12 C 81/2020-103 — Okresní soud v Liberci

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala zaplacení částky 50 000 Kč ze zákonným úrokem z prodlení z této částky od 6.5.2018 do zaplacení, a to z titulu úhrady smluvní pokuty, a dále zaplacení částky 12 000 Kč z důvodu bezdůvodného obohacení. Žalobkyně uvedla, že dne [datum] jako zájemce uzavřela s žalovanou jako převodcem a společností [právnická osoba] Smlouvu o podmínkách prodeje a koupě nemovitosti a poskytování služeb (dále jen„ smlouva“). Předmětem této smlouvy byl prodej nemovitostí ve vlastnictví žalované, zapsaných na [list vlastnictví], vedeném v katastru nemovitostí pro obec a k. ú. [obec]. Žalobkyně se ve smlouvě zavázala, že ve stanovené lhůtě vyzve žalovanou k uzavření kupní smlouvy, což učinila dne [datum], ale žalovaná odmítla smlouvu podepsat a k uzavření kupní smlouvy vůbec nedošlo. V čl. VIII. bod 3 smlouvy se žalovaná zavázala, že pokud na výzvu žalobkyně neuzavře kupní smlouvu, zaplatí jí smluvní pokutu ve výši blokační úhrady, tj. 50 000 Kč. Žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení smluvní pokuty dopisem ze dne 3.5.2019 a zároveň dotyčnou vyzvala k vyrovnání spotřebovaných energií, neboť žalobkyně zaplatila žalované zálohu na energie ve výši 25 000 Kč, neobdržela však žádné vyúčtování, proto na základě své úvahy dospěla k závěru, že za dobu užívání, tj. 4,5 měsíce, činila spotřeba pouze 13 000 Kč a zbytek je přeplatek, který po žalované požaduje vrátit, neboť tato se na její úkor bezdůvodně obohatila. 2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, navrhovala ji zamítnout. Žalovaná nesporovala uzavření Smlouvy o podmínkách prodeje a koupě nemovitostí, namítala však, že žalobkyně nezaslala žalované kvalifikovanou výzvu k uzavření řádné kupní smlouvy (žalobkyně tedy nenese vinu na tom, že smlouva nebyla uzavřena). Žalované byla zaslána pouze výzva z aplikace messenger ze dne 27.12.2019, ale tato je svým obsahem nekonkrétní a neurčitá. Dále žalovaná uvedla, že žalobkyně neprokázala zprostředkovateli ani žalované svoji solventnost, ačkoliv se k tomuto v čl. VI. bod 3 písm. c) zavázala. Pokud jde o částku 12 000 Kč, kterou žalobkyně požaduje jakožto přeplatek za spotřebované energie, žalovaná uvedla, že dopisem ze dne 12.2.2019 zaslala žalobkyni vyúčtování spotřeb za energie, plyn a vodu za období od [datum] do [datum], neboť v tomto období žalobkyně se svou dcerou užívala celý dům, který měl být předmětem koupě (dobu užívání nemovitosti učinila žalobkyně nespornou). Dne 7.5.2019 zaslala žalovaná právnímu zástupci žalobkyně faktury za spotřebovanou energii, přičemž spotřeba energií byla v celkové hodnotě 29 811 Kč (tedy vyšší, než byla přijatá záloha). Žalovaná nesporovala, že od žalobkyně obdržela částku 25 000 Kč jakožto zálohu na energie. Dále uvedla, že předmětný dům nikdo (kromě žalobkyně) od roku 2017 do září 2019 neužíval. 3. Na základě zjištění učiněných z provedených důkazů, dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: - ze Smlouvy o podmínkách prodeje a koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne [datum] bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalobkyní jakožto zájemcem, žalovanou jakožto převodcem, a další smluvní stranou v pozici vedlejšího účastníka byla společnost [právnická osoba], kterou zastupoval Ing. [jméno] [příjmení] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum]; k této smlouvě byl uzavřen Dodatek [číslo] ve kterém se strany dohodly, že se doba trvání smlouvy prodlužuje do [datum]. V dané smlouvě se žalobkyně zavázala, že uhradí blokační úhradu ve výši 50 000 Kč, která měla být použita na částečnou úhradu kupní ceny v případě podpisu kupní smlouvy, přičemž zprostředkovatel se zavázal vrátit blokační úhradu zájemci v případě, že nedojde k uzavření zprostředkovávané smlouvy z důvodů na straně převodce. V řízení bylo zjištěno, že blokační úhrada byla žalobkyní uhrazena. Poté, co nedošlo k uzavření kupní smlouvy, byla celá částka žalobkyni vrácena, což vyplývá z Dohody o narovnání podepsané dne 7.10.2019 zájemcem [celé jméno žalobkyně] a podepsané dne 9.10.2019 [jméno] [příjmení], který jednal za zprostředkovatele [právnická osoba] – z dané dohody rovněž vyplývá, že zájemce již neměl zájem o uzavření zprostředkovávané smlouvy s převodcem, a to i z finančních důvodů na straně zájemce. Žalobkyně sice tvrdila, že není pravdou, že by neměla zájem o uzavření kupní smlouvy z finančních důvodů, nicméně dohodu o narovnání podepsala i s danou poznámkou, aby jí byla blokační úhrada vrácena. Zájemce se v čl. VII. bod 2. smlouvy zavázal, že vyzve nejpozději do konce doby trvání smlouvy převodce k uzavření zprostředkovávané smlouvy za podmínek stanovených touto smlouvou. Převodce se zavázal v čl. VI. bod 3 písm. c) uzavřít na výzvu zájemce dle čl. VII odst. 2 této smlouvy nejpozději do 1 měsíce od vyzvání zprostředkovávanou smlouvu za podmínek stanovených touto smlouvou. Žalobkyně uvedla, že žalovanou několikrát vyzývala k uzavření kupní smlouvy, a to telefonicky, osobně, ale také prostřednictvím aplikace messenger, kde žalovaná vystupuje pod jménem [jméno]. V čl. XII. bod 2 smlouvy je uvedeno, že strany berou na vědomí, že jsou povinny veškeré právní úkony vůči druhému účastníkovi zasílat na adresy uvedené v záhlaví smlouvy. V případě, že dojde ke změně týkající se adresy uvedené v záhlaví, vzniká stranám povinnost tuto změnu oznámit písemně druhému účastníku smlouvy. Pokud některá ze stran tuto svoji oznamovací povinnost nesplní, považuje se za adresu pro doručování adresa uvedená v záhlaví smlouvy. V daném případě má převodce (žalovaná) uvedenu adresu svého trvalého bydliště, tj. [ulice a číslo] [PSČ] [obec]. Mezi účastnicemi nebylo sporu o tom, že žalobkyně jakožto zájemce na tuto adresu žádnou písemnou výzvu k uzavření smlouvy nezaslala, pokud výzvy činila telefonicky nebo prostřednictvím aplikace messenger, nesplnila svou povinnost vyplývající ze smlouvy, tedy že právní úkon vůči druhému účastníkovi zašle na adresu uvedenou v záhlaví smlouvy. Lze tedy souhlasit s žalovanou, že žádnou řádnou výzvu k uzavření kupní smlouvy neobdržela. Žalobkyně jakožto zájemce tedy nesplnila svou povinnost spočívající v tom, že má vyzvat nejpozději do konce doby trvání smlouvy převodce k uzavření zprostředkovávané smlouvy (tj. kupní smlouvy) za podmínek stanovených touto smlouvou. Tím, že nebyla splněna prvotní podmínka směřující k uzavření kupní smlouvy, nemohlo dojít k jejímu podpisu, což jde jednoznačně k tíži žalobkyně. Ostatní argumenty proč nedošlo k uzavření kupní smlouvy, zejména okolnosti týkající se způsobu placení kupní ceny a otázka solventnosti žalobkyně, nejsou pro posouzení daného nároku podstatné. - z faktury ČEZ za dodávku plynu do odběrného místa [ulice a číslo], [obec], zákaznický účet [číslo] bylo zjištěno, že za období od [datum] do [datum] byla fakturována spotřeba ve výši 17, [číslo] MWh v částce 21 915,79 Kč - z faktury ČEZ za dodávku elektřiny do odběrného místa [ulice a číslo], [obec], zákaznický účet [číslo] bylo zjištěno, že za období od [datum] do [datum] byla fakturována spotřeba ve výši 0,421 MWh v částce 3 487,47 Kč, - z faktury ČEZ za dodávku elektřiny do odběrného místa [ulice a číslo], [obec], zákaznický účet [číslo] bylo zjištěno, že za období od [datum] do [datum] byla fakturována spotřeba ve výši 0,058 MWh v částce 1 740,28 Kč, - faktury SVK [číslo] za vodné a stočné v odběrném místě [obec], [ulice a číslo], bylo zjištěno, že za období od [datum] do [datum] byla fakturována spotřeba vody 27 m3 a stočné 27 m3 v částce 2 667 Kč. - z účastnické výpovědi žalobkyně vyplývá, že se do nemovitosti nastěhovala spolu s dcerou dne [datum] a tuto obývaly do [datum]; nájemní smlouva uzavřena nebyla, jednalo se pouze o ústní dohodu o bezplatném užívání věci, neboť byl předpoklad, že žalobkyně nemovitost koupí. Bylo zjištěno, že dům byl vytápěn plynem a po dobu zimního období temperován; v domě jsou 3 bytové jednotky a tvrzení žalobkyně, že užívala jen 3 místnosti, nikoliv celý dům, byla vyvrácena svědeckou výpovědí pana [jméno] [příjmení], který naopak uvedl, že žalobkyně užívala celou nemovitost. Svědek dále uvedl, že plynový kotel spustil do provozu na žádost žalobkyně poté, co se do nemovitosti nastěhovala. Svědek si již nevzpomíná, zda se po jejím odchodu kotel vypínal. Nikdo z účastníků nedoložil soudu stavy měřidel v době nastěhování žalobkyně do nemovitosti, ani v době odchodu žalobkyně z dané nemovitosti. Břemeno tvrzení a důkazní břemeno ohledně spotřebovaných energií nese žalobkyně, ale ta žádnými důkazy neprokázala, kolik energií spotřebovala a v jaké částce. Naopak z faktur, které doložila žalovaná je zřejmá spotřeba elektrické energie, plynu i vody, přičemž celková vyúčtovaná částka je mnohem vyšší, než částka, kterou žalobkyně zaplatila na zálohách (soud vycházel z tvrzení žalované, že nemovitost za celé zúčtovací období užívala jen žalobkyně, tato považuje za pravdivá, neboť byla potvrzena svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení]). 4. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto: Nárok na smluvní p