4 C 122/2021-134 — Okresní soud v Klatovech

1. Podáním ze dne [datum] se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud nahradil projev vůle žalované uzavřít se žalobcem smlouvu, jejíž obsah je uveden ve výroku I. tohoto rozsudku. Uvedl, že je vlastníkem budovy bez č.., zemědělské stavby ležící na pozemcích p.č. St. [číslo] a St. [číslo] v k.ú. [část obce]. Pozemek p.č. St. [číslo] je vlastnictvím žalobce, pozemek p.č. St. [číslo] je vlastnictvím žalované, na kterou přešlo v souvislosti s přeměnou původního vlastníka společnosti [právnická osoba]. Dne [datum] došlo k vyhotovení projektu rozdělení odštěpením sloučením, na jehož základě se společnost [právnická osoba] rozdělila tak, že vyčlenila část svého jmění, jehož součástí byl i pozemek p.č. St. [číslo], a toto jmění přešlo na žalovanou jakožto nástupnickou společnost. Žalobce je s odkazem na § 3056 o.z. přesvědčen, že nabytím pozemku žalovanou došlo k porušení jeho předkupního práva. Žalobce uplatnil své předkupní právo k pozemku p.č. St. [číslo] u společnosti [právnická osoba] dopisem ze dne [datum] a domáhal se nabídky prodeje za tržní cenu, která byla stanovena znaleckým posudkem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] na částku [částka]. Žalovaná na návrh žalobce nepřistoupila. 2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Uvedla, že předkupní právo žalobce není dáno, neboť zde nedochází ke koupi, na přechod vlastnického práva při přeměně obchodních společností nelze aplikovat zákonná ustanovení § 2140 a násl. o.z.. Dále uvedla, že smyslem § 3056 o.z. je úplné sjednocení vlastnictví k pozemku a stavbě, což by uplatněním předkupního práva beztak nenastalo, neboť stavba je postavena na dvou pozemcích a ani scelení obou parcel není možné z důvodu odlišného věcněprávního zatížení (na p.č. St. [číslo] vázne zástavní právo). Žalovaná rovněž zpochybnila tržní cenu pozemku ve výši [částka], později však tuto částku jako tržní cenu učinila nespornou ([číslo listu]). 3. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemku p.č. St. [číslo] v k.ú. [část obce], na kterém leží zemědělská stavba bez č.., tato stavba dále leží na pozemku p.č. St. [číslo]. Dále bylo z katastru nemovitostí zjištěno ohledně pozemku p.č. St. [číslo], že původním vlastníkem byla společnost [právnická osoba], přičemž v důsledku projektu přeměny této obchodní společnosti ze dne [datum] ([číslo listu]) došlo k přechodu rozsáhlého majetku na žalovanou (tehdy pod obchodním jménem [právnická osoba]), přičemž součástí tohoto majetku byl i předmětný pozemek p.č. St. [číslo] ([číslo listu]). V současnosti je již jako vlastník pozemku v katastru nemovitosti zapsána žalovaná. Pozemek je zatížen zástavním právem pro [anonymizována tři slova] na podkladě zástavní smlouvy ze dne [datum]. Dopisy ze dne [datum] a [datum] žalobce uplatnil předkupní právo k předmětnému pozemku s odkazem na § 3056 o.z. se současným návrhem kupní smlouvy, žalovaná si však dopisy nevyzvedla. Předkupní právo dále žalobce uplatnil e-mailem zaslaným [anonymizována dvě slova] [jméno] [příjmení], který jménem žalované uvedl, že existenci předkupního práva žalobce neuznává. Ze znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení], znalkyně v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí, soud zjistil, že znalkyně stanovila cenu zemědělské stavby bez č.. nacházející se na p.č. St. [číslo] a St. [číslo] na částku [částka]. Znalecký posudek obsahuje doložku dle § 127a o.s.ř.. 4. Dle § 3056 odst. 1 věta prvá o.z. vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. 5. Dle aktuální judikatury Nejvyššího soudu ČR (srov. např. 22 Cdo 3407/2015, 22 Cdo 1952/2019) v případech zákonného předkupního práva (tedy i předkupního práva dle § 3056 o.z.) je s ohledem na absenci podrobnější úpravy výkonu věcného předkupního práva namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu (§ 2140 a násl. o.z.). 6. Dle § 2144 odst. 1, 2 o.z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Nabude-li nástupce vlastnické právo k věci jiným způsobem, přechází na něho povinnost nabídnout předkupníkovi věc ke koupi za podmínek, kterými byl vázán jeho předchůdce. 7. V daném případě dospěl soud k závěru, že přechod vlastnického práva k pozemku p.č. St. [číslo] ze společnosti [právnická osoba], na žalovanou projektem přeměny společnosti je ustanovením § 2144 odst. 2 o.z. presumovaný jiný způsob nabytí vlastnického práva, na jehož podkladě má žalovaná povinnost nabídnout žalobci předmětný pozemek ke koupi. 8. Pokud jde o argumentaci žalované, že realizací předkupního práva nedojde k okamžitému sjednocení vlastnictví, když stavba se nachází na dvou pozemcích, pak lze odkázat např. na rozsudek Nejvyššího soudu ČR č. 22 Cdo 1952/2019, dle něhož judikatura NS vychází ze závěru, podle něhož se stavba stane součástí pozemku, na kterém se nachází z převážné části, ve vztahu k přesahům stavby na další pozemky se použijí ustanovení o přestavku potud, že jejich podmínky splněny budou, anebo nebudou, ale i v takovém případě je stavba součástí pozemku, na kterém převážně leží. Musíme pak dospět k závěru, že § [číslo] až [číslo] se použijí ve vztahu k pozemku, na kterém se nachází převážná část stavby. To mimo jiné znamená, že se zakládá zákonné předkupní právo podle § 3056 odst. 1 o.z. mezi vlastníkem stavby a vlastníkem toho pozemku, na kterém je převážná část stavby, a to bez ohledu na to, zda vzhledem k přesahům stavby na další pozemky budou splněny podmínky pro použití ustanovení o přestavku. Převážná část zemědělské stavby bez č.. leží na pozemku p.č. St. [číslo] (viz katastrální mapa [číslo listu]), stavba by se proto v případě nabytí vlastnictví žalobce k pozemku p.č. St. [číslo] měla stát součástí tohoto pozemku. Tomuto postupu nemůže bránit ani zástavní právo banky k pozemku p.č. St. [číslo], na jehož obsahu se případným přechodem na žalobce ničeho nemění. Úvahy o možnosti či nemožnosti scelování parcel p.č. St. [číslo] a [číslo] do jedné pokládá soud za nadbytečné, nemající žádný význam pro toho řízení. 9. Ze všech shora uvedených důvodů soud shledal existenci zákonného předkupního práva žalobce a jeho právo jej realizovat formou žaloby na nahrazení projevu vůle žalované uzavřít s ním kupní smlouvu (§ 161 odst. 3 o.s.ř.). Soud proto podané žalobě vyhověl s tím, že kupní cena byla stanovena na podkladě znaleckého posudku, reflektuje tedy skutečnou obvyklou cenu pozemku, přičemž závěr o ceně žalovaná učinila nesporným. 10. Pro úplnost soud uvádí, že po konání prvního jednání a provedení všech důkazů, které se nacházejí ve spise a které byly účastníky navrženy, žalovaná uvedla, že akceptuje cenu pozemku dle znaleckého posudku a souhlasí s rozhodnutím soudu bez /dalšího/jednání, následně souhlasil s rozhodnutím bez /dalšího/ jednání i žalobce. Za této situace má soud za to, byť jedno jednání již proběhlo, že analogicky dle § 115a o.s.ř. lze tento postup rozhodnutí bez dalšího jednání realizovat, a to o to spíše, že soud vychází z listinných důkazů, které všechny byly již byly provedeny. Rozsudek byl vyhlášen dne [datum], o čemž byli zástupci účastníků vyrozuměni. 11. Podle § 142 odst. 1 o.s.ř. účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Soud přiznal procesně úspěšnému žalobci na nákladech soudního řízení odměnu za [anonymizováno] úkonů právní služby dle § 7 ve spojení s § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/96 Sb. po [částka] (tj. [částka]), [anonymizováno] režijní paušál po [částka] dle § 13 odst. 3 téže vyhlášky (tj. [částka]), náhradu za ztrátu času stráveného cestou na k jednání soudu a zpět v rozsahu [anonymizováno] půlhodin po [částka] dle § 14 téže vyhlášky ([částka]), cestovné k jednání soudu z [obec] do [obec] a zpět v částce [částka], dále k nákladům řízení náklady na uplatnění pohledávky v podobě nákladů znaleckého posudku [anonymizováno] [příjmení], které žalobce doložil fakturou znalce a které činily [částka]. Dále k nákladům řízení náleží 21 % DPH v částce [částka] dle § 137 odst. 1 o.s.ř. (žalobcem uplatněno v této výši) a soudní poplatek v částce [částka]. V součtu činí náklady řízení žalobce částku [částka] Náklady řízení je žalovaná povinna zaplatit žalobci ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o.s.ř.).