20 C 88/2024-122 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Žalobce se domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud určil, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území (dále jen „k.ú.“) a obci , adresa, . Vlastnické právo dovozoval žalobce z kupní smlouvy uzavřené dne 26.2.1999 s prodávajícími, , jméno FO, a , Anonymizováno, , jméno FO, . Touto smlouvou žalobce nabyl do výlučného vlastnictví nemovitosti, resp. pozemky v k.ú. , adresa, p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. , Anonymizováno, , a to s právními účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí ke dni 5.3.1999. Tyto nemovitosti žalobce užíval v hranicích tak, jak je užíval i předchozí vlastník a jak byly k datu koupě zaploceny. Resp. užíval i tu část pozemku o výměře 18 m², která byla později geometrickým plánem k zadání žalovaného a bez přizvání žalobce oddělena z pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k.ú. , adresa, a označena samostatným p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Žalovaný se poprvé dne 29.3.2023 obrátil na žalobce dopisem, kterým jej informoval o zaplocení části pozemku žalovaného p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, k pozemku žalobce p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Dopisy ze dne 29.8.2023 a 18.12.2023 vyzval žalovaný žalobce k případnému odkupu zaplocené části pozemku za kupní cenu 2 000 Kč za m². Vzhledem k vydržení pozemku, tj. jeho užívání v dobré víře trval žalobce na bezúplatném převodu sporné části pozemku a požádal o součinnost ohledně zajištění souladu údajů v katastru nemovitostí se stavem skutečným. Účastníci řízení se však na uvedeném neshodli a žalobce byl žalovaným vyzván k vyklizení sporné části pozemku.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, navrhoval její zamítnutí. Předně uvedl, že v daném případě není splněna podmínka vydržení nepřetržitým užíváním po dobu 10 let, neboť žalobce nemohl užívat pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k.ú. , adresa, v dobré víře s tím, že mu po právu náleží. To s odkazem na údaje obsažené v katastru nemovitostí i běžnou obezřetnost smluvních stran při prodeji nemovitostí. Po žalobci jako nabyvateli pozemku lze spravedlivě požadovat zaměření pozemku při jeho koupi a tím i ověření souladu stavu právního a faktického, což se v daném případě nestalo. Zároveň jistou pochybnost o plošné výměře musel vzbuzovat mimo jiné i samotný tvar pozemku v terénu, který i laickým pohledem do záznamu v katastru nemovitostí, resp. do katastrální mapy evidovaným údajům zcela neodpovídá. Ujednání v kupní smlouvě, dle něhož byly převedeny nemovitosti žalobci „podle stavu dnešního, v těch mezích a hranicích, jak prodávající nebo jeho právní předchůdci uvedenou nemovitost užívali nebo k tomu byli oprávněni“ považuje žalovaný za vysoce nestandardní, když běžnou zvyklostí je naopak odkaz na stav katastru nemovitostí. Navíc žalovaný je informován o tom, že k posunu hranice sporného pozemku, ale i sousedních pozemků ostatních vlastníků v dané lokalitě došlo v minulosti vědomě k dohodě přechozích majitelů pozemků. Resp. v daném případě prodávající sami byli původci protiprávního stavu. Žalobce o zaplocení pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , byť není jeho vlastnictvím, musel vědět, stejně jako o něm vědí všichni sousedé. S mnoha stávajícími vlastníky pozemků tak žalovaný pro uvedené již uzavřel dohody o odkupu části pozemků za cenu 2 000 Kč/m² a považuje tudíž za spravedlivé stejnou cenu žádat i po žalobci. Dle žalovaného až díky digitalizaci katastrálních map může obec efektivně vymáhat svá vlastnická práva k pozemkům. Tak se i stalo ve vztahu k pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k.ú. , adresa, ve vlastnictví žalovaného, resp. k jeho oddělené části p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , dlouhodobě užívaný jako veřejné prostranství, nabyl žalovaný do vlastnictví 6.6.2002 Prohlášením o přechodu vlastnického práva k nemovitostem na obec ze dne 6.6.2002 dle § 1 zákona ČNR č. 172/1991 Sb. Část pozemku byla již dříve oddělena pro výstavbu samoobslužné potravinové prodejny Jednoty, spotřebního družstva. Stavbu na této části pozemku parc. č. 2628/153 žalovaný v roce 2023 koupil do svého vlastnictví.3. Soud provedl důkaz kupní smlouvou ze dne 26.2.1999 uzavřenou mezi prodávajícími , Anonymizováno, a , jméno FO, a kupujícím , Jméno zainteresované osoby 0/0, , tj. žalobcem. Prodávající jakožto výluční vlastníci domu č.p. 1354 na pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 126 m², zahrady p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 180 m² a zahrady p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 252 m², to vše zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec a k.ú. , adresa, , prodali všechny tyto nemovitosti žalobci, dle článku 2 kupní smlouvy „se všemi právy, povinnostmi, součástmi a příslušenstvím podle stavu dnešního, v těch mezích a hranicích, jak prodávající nebo jeho právní předchůdci uvedenou nemovitost užívali nebo k tomu byli oprávněni.“ Právní účinky vkladu vlastnického práva nastaly 5.3.1999 (k tomu viz návrh na vklad vlastnického práva spolu s kolaudačním rozhodnutím, rozhodnutím o přidělení čp., dohodami o zřízení práva osobního užívaní pozemků včetně geometrického plánu). Vlastnické právo žalobce k pozemkům p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k.ú. , adresa, má soud za prokázané výpisy z katastru nemovitostí dle stavu k 5.8.2024, resp. listem vlastnictví č. , hodnota, pro obec a k.ú. , adresa, .4. Ke kupní smlouvě z 26.2.1999 zadal prodávající , jméno FO, znalecký posudek k ocenění předmětu prodeje. Na cenu zjištěnou znaleckým posudkem č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, vypracovaným dne 19.2.1999 znalcem Ing. , jméno FO, odkazuje kupní smlouva v článku 4. V posudku se mimo jiné pod bodem A.2. uvádí, že prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.2.1999 za přítomnosti objednatele. Oplocení severní hranice zahrady je v posudku definováno ocelovými sloupky a dřevěnými latěmi, zmíněn je i betonový práh pod plotem.5. Jak soud zjistil vyjádřením Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště , adresa, včetně příloh č.j. PD-, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ze dne 20.8.2024, analogová mapa k.ú. , adresa, byla v rámci obnovy katastrálního operátu nahrazena katastrální mapou digitální. Platnost obnoveného katastrálního operátu byla vyhlášena dne 20.5.2010, přičemž při obnově nedochází k zeměměřičským činnostem v terénu.6. Dopisem ze dne 29.3.2023 má soud za zjištěné, že žalovaný v rámci narovnání vlastnických vztahů k části jeho pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, k.ú. , adresa, , který je užíván jako zaplocená zahrada na pozemku ve vlastnictví žalobce parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , nabídl žalobci odkup této části pozemku a vyzval k vyjádření se k nabídce. Totéž pak žalovaný opakoval dopisem ze dne 29.8.2023. Následně dopisy ze dne 18.12.2023 a 19.3.2024 žalovaný informoval žalobce o stanovisku Zastupitelstva města , adresa, s tím, že toto schválilo narovnání vlastnických vztahů k předmětné části pozemku (po oddělení označeného p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ) prodejem za kupní cenu 2 000 Kč/m².7. K výzvě žalovaného ohledně narovnání vlastnických vztahů reagoval žalobce dopisy ze dne 5.9.2023 a 14.3.2024 předloženými v řízení k důkazu. Těmi žalobce argumentoval, že užíváním pozemku po dobu více než 24 let v dobré víře o tom, že oplocení zahrady kopíruje hranici pozemků, které nabyl kupní smlouvou v roce 1999, považuje spornou část pozemku (resp. pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ) za vydrženou. Od tohoto stanoviska se nijak neodchýlil ani v pozdější korespondenci sepsané již jeho právním zástupcem.8. Připlocený pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k.ú. , adresa, ocenil znalec , jméno FO, , kterého za tím účelem žalobce oslovil, částkou 800 Kč/m², jak se uvádí ve znaleckém posudku z 4.2.2024 č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, s tím, že tato část pozemku byla oddělena z pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, geometrickým plánem č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, vyhotoveným Ing. , jméno FO, .9. Skutečnost, že žalovaný prodal další pozemky, jejichž vlastnictví má obdobně jako u žalobce i ve vztahu k jiným vlastníkům za sporné, za částku 2 000 Kč/m², prokazoval v řízení kupními smlouvami ze dne 5.2.2024, 28.2.2024, 13.2.2024, 3.4.2024, 21.5.2024.10. Fotografiemi v počtu 3 ks včetně emailu z 21.6.2024 z adresy zástupce společnosti , právnická osoba, . včetně snímku katastrální mapy bylo zjištěno, že na hranici pozemku v jeho zadní části využívané žalobcem jako zahrada, resp. na hranici mezi pozemky p. č. , Anonymizováno, /, Anon