19 C 332/2021-342 — Okresní soud v Litoměřicích

1. Žalobce a) a žalobkyně b) se po žalované společně domáhají zaplacení částky ve výši , částka, , jakožto bezdůvodné obohacení, přičemž požadují, aby žalovaná každému z žalobců uhradila částku ve výši , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení od , datum, do zaplacení. Žalující shodně uvedli, že jsou podílovými spoluvlastníky parcely č. 10/51 v obci a k.ú. , adresa, , přičemž žalobce a) vlastní ideální ½ a rovněž tak žalobkyně b). Žalobce a) i žalobkyně b) se stali spoluvlastníky uvedené parcely na základě dědického usnesení Okresního soudu v Teplicích pod sp. zn.: , spisová značka, z , datum, , které nabylo právní moci , datum, . Žalobce a žalobkyně jsou tak právními nástupci po původním vlastníkovi, který pozemek nabyl v restituci, přičemž k vypořádání restitučního nároku došlo až v roce 2005. Dne , datum, uzavřeli žalující s žalovanou nájemní smlouvu, na základě které, žalované, jakožto nájemkyni, pronajali shora uvedený pozemek. Nájemní smlouva byla původně zamýšlena jako dočasná s tím, že nebude-li vypovězena, změní se po jednom roce na dobu neurčitou. Nájemní smlouva rovněž měla být určitým provizoriem do doby, než se podaří narovnat právní vztahy mezi žalujícími a žalovanou ohledně shora uvedeného pozemku. Protože v souvislosti s revizí údajů v katastru nemovitostí došlo ke změně druhu shora uvedeného pozemku z orné půdy na zahradu, a protože dle žalujících měla žalovaná na pronajatém pozemku provádět úpravy a vysazovat stromy a umožňovat zde parkování třetím osobám, vypověděli žalující nájemní smlouvu a nájemní vztah tak skončil ke dni , datum, . Přestože nájemní vztah mezi žalujícími a žalovanou skončil, žalovaná předmětný pozemek nevyklidila a na pozemku se tak nacházejí věci, které tam nepatří. Dle žalujících tak nevyklizení pozemku je rovno jejímu faktickému užívání i po skončení nájmu a žalovaná je povinna za užívání pozemku žalujícím poskytnout plnění, jakožto bezdůvodné obohacení (viz judikatura , spisová značka, , , spisová značka, , , spisová značka, ). Faktický stav je nyní takový, že žalovaná pozemek užívá jako veřejný prostor, aniž by za to žalujícím cokoliv platila. Výše bezdůvodného obohacení je odvozena od výše prospěchu, který by žalovaná bezdůvodným se obohacováním získala. Dle judikatury lze výši bezdůvodného obohacení určit na základě obvyklého nájemného, a pokud to nelze určit, lze vycházet z procenta obvyklé ceny pozemku. Žalující dále uvádějí, že jsou si vědomi, že v případě shora uvedeného pozemku jsou maximální ceny pronájmu regulovány ze strany Ministerstva financí ČR, které stanoví maximální ceny pronájmu pozemků veřejných prostranství a dle judikatury nemůže být výše bezdůvodného obohacení vyšší, než je tato cenová limitace. Cenový Věstník MF ČR pro rok 2020-2021 pro obec , adresa, stanoví cenovou limitaci , částka, /m2 a vzhledem k rozloze předmětného pozemku (1174 m2) tak žalující požadují, aby jim žalovaná za bezesmluvní užívání pozemku za období od , datum, do , datum, uhradila celkem částku , částka, , přičemž každý z žalujících nárokuje polovinu této částky, tedy , částka, s přísl.2. Žalovaná na nejprve uvedla, že s žalobou nesouhlasí a nárok žalujících neuznává. Žalovaná potvrdila, že nájem k předmětnému pozemku zanikl, ale již od počátku nájmu byla parcela užívána jako veřejná zeleň, (o čemž svědčí i ustanovení čl. IV nájemní smlouvy) a jako veřejná zeleň byl pozemek užíván ještě před vznikem nájemního vztahu, ke dni , datum, , o čemž svědčí letecké snímky. Žalovaná dále uvedla, že nájemní smlouva neobsahuje žádné ustanovení o povinnosti žalujícím předmětný pozemek předat protokolárně, předmětný pozemek je volně přístupný a žalující jej mohou převzít. Pozemek se rovněž nachází ve stavu, v jakém byl žalujícími předán do nájmu. Žalovaná rovněž na pozemku neprováděla žádné terénní úpravy a stromy, které se na pozemku nacházejí, zde již byly vysazeny ke dni vzniku nájemního vztahu, za dobu trvání nájmu pouze vyrostly. Tuto skutečnost mohou doložit historické letecké snímky. Žalovaná dále uvedla, že pozemek je občany obce užíván jako veřejné prostranství, v minulosti byl a je veřejnou zelení a takto byl i se souhlasem žalujících užíván (viz nájemní smlouva). Žalovaná měla zájem, aby mohla pozemek užívat na základě právního titulu, avšak ukončení nájmu způsobili sami žalobci svou výpovědí. Nárok na vydání bezdůvodného obohacení tak žalovaná považovala za rozporný s dobrými mravy.3. Soud ve věci vydal dne , datum, pod č.j.: , spisová značka, mezitímní rozsudek, kterým rozhodl, že nárok na vydání bezdůvodného obohacení ve vztahu k oběma žalobcům je dán. Pokud jde o důvody, na jejichž základě soud takto rozhodl, v podrobnostech soud odkazuje na shora uvedený mezitímní rozsudek, který byl akceptován oběma spornými stranami, neboť proti němu nebylo podáno odvolání a nabyl tak právní moci dne , datum, ., právnická osoba, následujícím řízení šlo pouze o určení výše bezdůvodného obohacení, které užíváním pozemku ve vlastnictví žalobců nastává na straně žalované. Žalobci požadovali s ohledem na cenovou limitaci Ministerstvem financí ČR (viz shora uvedený Cenový věstník) toliko bezdůvodné obohacení ve výši , částka, , resp. , částka, s přísl. pro každého z žalobců. Žalovaná byla ochotna za užívání pozemku patřící žalobcům uhradit pouze částku ve výši , částka, , tak jak stanovil obvyklé roční nájemné ve svém posudku znalec , tituly před jménem, , jméno FO, , tedy částku ve výši , částka, s přísl. pro každého z žalobců. Spor byl tedy veden toliko o částku ve výši , částka, , resp. o , částka, pro každého z žalobců, za bezesmluvní užívání pozemku žalovanou v období od , datum, do , datum, .5. Přestože v dané věci byla fakticky předmětem sporu pouze částka ve výši , částka, pro každého z žalobců, byly vypracovány celkem tři znalecké posudky, kdy každá sporná strana předložila svůj znalecký posudek, avšak protože soud nemohl vycházet ani z jednoho předloženého znaleckého posudku, byl vypracován znalecký posudek znaleckou kanceláří, která byla ustanovena přímo soudem. Pokud jde o znalecký posudek předložený stranou žalující, tento byl vypracován znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, pod č. , hodnota, -33-2020. Uvedený znalecký posudek původně neobsahoval znaleckou doložkou, resp. prohlášení znalce o tom, že si je vědom trestních následků za vědomě nepravdivý znalecký posudek, avšak tato vada byla následně zhojena. Uvedeným znaleckým posudkem byla určena obvyklá cena předmětného pozemku ve výši , částka, /m2, a to na základě srovnávací metody, kdy znalec vycházel z toho, že oceňovaný pozemek má charakter pozemku stavebního, a proto byl porovnáván s obdobnými stavebními pozemky. V dané věci je však zjevné, že oceňovaný pozemek (parc.č. 10/51 v k.ú. , adresa, ) je využíván jako veřejná zeleň, nelze na něm stavět, v katastru nemovitostí není veden jako stavební pozemek a rovněž ani dle územního plánu se nejedná o pozemek určený k zastavění. Z tohoto důvodu je cena určená znalcem zjevně nadhodnocená, vychází z chybného závěru, že se jedná o stavební pozemek a soud z tohoto posudku nemohl vycházet.6. Pokud jde o znalecký posudek předložený žalovanou, jedná se posudek vypracovaný soudním znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, pod č. 1343/16-2021. Uvedený znalecký posudek stanovil obvyklou cenu oceňovaného pozemku v částce , částka, s tím, že výše obvyklého nájemného činí pro daný druh a stav pozemku 5% z obvyklé ceny, tedy , částka, /rok. Uvedený znalecký posudek rovněž původně neobsahoval znaleckou doložkou, resp. prohlášení znalce o tom, že si je vědom trestních následků za vědomě nepravdivý znalecký posudek, avšak rovněž tato vada byla následně zhojena. Při ústním výslechu soudního znalce bylo ale zjištěno, že znalec nelogicky a disproporčně při využití porovnávací metody přiřazoval hodnotu některým koeficientům srovnávaných nemovitostí (např. koeficient velikosti pozemku) ve vztahu k oceňované nemovitosti. U pozemků, které si byly rozlohou více podobné, přiřadil vyšší koeficient, nežli u pozemků, které byly rozlohou nepoměrně menší. Znalec rovněž nedovedl vysvětlit, proč používal vážený průměr oproti průměru aritmetickému, a rovněž nedovedl vysvětlit, proč v rámci užití váženého průměru stanovil porovnávaným pozemkům tu kterou konkrétní váhu (hodnotu). Za zásadní deficit znaleckého posudku soud považuje následné zjištění, že znalec byl v minulosti členem zastupitelstva obce, a to ve volebním období 2010-2014 (viz provedený důkaz-oficiální webové stránky žalované-č.l. 314 p.v.) a u znalce tak je dán důvod pochybovat o jeho nepodjatosti.7. S ohledem na nepoužitelnost shora uvedených znaleckých posudků předložených stranami, soud ustanovil vlastního znalce-, právnická osoba, Uvedená znalecká kancelář stanovila výši tržního nájemného pro oceňovaný pozemek za období od , datum, do , datum, (předmět tohoto sporu), ale s ohledem na hospodárnost řízení i za období od , datum, do , datum, (což je období, které je předmětem stejného sporu mezi stranami u zdejšího soudu pod sp. zn.: