11 C 139/2024-58 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 14. 5. 2024 domáhala vydání rozhodnutí, jímž by soud rozhodl o povinnosti žalovaného zaplatit žalobkyni částku celkem ve výši 216 619,73 Kč. Žalobu odůvodnila tím, že žalobkyně se žalovaným uzavřeli dne 30. 10. 2019 pachtovní smlouvu s účinností od 1. 11. 2019, na základě které byl žalovaný oprávněn užívat část pozemku parc. č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova bez č.p. nebo evidenčního – garáž o výměře 212 m2 a část pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha o výměře 480 m2, to vše se nacházející v k.ú. [část obce], [územní celek], a zapsáno v katastru nemovitostí u [stát. instituce], Katastrální pracoviště Karlovy Vary, na listu vlastnictví [číslo] (dále též jen„ předmět pachtu“). Pacht skončil výpovědí smlouvy ze strany žalobkyně ke dni 30. 4. 2023. Žalobkyně vyzvala žalovaného k vyklizení a předání nemovitých věcí, což však žalovaný neučinil. Následně byla podána žaloba na vyklizení předmětných nemovitostí, této bylo vyhověno. Žalovaný předmětné nemovitosti vyklidil až 19. 1. 2024, fakticky byly převzaty dne 23. 1. 2024. Je nepochybné, že žalovaný užíval předmětné nemovitosti minimálně od 1. 5. 2023 do 19. 1. 2024 bez právního důvodu. Žalobkyně tak po žalovaném požadovala vydání bezdůvodného obohacení za užívání těchto prostor ve výši odpovídající běžnému nájemnému (správně pachtovnému) sjednanému v původně uzavřené nájemní (správně pachtovní) smlouvě ve výši 8 300 Kč měsíčně, tedy 74 700 Kč. Dále žalobkyně po žalovaném požadovala úhradu za spotřebovanou elektřinu za jednotlivé měsíce v celkové výši 9 919,73 Kč (kdy se jedná o spotřebu elektřiny za měsíc květen 2023 ve výši 3 350,73 Kč, za červen 2023 částku ve výši 2 403 Kč, za červenec 2023 částku ve výši 365 Kč, za srpen 2023 částku ve výši 760 Kč, za září 2023 částku ve výši 604 Kč, za říjen 2023 částku 581 Kč, za listopad 2023 částku 760 Kč, za prosinec 2023 částku 1 096 Kč). Konečně žalobkyně po žalovaném požadovala zaplacení smluvní pokuty za období od 1. 5. 2023 do 19. 1. 2024 v celkové výši 132 000 Kč, když v pachtovní smlouvě byla mimo jiné sjednána i smluvní pokuta ve výši 500 Kč za každý den prodlení s předáním a převzetím předmětu nájmu (správně pachtu). Žalovaný na předžalobní výzvu ze dne 15. 3. 2024 žádným způsobem nereagoval.2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že žalobkyni vždy řádně a včas nájemné hradil, objekt opustil dle ujednání s žalobkyní. Vyjádřil překvapení nad tím, že žalobkyně po něm cokoliv požaduje.3. Co se týče žalobkyní požadované částky 74 700 Kč odpovídající smluvenému pachtovnému, pak žalobkyně, resp. její právní zástupkyně na jednání dne 16. 10. 2024 uznala (připustila), že správně by měla být tato požadovaná částka ponížena za období leden 2024, kdy by mělo být požadováno pachtovné jen v poměrné části za 19 dnů.4. Na jednání dne 16. 10. 2024 žalovaný uvedl, že předmětné prostory zadarmo neužíval. Nicméně podepsal předávací protokol, což považuje za svoji chybu. Problémy dle jeho mínění nastaly až tehdy, když se vyměnilo vedení žalobkyně. Žalovaný zrekonstruoval budovu a poté dostal výpověď. Bylo mu slíbeno, že nájem bude trvat 20 let. Kdyby nevěřil, že se bude jednat o dlouhodobý nájem, pak by rekonstrukci neprováděl.5. Žalobkyně, resp. její právní zástupkyně na jednání k požadavku na zaplacení za spotřebovanou elektrickou energii uvedla, že tento nárok uplatňuje žalobkyně z titulu bezdůvodného obohacení. Dodala, že každý nájemce má samostatný elektroměr, žalobkyně tedy částku z celkové faktury od [právnická osoba] a.s. následně přeúčtuje přímo nájemcům, tedy i žalovanému. Upozornila, že v rámci předávacího protokolu, který žalovaný podepsal, byla žalovaným spotřebovaná elektrická energie vyčíslena, žalovaný byl tudíž s touto částkou seznámen.6. Z náhledu do katastru nemovitostí – list vlastnictví č. 1947 pro k. ú. [část obce], má soud za zjištěné, že žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova bez č.p. nebo evidenčního – garáž, o výměře 973 m2 a pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha o výměře 44 775 m2, to vše se nacházející v k.ú. [část obce], [územní celek], a zapsáno v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce].7. Z pachtovní smlouvy ze dne 30. 10. 2019 soud zjistil, že žalobkyně jako propachtovatel a žalovaný jako pachtýř sjednali pacht (propachtovatel přenechal k užívání a požívání pachtýři) části pozemku parc. č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova bez čísla popisného nebo evidenčního – garáž, o výměře 212 m2, a části pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha o výměře 480 m2, od 1. 11. 2019, smlouva byla sjednána na dobu neurčitou. Pachtovné bylo sjednáno ve výši 8 300 Kč měsíčně. V případě skončení pachtu, ke kterému mohlo dojít i písemnou výpovědí žalobce bez uvedení důvodu s výpovědní dobou tří měsíců, se žalovaný zavázal předmět pachtu vyklidit a předat žalobkyni. V pachtovní smlouvě byla sjednána smluvní pokuta ve výši 500 Kč za každý den prodlení v případě prodlení s předáním a převzetím předmětu nájmu.8. Z výpovědi pachtovní smlouvy ze dne 14. 12. 2022 včetně dodejky bylo zjištěno, že pacht skončil výpovědí smlouvy ze strany žalobkyně ke dni 30. 4. 2023, výpověď byla žalovanému doručena dne 2. 1. 2023.9. Z rozsudku Okresního soudu v Karlových Varech ze dne 18. 10. 2023, č. j. [číslo jednací], soud zjistil, že žalovanému byla uložena soudem povinnost vyklidit část pozemku parc. č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova bez čísla popisného nebo evidenčního – garáž, o výměře 212 m2, a část pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha o výměře 480 m2, to vše se nacházející v k.ú. [část obce], [územní celek], a zapsáno v katastru nemovitostí u [stát. instituce], katastrální pracoviště Karlovy Vary, na listu vlastnictví [číslo] to ve lhůtě 15 dnů od právní moci rozsudku. Tento rozsudek nabyl právní moci dne 22. 11. 2023.10. Z fotodokumentace ze dne 24. 11. 2023 vyplývá, že v prostoru před předmětnou garáží, ale i před jinými sousedními garážemi či budovami, jsou zaparkovaná auta.11. Z e-mailové komunikace ze dne 10. 1. 2024, 12. 1. 2024 a 6. 2. 2024 mezi zástupkyní žalobkyně, případně její asistentky a paní [příjmení] [příjmení] [příjmení] ze společnosti žalobkyně se podává, že dle sdělení paní [příjmení] [jméno] [příjmení] žalovaný stále 10. 1. 2024 neoprávněně nebytové prostory užíval. Zástupkyně žalobkyně dne 12. 1. 2024 informovala paní [příjmení] [příjmení] [příjmení], že jednala s matkou žalovaného, které slíbila, že prostory budou do příštího týdne vyklizeny. Dne 6. 2. 2024 pak asistentka zástupkyně žalobkyně paní [příjmení] [jméno] [příjmení] sdělovala, že se spojila s matkou žalovaného a ta přislíbila, že by měl žalovaný žalobkyni kontaktovat za účelem uzavření dohody o způsobu úhrady dlužné částky či její části.12. Z předávacího protokolu ze dne 19. 1. 2024 bylo zjištěno, že byl uzavřen tohoto dne mezi žalobkyní jako přebírající a žalovaným jako předávajícím. Předmětem předání byl pozemek parc. č. st. [anonymizováno] o výměře 973 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, budova bez č.p., a pozemek parc. [číslo] druh pozemku ostatní plocha o výměře 44 775 m2, to vše se nacházející v k.ú. [část obce] na listu vlastnictví [číslo] zapsaného u [stát. instituce], [stát. instituce]. Tento protokol je podepsán oběma stranami. V protokolu je uvedeno, že součástí předávacího protokolu je vyměření dlužné částky za neoprávněné užívání nebytových prostor. Na druhé straně předávacího protokolu je uvedeno, že nájem žalovaného byl ukončen 30. 4. 2023, k předání žalovaným došlo 19. 1. 2024. Dále je zde vyčíslena celková dlužná částka ke dni předání nájemných prostor ve výši 216 619,73 Kč, která je rozepsána na jednotlivé částky – nájem za květen 2023 až leden 2024 činí 74 700 Kč, energie za květen 2023 až prosinec 2023 činí celkem 9 919,73 Kč a pokuta (500 Kč za den prodlení) činí celkem 132 000 Kč.13. Z předžalobní výzvy ze dne 15. 3. 2024 včetně dokladu o odeslání se podává, že žalobkyně žalovaného vyzvala k úhradě žalovaných pohledávek (které zde jednotlivě specifikovala) před podáním žaloby.14. Z vyúčtování elektrické energie za období květen až prosinec 2023, které bylo dle tvrzení žalobkyně přílohou předžalobní výzvy, soud zjistil, že částky k přefakturaci žalovanému za spotřebovanou elektřinu v uvedeném období odpovídají částkám vyčísleným v předávacím protokolu ze dne 19. 1. 2024 (za měsíc květen 2023 ve výši 3 350,73 Kč, za červen 2023 částka ve výši 2 403 Kč, za červenec 2023 částka ve výši 365 Kč, za srpen 2023 částka ve výši 760 Kč, za září 2023 částka ve výši 604 Kč, za říjen 2023 částka 581 Kč, za listopad 2023 částka 760 Kč a za prosinec 2023 částka 1 096 Kč).15. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru:16. Žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova