19 C 3/2025-77 — Okresní soud v Litoměřicích

1. Žalobce se žalobou domáhal určení, že je vlastníkem nemovitostí a to to pozemku parc.č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba-budova č.p. , Anonymizováno, , označená jako rodinný dům, pozemku parc.č st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. a pozemku parc.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Uvedené nemovitosti jsou zapsány v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště , adresa, na LV č. , hodnota, , katastrální území , jméno FO, , část obce , jméno FO, , obec , adresa, (dále také jako předmětné nemovitosti). V žalobě uvedl, že předmětné nemovitosti převedl na žalovanou, která je jeho dcerou, a to kupní smlouvou ze dne 19. dubna 2024 za sjednanou kupní cenu ve výši 522 725,03 Kč. Vzhledem k tomu, že tržní cena uvedených nemovitostí činí částku ve výši kolem 5 mil. Kč, došlo k neúměrnému krácení podle § 1793 o.z. (občanský zákoník), neboť žalobce za prodej předmětných nemovitostí neobdržel ani polovinu jejich tržní hodnoty. Hrubý nepoměr vzájemných plnění, který zakládá neúměrné zkrácení podle § 1793 o.z., byl již vyřešen soudní judikaturou a nastává tehdy, neobdrží-li zkrácená strana zhruba ani polovinu toho, co by obdržet měla (viz judikát pod sp.zn. 33 Cdo 42/20021). S ohledem na nízkou kupní cenu je tak dle žalobce smlouva absolutně neplatná i pro rozpor s dobrými mravy. Žalobce rovněž tvrdil, že má naléhavý právní zájem na shora uvedeném určení, neboť bez soudního rozhodnutí nelze nápravy jinak dosáhnout a nelze provést změnu vlastníka v katastru nemovitostí, což činí právní postavení žalobce nejistým.2. Žalovaná uvedla, že s žalobou nesouhlasí. Pokud žalobce požaduje navrácení předmětných nemovitostí proto, že došlo na jeho straně k neúměrnému zkrácení podle § 1793 o.z., lze podle platné právní úpravy požadovat pouze zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, nikoliv určení, že je jejich vlastníkem (viz judikát Nejvyššího soud pod sp. zn. 33 Cdo 42/2021). Dále žalovaná sdělila, že v daném případě nejsou naplněny podmínky pro tzv. neúměrné zkrácení, neboť se v tomto případě jedná o zákonnou výjimku, kdy důvod nepoměru vzájemných plnění vyplývá ze zvláštního vztahu mezi stranami (§ 1794 odst. 1 o.z.). V daném případě, žalobce, který je otcem žalované, zamýšlel předmětné nemovitosti žalované darovat, což žalovaná odmítla. Následně bylo mezi stranami dohodnuto, že žalobce žalované předmětné nemovitostí prodá, a to za kupní cenu ve výši zůstatku úvěru, který si vzal žalobce u České spořitelny a.s., a která v té době vázla na předmětných nemovitostech. Za tímto účelem žalobce požádal Českou spořitelnu a.s. o vyčíslení zůstatku úvěru ke dni 31.3.2024 a ke dni 29.4.2024. Je tak zjevné, že úmyslem žalobce bylo převést na žalobkyni předmětné nemovitosti za uvedenou nižší cenu ve výši zůstatku úvěru, který měl žalobce u shora uvedené banky, jedná se o akt tzv. smíseného darování, které dle ust. § 1794 odst. 1 o.z. vylučuje aplikaci ustanovení o neúměrném zkrácení. Nárok na neúměrné zkrácení nemohl žalobci, vyjma shora uvedených skutečností, vzniknout ani proto, že si žalobce skutečné ceny předmětných nemovitostí musel být vědom, neboť již v roce 2014 si vzal úvěr na jejich rekonstrukci (nikoliv pořízení) ve výši 1 075 000 Kč. Vědomost žalobce o skutečné ceně předmětných nemovitostí tak vylučuje, že by na jeho straně molo dojít k neúměrnému zkrácení (viz ust. § 1794 odst. 2 o.z.).3. Soud provedl důkazy, které na podporu svých tvrzení strany soudu předložily, a z nich zjistil následující skutečnosti. Vlastnictví předmětných nemovitostí žalovanou je prokazováno výpisem z katastru nemovitostí , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, , kde je na listu vlastnictví č. , hodnota, zapsáno vlastnictví pro žalovanou. Nabývacím titulem je kupní smlouva ze dne 19.4.2024 s právními účinky zápisu ke dni 22.4.2024.4. Z kupní smlouvy ze dne 19.4.2024 má soud za prokázané, že tato byla uzavřena mezi žalobcem, jako prodávajícím a žalovanou, jako kupující, kdy předmětem prodeje se staly předmětné nemovitosti. Kupní cena byla mezi stranami dohodnuta ve výši 522 726,03 Kč (článek II) a měla být uhrazena bezhotovostním převodem z úvěru poskytnutého straně kupující (žalované) od ČSOB Hypoteční banky a.s. Dle smluvního ujednání měla být kupní cena zaslána na účet vedený u České spořitelny a.s. pod číslem , č. účtu, , VS , var. symbol, , a to jako úhrada zbývající pohledávky, která je zajištěna zástavním právem váznoucím na předmětných nemovitostech (článek 2.1.1.). Z kupní smlouvy dále vyplývá, že na předmětných nemovitostech v té době vázlo zástavní právo ve prospěch České spořitelny a.s. dle úvěrové smlouvy č. , hodnota, k zajištění pohledávek do výše 1 075 000 Kč s přísl. (článek 4, bod 1.1).5. Z dopisu České spořitelny a.s. adresovaného žalobci dne 29.3.2024 („Kroky potřebné k doplacení úvěru“) soud zjistil, že banka reaguje na žalobcovo oznámení, že che předčasně splatit úvěr č. , hodnota, a žalobce informuje, že celková částka k doplacení úvěru činí 522 726,03 Kč.6. Po právní stránce soud posoudil věc dle níže uvedených ustanovení.Podle § 1793 odst. 1 o.z. zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.Podle § 1793 odst. 2 o.z . se odstavec 1 nepoužije pro případ nabytí na komoditní burze, při obchodu s investičním nástrojem podle jiného zákona, v dražbě či způsobem postaveným veřejné dražbě naroveň, ani pro případ sázky nebo hry, anebo při narovnání nebo novaci, pokud byly poctivě učiněny.Podle § 1794 odst. 1 o.z. právo podle § 1793 nevzniká, pokud důvod nepoměru vzájemných plnění vyplývá ze zvláštního vztahu mezi stranami, zejména pokud zkrácená strana měla úmysl plnit zčásti za úplatu a zčásti bezúplatně, nebo jestliže již nelze výši zkrácení zjistit.Podle § 1794 odst. 2 o.z. právo podle § 1793 nevzniká ani tehdy, vzdala-li se jej zkrácená strana výslovně a prohlásila-li, že plnění přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby, anebo souhlasila-li s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa.Podle § 1795 o.z. právo podle § 1793 zaniká, není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy.7. Na úvod soud uvádí, že pokud žalobce požadoval určit, že je vlastníkem předmětných nemovitostí z důvodu neúměrného zkrácení (na této argumentační pozici setrval i u ústního jednání) bylo nutno žalobu zamítnout z formálních důvodů, neboť petit žaloby neodpovídá shora uvedeným hmotně právním ustanovením občanského zákoníku. Dle ust. § 1793 o.z. při neúměrném zkrácení lze požadovat pouze zrušení smlouvy a navrácení věci do původního stavu, nikoliv určení toho, že žalobce je vlastníkem věci. Rozhodnutí soudu o zrušení smlouvy má v těchto případech konstitutivní povahu a zakládá se jím právní stav, že smlouva byla zrušena od počátku. Nelze však připustit, aby žalobce z titulu neúměrného zkrácení požadoval, aby soud určil, že je vlastníkem věcí, které se staly předmětem neúměrného zkrácení. Protože je to žalobce, kdo jako pán sporu formuluje žalobní petit a vymezuje předmět řízení, nemohlo být žalobě, již z důvodu špatně formulovaného žalobního petitu, vyhověno. Protože formulace žalobního petitu je otázkou právní, nikoliv skutkovou, nemohl soud žalobce o shora uvedených vadách poučovat, neboť by jej poučoval o hmotném právu, což je v rozporu se zásadou rovnosti řízení, jakožto stěžejní zásady civilního procesu.8. Vyjma nesprávně formulovaného žalobního petitu, nebylo možno žalobě vyhovět i v meritu věci. Ze shora uvedených důkazů vyplývá (a je to i mezi účastníky nesporné), že žalovaná je zapsána v katastru nemovitostí jako vlastnice předmětných pozemků, přičemž předmětné pozemky nabyla na základě shora uvedené kupní smlouvy od žalobce za částku 522 726,03 Kč. Předmětem sporu je tvrzení žalobce, že prodejem předmětných nemovitostí žalované, došlo k jeho zkrácení dle § 1793 o.z., neboť předmětné nemovitosti na žalovanou převedl za neúměrně nízkou cenu. Soud má za prokázané, že cena za prodej předmětných nemovitostí, tedy dvou stavebních parcel jejichž součástí je i rodinný dům a dále zahrady, to vše v blízké vzdálenosti od Litoměřic (cca 5 km) ve výši 527 726,03 Kč je cenou skutečně neúměrně nízkou, neboť soudu je z úřední činnosti známo, že za cenu cca 500 000 Kč jsou prodávány např. garáže v Litoměřicích a skutečná tržní cena předmětných nemovitostí mnohonásobně převyšuje částku 527 726,03 Kč.9. Žalovaná však soudu prokázala, že uvedená kupní cena právě ve výši „527 726,03 Kč“ byla mezi stranami dohodnuta a vyplývá ze specifického vztahu mezi žalobcem a žalovanou, kdy žalobce, jakožto otec žalované, této prodal před