9 C 58/2025-85 — Okresní soud v Lounech

1. Žalobce se svou žalobou domáhal, aby soud uložil žalované, aby v zastoupení ostatních členů , právnická osoba, , uzavřela nájemní smlouvu na pronájem garáže a aby došlo k doplacení ušlého zisku spočívajícího v dlužném nájemném. Svůj návrh odůvodnil tím, že v budově v Lounech na adrese , datum, jsou v suterénu umístěny dvě garáže. Jedna je zde umístěna od počátku výstavby budovy a druhá vznikla dodatečně přebudováním sklepních kójí v roce 1997 na základě vydaného stavebního povolení MÚ , adresa, ze dne 3. 10. 1997 a následně bylo povoleno její užívání kolaudačním rozhodnutím MÚ , adresa, ze dne 2. 2. 1998. Stavebníkem byla tehdejší podílová spoluvlastnice budovy , právnická osoba, , od které pak žalobce tuto garáž nabyl do svého výlučného vlastnictví na základě kupní smlouvy ze dne , datum, . Tuto garáž tedy žalobce užívá jako svůj výlučný majetek a druhá garáž je ve vlastnictví všech spoluvlastníků, přičemž tuto stabilně užívá pouze , jméno FO, , který nedisponuje žádnou nájemní smlouvou, která by ho opravňovala k jejímu výlučnému užívání a současně za užívání neplatí ostatním vlastníkům žádnou náhradu v podobě nájemného či jiné finanční náhrady. V předmětném domě navíc ani fyzicky nebydlí a svou bytovou jednotu pronajímá. Žalobce měl zájem tuto situaci řešit na schůzi členů SVJ, ale byl neúspěšný, neboť žalovaná předložila právní analýzu zpracovanou advokátkou , Jméno advokátky, , ze které má vyplývat, že obě garáže jsou pouze společnými prostorami bytového domu, neboť tyto nejsou zaevidovány u katastrálního úřadu jako garáže, a tudíž se nadále jedná o společný majetek všech členů SVJ v režimu společných prostor. S tímto výkladem vyjadřuje žalobce svůj nesouhlas, neboť jedna z garáží je jeho výlučným majetkem na základě kupní smlouvy. Z těchto důvodů podal předmětnou žalobu, aby bylo žalované uloženo zjednat nápravu.2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že s touto nesouhlasí, neboť primárně není ve věci dána její pasivní legitimace, kdy jako předsedkyně SVJ nemůže podle stanov svévolně uzavírat nájemní smlouvy ohledně společného majetku všech členů SVJ. Dále pak uvedla, že i kdyby tuto kompetenci měla (přičemž tato pravomoc náleží pouze shromáždění SVJ) pak by ani toto nebylo možné, neboť garáže v domě takto vymezeny nikdy nebyly, nejsou zapsány v katastru nemovitostí a nemohou být tedy ani předmětem nájemního vztahu. Vzhledem tedy k tomu, že se žalobce domáhá uložení splnění povinnosti proti osobě, která nemá pravomoc tuto povinnost splnit, a navíc se této povinnosti domáhá na zcela nezpůsobilém předmětu (právně neexistující garáž), navrhla žalovaná žalobu v plném rozsahu zamítnout jako nedůvodnou.3. Soud v rámci jednání, které se konalo dne 4. 3. 2026 provedl následující důkazy: notářský zápis ze dne 27. 6. 2018 č.j. , Anonymizováno, o schválení stanov SVJ, výpis z katastru nemovitostí LV , Anonymizováno, podle stavu ke dni 27. 6. 2018, usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , datum, o zapsání změny v rejstříku vlastníků jednotek, záznam ze schůze SVJ ze dne , datum, , zápis ze shromáždění SVJ ze dne , datum, , vyjádření k problematice garáží čp. , Anonymizováno, od , Jméno advokátky, ze dne , datum, , kupní smlouva ohledně stavby garáže ze dne , datum, , půdorys stavebních prací včetně podpisů tehdejších spoluvlastníků, rozhodnutí stavebního úřadu ze dne , datum, o povolení stavby za účelem změny užívání sklepů na garáž, kolaudační rozhodnutí stavebního úřadu ze dne , datum, o povolení užívání garáže v suterénu domu čp. , Anonymizováno, a čestné prohlášení , jméno FO, , adresa, . Z uvedených důkazů má soud za prokázáno, že v bytovém domě v , adresa, došlo v roce 1997 – 1998 k provedení stavebních prací, kterými došlo ke změně dispozice společných prostor, a to tak, že ze dvou sklepních kójí došlo ke změně na garáž s vybudovaným vjezdem. Tato stavba byla povolena a následně bylo vydáno kolaudační rozhodnutí o povolení užívání této garáže s tím, že stavebník byl poučen o povinnosti požádat příslušný , právnická osoba, o zapsání budovy a zapsání vlastnického práva, k čemuž však nikdy nedošlo a nedošlo k tomu ani v případě již původně zbudované garáže, jak to vyplývá z výpisu LV č. , hodnota, a ze skutečností tvrzených účastníky. Tehdejší stavebník a spoluvlastník bytového domu paní , právnická osoba, dne , datum, prodala kupní smlouvou stavbu garáže žalobci za cenu 60 000 Kč. Nedošlo tedy k prodeji samotné garáže v pravém slova smyslu, neboť garáž nebyla zapsána u katastru nemovitostí a nebylo ji rovněž možno nijak identifikovat, což poté , právnická osoba, potvrdila i v čestném prohlášení, kde uvedla, že nikdy nebyla vlastnicí garáže a že tato stavba měla být následně zapsána na katastru, k čemuž však nikdy nedošlo. Z notářského zápisu NZ , Anonymizováno, ze dne 27. 6. 2018 pak bylo zjištěno, že tímto byly schváleny stanovy , právnická osoba, a toto společenství pak vzniklo dne , datum, . Ze zápisu ze shromáždění SVJ ze dne 16. 12. 2024 vyplynulo, že se řešila otázka garáží, kdy bylo konstatováno, že tyto dosud nebyly vymezeny jako samostatné nebytové jednotky, a tudíž nebylo možno je zatížit nájemní smlouvou (v případě pana , jméno FO, ), ani nemohly být předmětem kupní smlouvy v případě pana , Anonymizováno, (žalobce). Dále bylo dohodnuto, že se situace bude řešit vymezením garáží jako nebytových prostor s následným zápisem do katastru nemovitostí. Ze zápisu ze schůze SVJ a z veřejně dostupných informací má soud za prokázáno, že žalovaná je od , datum, předsedkyní výboru SVJ.4. V dané věci soud primárně zkoumal námitku žalované ohledně nedostatku její pasivní legitimace, přičemž tato námitka byla shledána důvodnou. Podle § 1208 písm. g) odst. 1 o.z. patří do působnosti shromáždění udělování předchozího souhlasu k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi. Podle § 1206 odst. 1 věta prvá o.z. shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Podle článku VIII odst. 9 písm. f) stanov SVJ do působnosti shromáždění náleží udělování předchozího souhlasu k uzavírání, prodlužování či změny smlouvy o nájmu společných částí domu. Na základě uvedených citací je zcela zřejmé, že žalovaná jako předsedkyně výboru nemůže samostatně za SVJ uzavírat smlouvy o nájmu nebytových prostor, jak to požaduje žalobce, bez předchozího souhlasu shromáždění, k čemuž však dosud nedošlo. Není tedy osobou, které by mohla být takováto povinnost uložena, a proto nemůže být v této věci ani žalovanou. Jelikož tedy žalovaná není v tomto řízení pasivně legitimována, nezbylo soudu než žalobu z tohoto důvodu zamítnout. Rovněž je třeba uvést, že otázka poučovací povinnosti soudu podle § 118 a o.s.ř. se nevztahuje na otázky aktivní či pasivní legitimace účastníků, jak to uvádí konstantní judikatura Nejvyššího soudu (např. 23 Cdo 15/2022 ze dne 29. 9. 2022). Z tohoto důvodu soud dále nepřistupoval k výzvě žalobce k dalšímu doplnění návrhu, neboť bylo dále prokázáno, že předmětné garáže skutečně nejsou zapsány jako samostatné nebytové prostory u katastrálního úřadu a tím pádem s nimi nelze takto nakládat, tj. ani je samostatně nabývat do výlučného vlastnictví ani je pronajímat jako garáže. Tato skutečnost nebyla doposud právně vyřešena, a to ani po výzvě uvedené v kolaudačním rozhodnutí ze dne 2. 2. 1998, tak ani při založení SVJ v roce 2018, kde navíc byl předsedou výboru právě žalobce, a to od jeho založení až do zvolení žalované do funkce předsedkyně výboru. Žalobci tedy nic nebránilo, aby stav zapsaný v katastru nemovitostí uvedl do souladu se skutečným stavem, což však neučinil. Zároveň je třeba uvést, že se žalobce nikdy nestal vlastníkem garáže na základě kupní smlouvy ze dne 21. 11. 2012, neboť v té době ani v době následující tato garáž formálně neexistovala a nemohla být tedy nikdy v tomto smyslu předmětem kupní či jiné smlouvy. Z uvedených důvodů se rovněž žalobce nemůže domáhat ušlého zisku z titulu neexistence nájemní smlouvy na druhou garáž, neboť ani tato rovněž formálně neexistuje a je od počátku evidována jako společný prostor.5. Výrok o nákladech řízení je důsledkem ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř., žalovaná měla ve věci plný úspěch, soud uložil žalobci zaplatit žalované celkem částku 15 064,50 Kč, což je odměna podle § 9 odst. 3 písm. b) vyhl. č. 177/1996 Sb. za 3 úkony právní služby po 3 700 Kč (převzetí zastoupení, písemné vyjádření a účast při jednání), 3x režijní paušál po 450 Kč a 21 % DPH 2 614,50 Kč.