11 C 203/2023-130 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne , datum, domáhal po žalované zaplacení částky uvedené v záhlaví tohoto rozsudku z titulu smluvní pokuty. V žalobě uvedl, že mezi žalobcem a žalovanou byla dne , datum, uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor (dále také jako „podnájemní smlouva“). Předmětem podnájemní smlouvy byl podnájem průmyslového objektu a manipulační plochy skládající se z pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova č.p. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, . Podnájemní vztah zanikl dne , datum, . Shora uvedená manipulační plocha nebyla určena a kolaudována pro skladování jakéhokoliv materiálu, o tomto byla žalovaná informována v předávacím protokolu dne , datum, . Žalovaná však v daném místě uskladňovala soustavně palety s hořlavým materiálem, na tuto skutečnost byla upozorněna na schůzce dne , datum, , z této schůze je ostatně i zápis, ve kterém je předmětná skutečnost uvedena. V místě skladování palet došlo dne , datum, k požáru. Žalovaná soustavně porušovala ujednání smlouvy (čl. 5 odst. 5.1) a zákonná ustanovení o požární ochraně. Ve smlouvě byla sjednána smluvní pokuta ve výši , částka, za každý den, ve kterém budou povinnosti žalované porušovány. Žalobce uplatňuje nárok na smluvní pokutu za období od , datum, do , datum, tedy 547 dní, což při denní sazbě , částka, činí částku , částka, . Žalovaná byla dne , datum, vyzvána k úhradě smluvní pokuty. Námitka žalované, že k podepsání předávacího protokolu nedošlo, je lichá, takovýto typ dokumentu se v podobných případech běžně užívá. Předávací protokol smlouvu nemění, jen zdůraznil, že zpevněné venkovní plochy v areálu nejsou určeny ke skladování. Případná absence předávacího protokolu nemá vliv na samotný nárok uplatňovaný touto žalobou. V samotné smlouvě není stanoveno, že porušování povinností z ní plynoucí musí být žalované písemně vytknuto. Porušování povinností ze strany žalované bylo opakovaně prokázáno. Samotné porušení žalobce spatřuje v tom, že žalovaná skladovala hořlavý materiál na manipulační ploše a dále, že byl skladován v nedostatečné vzdálenosti od budov. Porušení povinností ostatně konstatoval i zdejší soud v rozsudku ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, .2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby, uvedla, že u předmětné manipulační plochy v souladu se zápisem v katastru nemovitostí a vyhlášky č. 357/2013 Sb., není nikde stanoveno, že by tato plocha nebyla určena ke skladování. O této skutečnosti plynoucí z kolaudačního rozhodnutí nebyla žalovaná žalobcem informována. V dané smlouvě bylo uvedeno, že podnájemce se zavazuje využívat předmětné nemovité věci ke své podnikatelské činnosti, mimo jiné i skladování. Samotný předávací protokol nemůže měnit obsah smlouvy, samotný protokol se jeví jako nepravý dokument. Žalovaná nebyla nikdy vyzvána k odstranění palet písemným způsobem. Zápis ze schůze ze dne , datum, není pravým dokumentem, tento dokument nebyl žalovanou podepsán a ke schůzce nedošlo. Zaměstnanec žalované, který měl zápis ze schůzky podepsat, nebyl se zaměstnancem žalobce v předmětné době v kontaktu. Kdyby však byl zápis pravý, tak by nemohl být výzvou ve smyslu čl. 5.7 podnájemní smlouvy. Samotný zápis odkazuje na zákaz skladování v souladu se smlouvou, avšak smlouva takové ujednání neobsahuje. Předmětné schůzky se navíc měly účastnit osoby, které nejsou statutáry žalobce ani žalované, nemůže se tak jednat o relevantní písemnou výzvu. Žalobce žalovanou nevyzval k odstranění palet ani jiným způsobem, dle předmětného ustanovení smlouvy o nájmu nebytových prostor však může uplatňovat nárok na smluvní pokutu pouze v případě, že k takové výzvě dojde a žalovaná ve stanovené přiměřené lhůtě nedostatky neodstraní. Žalovaná dále uvedla, že žalobce věděl o skladování palet na manipulační ploše, kdy v souvislosti s tímto skladováním požadoval vyšší nájemné. Ohledně výše nájemného nakonec došlo k dohodě mezi stranami, nárok žalobce je však v rozporu s dobrými mravy, neboť se domáhá něčeho, co sám schválil.3. Po provedeném dokazování soud učinil následující skutková zjištění.4. Žalobce i žalovaná jsou právnickými osobami, žalobce s předmětem podnikání mj. pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, žalovaná mj. výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, zahrnující velkoobchod a maloobchod a výrobu plastových a pryžových výrobků (nesporná tvrzení).5. Žalobce s žalovanou uzavřeli dle , datum, podnájemní smlouvu na užívání nebytových prostor, a to průmyslového objektu a manipulační plochy skládající se z pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a pozemku č. st. , Anonymizováno, jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , přičemž žalobce měl tento objekt v nájmu na základě nájemní smlouvy uzavřené se společností , právnická osoba, . K podnájemní smlouvě byly uzavřeny dodatky, kterými došlo ke změně výše podnájmu a doba pronájmu byla prodloužena do , datum, , kdy podnájem byl k tomuto dni ukončen (nesporná tvrzení).6. Předmět podnájmu zahrnoval pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova č.p. , Anonymizováno, , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, včetně přilehlé zpevněné plochy, odstavné plochy a komunikace (čl. 1.1. a 2.1 podnájemní smlouvy včetně dodatků č. l. 6-11). Dle článku 5 odst. 1 byl podnájemce oprávněn předmět nájmu užívat podle smlouvy po dobu trvání podnájemního vztahu. Odpovídal přitom za dodržování obecně platných předpisů (včetně protipožární ochrany) a dodržování bezpečnostních pravidel včetně zabezpečení objektu proti vniknutí (čl. 5.1 podnájemní smlouvy). V čl. 5.7 ve znění dodatku č. , hodnota, byla mezi stranami upravena smluvní pokuta, a to tak, že nebude-li podnájemce plnit své povinnosti stanovené touto smlouvou a obecně zákonem, má nájemce právo (nedojde-li k nápravě v přiměřené lhůtě poskytnuté nájemcem podnájemci v písemné výzvě) účtovat smluvní pokutu ve výši , částka, za každý den porušení povinností podnájemce počínaje prvním dnem po uplynutí přiměřené lhůty k nápravě (čl. 5.7 podnájemní smlouvy). Dodatkem č. , hodnota, ze dne , datum, bylo mezi stranami ujednáno, že smluvní vztah mezi účastníky se řídí v souladu s § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem (dále jen „o.z.“) od , datum, tímto zákonem, přičemž před zákonnými ustanoveními o nájmu nebytových prostor měla přednost smluvní úprava práv a povinností (dodatek č. , hodnota, k podnájemní smlouvě).7. Předmětem předání žalované dle podnájemní smlouvy o podnájmu nebytových prostor byl halový objekt včetně administrativní budovy se sociálním zařízením č. p. , Anonymizováno, na st. p. , Anonymizováno, a dále areálové přilehlé zpevněné plochy, odstavné plochy a komunikace. O možnostech využití těchto věcí zde nebylo nic stanoveno (předávací protokol ze dne , datum, č.l. 14).8. Žalovaná v průběhu podnájemního vztahu skladovala na venkovní manipulační ploše palety s materiálem (nesporná tvrzení, svědecká výpověď pana , jméno FO, a pana , jméno FO, ).9. V prosinci 2014 probíhala mezi účastníky komunikace v souvislosti s prodloužením doby nájemní smlouvy s tím, že s ohledem na skutečnost, že žalovaná využívá venkovní plochu shora uvedeného podnájmu ke skladování, vznikl žalobci náklad na opravu těchto ploch v částce cca 1 mil. korun, žalobce navrhoval prodloužení podnájemní smlouvy na tři roky s tím, že měsíční nájemné by činilo , částka, a , částka, byl byla částka na umoření nákladů na opravu a údržbu pronajatých ploch, a nebo na 5 let s tím, že měsíční částka by činila , částka, a již by zahrnovala i opravu a údržbu zpevněných ploch, kterou by pak zajišťoval žalobce (emailová komunikace mezi účastníky ze dne 1. - , datum, č.l. 56).10. Dne , datum, proběhla mezi účastníky osobní schůzka za účasti zaměstnance žalobce pana , jméno FO, , manažera pro údržbu a správu nemovitostí a zaměstnance žalované pana , jméno FO, v té době vedoucího skladu předmětných nebytových prostor, při příležitosti rekonstrukce předmětu podnájmu (svědecká výpověď pana , jméno FO, a pana , jméno FO, ). Na skladování palet byla žalovaná žalobcem upozorněna ústně, rovněž při příležitosti této schůzky, z níž byl vyhotoven i písemný zápis s tím, že bylo konstatováno, že plocha není dle smlouvy určena k jakémukoliv skladování, zápis neobsahuje žádnou lhůtu k nápravě závadného stavu (svědecká výpověď pana , jméno FO, a pana , jméno FO, , zápis ze schůzky ze dne , datum, ). Jinou písemnou stížnost na venkovní skladování materiálu v předmětu podnájmu žalovaná neobdržela (čestné prohlášení , jméno FO, – zaměstnance žalované v oblasti přímého nákupu č.l. 48 a čestné prohlášení , jméno FO, - zaměstnance žalované pro oblast pronájmu budov č.l. 51, svědecká výpověď pana , jméno FO, ).11. Dne , datum, vypukl v prostorách palet umístěných na venkovní manipulační ploše požár, který se rozšířil na př