byl dům č.p. , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , včetně veškerého vybavení, kdy účelem nájmu bylo provozování mateřské školky nájemcem. Nájemné bylo sjednáno ve výši 28 000 Kč měsíčně s tím, že nájemce jej bude hradit bankovním převodem na uvedený bankovní účet vedený u , právnická osoba, ., a to nejpozději do 28. dne kalendářního měsíce na následující měsíc. Dále bylo dohodnuto, že nájemce bude hradit spotřebu energií a nutné služby přímo příslušným dodavatelům na základě přímo uzavřených smluv, a dále bude hradit veškeré náklady nutné k zajištění provozu předmětu nájmu. Nájemce byl povinen hradit drobné opravy v domě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou do výše 2 500 Kč měsíčně, náklady ostatních oprav měl hradit pronajímatel, případně měla být písemně dohodnuta kompenzace nájemného a částky oprav. Nájem byl sjednán od 1. 9. 2013 na dobu neurčitou s tím, že nájemní vztah mohl zaniknout písemnou dohodou účastníků nebo na základě písemné výpovědi.8. Z předžalobní výzvy ze dne 17. 7. 2024 učiněné právním zástupcem žalobce soud zjistil, že žalovaná byla vyzvána k úhradě dlužného nájemného, resp. bezdůvodného obohacení za poslední tři roky užívání nemovitostí v k.ú. , adresa, ve výlučném vlastnictví žalobce, tj. od srpna 2021 do července 2024 ve výši 2 124 000 Kč, ve stanovené lhůtě 7 dnů od doručení předžalobní výzvy. Z předžalobní výzvy vyplývá, že dlužná částka byla vypočtena na základě obvyklé tržní ceny nájmu, stanovené znalcem , právnická osoba, ve výši 59 000 Kč měsíčně. Žalovaná byla zároveň vyzvána k úhradě běžného měsíčního nájemného ve výši 59 000 Kč, počínaje měsícem srpnem 2024 s tím, že pokud nebude dle této předžalobní výzvy plněno, žalobce se bude domáhat nároků v soudním řízení.9. Z protokolu o předání a převzetí nemovitosti ze dne 27. 9. 2024 soud zjistil, že uvedeného dne došlo k předání a převzetí předmětu nájmu v obci a k.ú. , adresa, , kdy předávajícím byl , jméno FO, , za žalobce nemovitost převzal , právnická osoba, na základě plné moci udělené žalobcem dne 26. 6. 2024.10. Z rozhodnutí Ministerstva školství mládeže a tělovýchovy ze dne 16. 4. 2025, č.j. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že školská právnická osoba , Jméno žalované, vstoupila do likvidace ke dni 31. 12. 2024, likvidátorem byl jmenován , tituly před jménem, , jméno FO, , advokát, a to na základě rozhodnutí ředitelky školy , jméno FO, ze dne 17. 3. 2025. Uvedené skutečnosti vyplývají z výpisu z rejstříku školských právnických osob vedeného MŠMT, vyhotoveného dne 21. 5. 2025.11. Ze soudem vyžádané zprávy Krajského úřadu Středočeského kraje ze dne 22. 10. 2025 soud zjistil, že úřad neeviduje nájemní smlouvy soukromých školských zařízení, proto kopie nájemní smlouvy nemohla být zaslána.12. Z výpovědi svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že v , právnická osoba, začala působit jako ředitelka od roku 2010, již tehdy škola sídlila v nemovitosti č.p. , adresa, , jejími zřizovateli byli manželé , Anonymizováno, . Škola takto fungovala do roku 2013, kdy došlo ke změně zřizovatele. , Jméno žalované, fungovala nadále nepřetržitě ve stejných prostorách, změnil se subjekt a IČO, zřizovatelem byl , jméno FO, a svědkyně byla znovu jmenována do funkce ředitelky, kterou vykonávala až do 30. 6. 2024. , adresa, mateřské školy v nemovitosti ve , adresa, fakticky skončil k 30. 6. 2024, v dalších měsících se prostory vyklízely. Svědkyně ohledně svého působení ve škole uvedla, že se starala o fungování školky z hlediska výchovně vzdělávacího procesu, organizační záležitosti žádné neřešila. Dle svědkyně záležitost nájmu řešil pan , jméno FO, , u jednání o nájmu nemovitosti ve , adresa, ona přítomna nebyla. Svědkyně neměla na starost finanční záležitosti, neměla přístup k účtu či účtům mateřské školy, ani k účetnictví a rovněž nevybírala školkovné od rodičů. Někdy v listopadu roku 2019 proběhla ve škole kontrola , právnická osoba, , kdy pro tuto kontrolu jí pan , jméno FO, poskytl účetní doklady, výpisy z účtu, zaměstnanecké smlouvy apod., svědkyně dále pro kontrolu předložila dokumentaci z pedagogické činnosti. Svědkyně si doklady předem procházela, proto ví, že mezi doklady byla i nájemní smlouva, vybavila si, že smlouva byla uzavřena mezi , právnická osoba, a panem , jméno FO, , kteří smlouvu podepsali, datum smlouvy ani částku nájemného si svědkyně nevybavila. Po nahlédnutí do písemné smlouvy o pronájmu rodinného domu ze dne 26. 8. 2013 svědkyně uvedla, že si není jistá, zda se jedná o tutéž nájemní smlouvu, kterou předkládala při prováděné kontrole, neboť tehdy si listinu zběžně prohlédla v šanonu dokladů a její obsah nestudovala. Svědkyně neví o tom, že by nájemné za pronájem nemovitosti ve , adresa, nebylo hrazeno.13. Z výpovědi svědka , jméno FO, soud dále zjistil, že žalobce někdy v roce 2009 byl pověřen svými rodiči, aby pronajal jejich rodinný dům se zahradou ve , adresa, . Manželé , Anonymizováno, přestavěli