7 C 112/2023-48 — Okresní soud v Klatovech

1. Žalobce se žalobou ze dne [datum] domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalované vyklidit nebytové prostory, které žalovaná užívá na základě nájemní smlouvy ze dne [datum]. Touto smlouvou přenechal žalobce žalované k užívání prostor ve výpravní budově [adresa], ulice [ulice] v [obec] o výměře [výměra] Smlouva [číslo] ze dne [datum] byla uzavřena na dobu neurčitou počínaje dnem [datum]. Ve smlouvě si strany ujednaly, že pokud bude žalovaná v prodlení s placením nájemného nebo služeb, může žalobce smlouvu vypovědět a s výpovědní lhůtou jeden měsíc. Žalobce dal žalované výpověď dne [datum], když žalovaná dlužila částku [částka], [částka]. Dlužná částka má být nezaplaceným nájemným za období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok]. Výpovědní lhůta počala běžet dnem [datum]. Žalovaná nebytové prostory žalobci i přes výzvy nepředala, a proto se žalobce domáhá jejich vyklizení žalobou. 2. K žalobě se žalovaná vyjádřila podáním ze dne [datum]. Zde uvádí, že tvrzený nedoplatek zaplatila již [datum], přičemž však nesprávně vyplnila bankovní spojení a částka se jí vrátila. Uvedla rovněž, že nebytové prostory nemohla v době od [datum] do [datum] užívat, neboť měla poškozený zámek. Dlužné nájemné nakonec uhradila až dne [datum]. Pronajaté prostory má zájem nadále používat, nedoplatky doplatila a nadále nájem platí pravidelně. Závěrem požádala o osvobození od soudních poplatků, aniž by ji však byla uložena jakákoliv platební povinnost ze strany soudu, proto soud o této žádosti žalované nerozhodoval. 3. Ve věci bylo nařízeno jednání, a to na den [datum]. Při tomto jednání žalovaná předloženými doklady doložila zaplacení dlužného nájemného, což zástupkyně žalobkyně potvrdila. Ta nicméně uvedla, že dosud žalovaná dluží na energiích a rovněž za odvoz odpadu. 4. Z listinných důkazů má soud za zjištěné, že účastníci uzavřeli dne [datum] dne Smlouvu o nájmu nebytových prostor č. [variabilní symbol]. Žalovaná smlouvu uzavřela nikoliv jako podnikatelka, ale jako nepodnikající fyzická osoba, neboť je zde označena rodným číslem nikoliv prostřednictvím IČO. Předmětem této smlouvy je nebytový prostor ve výpravní budově [adresa], ulice [ulice] v [obec] o výměře [výměra]. Prostory měly být užívány ke sjednanému účelu jako kancelář – pracovna. Nájemné za užívání nebytových prostor je ujednáno v článku, a to na částku ve výši [částka] ročně. V [anonymizována dvě slova] smlouvy je ujednáno, že celkové roční nájemné ve výši [částka] je splatné v pravidelných měsíčních splátkách, a to vždy 15. dne daného měsíce. Smlouva neobsahuje ujednání o výši jednotlivých měsíčních splátek. V [anonymizována dvě slova] je upraveno složení jistoty na nájemné ve výši [částka], kdy tato částka má být trojnásobkem měsíčního nájemného. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s účinností od [datum]. Žalobce pak mohl mj. smlouvu vypovědět s jednoměsíční výpovědní lhůtou, pokud bude žalovaná v prodlení s placením nájemného nebo jeho části, služeb a spotřeb médií a energií po dobu delší než jeden měsíc a dluh neuhradí ani v dodatečné lhůtě [anonymizováno] dnů poté, co jí byla doručena výzva k úhradě dluhu. 5. Dne [datum] vypracoval žalobce písemnou výpověď výše uvedené smlouvy, kde uvádí, že žalovaná dluží na nájemném částku ve výši [částka]. Tato částka má být tvořena dlužným nájemným ve výši [částka] za [anonymizováno] [rok], [částka] za [anonymizováno] [rok], [částka] za [anonymizováno] [rok] a [částka] za [anonymizováno] [rok]. V rámci výpovědi vyzval žalobce žalovanou k vyklizení a předání prostor dne [datum]. Výpověď byla žalované doručena Českou poštou dne [datum]. 6. Žalovaná předložila doklady o tom, že dlužnou částku ve výši [částka] zaplatila žalobci dne [datum]. Předložila doklad – složenku typu A České pošty. Při vyplnění bankovního spojení žalovaná uvedla nesprávné číslo účtu, proto jí byla složená částka později vrácena. Tento dluh pak žalovaná uhradila spolu s částkou [částka] dne [datum], kdy již na správný účet žalobce poukázala částku ve výši [částka]. 7. Nájem prostoru sloužícího podnikání je upraven v ust. § 2302 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 8. Podle ust. § 2302 odst. 1 občanského zákoníku platí, že ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. 9. Jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti ve smyslu odstavce 1, použijí se obecná ustanovení o nájmu (odstavec 2). 10. Podle ust. § 2312 občanského zákoníku platí, že jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční. Tato úprava je dispozitivní a účastníci smluvního vztahu si mohou výpovědní lhůtu ujednat odlišně. 11. Z výše uvedeného má soud za zjištěné, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu prostor, jíž žalovaná uzavřela nikoliv jako podnikatelka, ale jako fyzická osoba nepodnikající. Žalovaná sama uvedla v dokumentech, které zasílala žalobci, že prostory užívá jako pracovnu, avšak chodí do zaměstnání (viz dopis adresovaný žalobci dne [datum]). Mimo to je žalovaná držitelkou průkazu TP, je tedy osobou s těžkým postižením. Proto nelze na právní vztah založený smlouvou ze dne [datum] aplikovat výše uvedenou právní úpravu (§ 2302 a násl. občanského zákoníku), která se týká sjednání nájmu za účelem provozování podnikatelské činnosti, neboť prostory nemohla žalovaná používat ani k bydlení a jako nepodnikatelka je rovněž nemohla užívat za účelem podnikání, když podnikáním je soustavná činnost na základě živnostenského oprávnění prováděná samostatně podnikatelem vlastním jménem a na vlastní odpovědnost za účelem dosažení zisku. Proto se ve smyslu ust. § 2302 odst. 2 občanského zákoníku na projednávanou věc vztahují obecná ustanovení o nájmu. 12. Ačkoliv bylo důvodem ukončení nájemního vztahu neplacení nájemného, má soud za to, že sjednání nájemného ve smlouvě je uvedeno vágně a neurčitě. Ve smlouvě je sice ujednáno, že roční nájemné činí [částka], nicméně toto nájemné má být placeno v měsíčních splátkách, které však nejsou ve smlouvě specifikovány a to ani tak, že by se jednalo o rovnoměrné měsíční splátky, kdy roční nájemné by se dělilo počtem měsíců v roce. Proto není zřejmé, kolik měsíční splátka nájemného činila. Ačkoliv je v článku [anonymizována dvě slova] je upraveno složení jistoty na nájemné ve výši [částka], kdy tato částka má být trojnásobkem měsíčního nájemného, tedy 3 x [částka], uvádí žalobce ve své písemné výpovědi, že žalovaná dluží nájemné [částka] za [anonymizováno] [rok] a [částka] za [anonymizováno] [rok]. Že by došlo v mezidobí k úpravě nájemného však ani jedna z procesních stran netvrdila. 13. Nelze-li tedy učinit jednoznačný závěr o výši měsíční splátky nájemného, nelze rovněž dospět k jednoznačnému závěru, že výpověď nájemní smlouvy ze dne [datum] byla učiněna v souladu se zákonem resp. se smlouvou ze dne [datum], když zde uvedená částka ve výši [částka], která je výslovně uvedena jako dlužné nájemné, neodpovídá ročnímu sjednanému nájemnému, neboť v takovém případě by roční nájemné činilo [částka] (12 x [částka]), což neodpovídá smlouvě ze dne [datum]. 14. Mimo to si smluvní strany sjednaly ve smlouvě možnost dodatečné úhrady nájemného ve lhůtě 30 dnů od doručení výzvy k úhradě dluhu. Žalobkyně však ani netvrdila, že by žalované před ukončením nájemního vztahu doručila výzvu k úhradě dluhu a dala jí tedy možnost k dodatečnému zaplacení dluhu a v rozporu s tímto ujednáním bez dalšího přistoupila k výpovědi nájemního vztahu, ačkoliv žalovaná prokazatelně měla zájem na jeho zachování, neboť již dne [datum] zaplatila dlužnou částku, byť ne na správný účet. Opakovaně pak dluh uhradila až o měsíc později, a to již na správný účet. K tvrzení zástupkyně žalobce, že žalovaná nadále dluží na energiích a za odvoz odpadu pak soud nepřihlížel, neboť takovýto případný dluh nebyl důvodem pro výpověď nájemní smlouvy, která se vázala dle svého textu výlučně na neplacení nájemného. 15. Pakliže soud neshledal, že by se na daný vztah dala aplikovat úprava odpovídající nájmu nebytových prostor dle ust. § 2302 a násl. občanského zákoníku, neboť žalovaná nebyla v době uzavření smluvního vztahu podnikající fyzickou osobou a prostory tedy neužívala za účelem podnikání, pak podle obecných ustanovení upravujících nájemné platí, že nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. 16. Podle ust. § 2231 odst. 1 občanského zá