16 C 211/2024-124 — Okresní soud v Mělníku

1. Žalobkyně se obrátila dne , datum, ke zdejšímu soudu s žalobou, ve které se domáhala zřízení služebnosti nezbytné cesty přes pozemek parc. č. , Anonymizováno, , orná půda, pozemek parc. č. , Anonymizováno, , orná půda a pozemek parc. č. , Anonymizováno, , ostatní plocha, vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, , u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , ve vlastnictví žalované. Tento požadavek žalobkyně odůvodnila tím, že je vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, , orná půda, zapsáno na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, , u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, (dále také jako „pozemek žalobkyně“). Uvedla, že pozemek žalobkyně nemá přímý přístup k nejbližší veřejné cestě, a to k pozemku parc. č. , hodnota, , ostatní plocha, ve vlastnictví České republiky a je k němu nutný průchod či průjezd přes pozemky žalované, konkrétně přes pozemek parc. č. , Anonymizováno, , orná půda, přes pozemek parc. č. , Anonymizováno, , orná půda a přes pozemek parc. č. , Anonymizováno, , ostatní plocha. Rovněž uvedla, že v současné době neexistuje způsob realizace přístupové cesty jiným způsobem. Žalobkyně vzhledem k tomu, že její pozemek nedisponuje přístupem k veřejné cestě a nemůže tak svou nemovitost řádně užívat, oslovila žalovanou s výzvou k jednání o zřízení věcného břemene, avšak neúspěšně. Pozemky žalované jsou již jako cesta užívány, a rozsah práva žalobkyně by nepřekročil míru obvyklého užívání, který je u daných pozemků praktikován. Pro stanovení rozsahu nezbytné cesty navrhuje žalobkyně vypracování geometrického plánu znalcem, stejně tak jako stanovení náhrady za její zřízení soudem.2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Uvedla, že je výrobní společností, jejímž předmětem podnikání je výroba plastového potrubí a dalších plastových komponentů ve výrobním areálu v , Anonymizováno, . Žalobkyně je obchodní společností s předmětem podnikání mimo jiné nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí. Jediným společníkem a současně také jednatelem této společnosti je pan , jméno FO, , který se dle vlastních webových prezentací zabývá vykupováním nemovitostí nebo spoluvlastnických podílů na nemovitostech a jejich následným zpeněžením s vysokým ziskem. Žalobkyně nabyla předmětný pozemek kupní smlouvou ze dne , datum, za kupní cenu ve výši 600 000 Kč. Žalobkyně nyní nabízí předmětný pozemek k prodeji na portálu , Anonymizováno, jako pozemek stavební za kupní cenu 3 979 Kč/m² (7 700 000 Kč). Z uvedeného vyplývá, že žalobkyně koupila pozemek hluboko pod jeho tržní cenou z důvodu, že nemá napojení na veřejnou komunikaci, čehož si musela být s ohledem na stav zápisu v katastru nemovitostí a její předmět podnikání při koupi vědoma. Žalobkyně se obrátila na žalovanou výzvou k zahájení jednání o uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne , datum, . Žalovaná se domnívá, že žalobkyně při uzavření kupní smlouvy postupovala hrubě nedbale, či úmyslně, ve smyslu § 1032 odst. 1 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v důsledku čehož si způsobila nedostatek přístupu ke kupovanému pozemku. Právo nezbytné cesty žalobkyni nelze přiznat, neboť žalobkyně koupila nemovitost za sníženou cenu s vědomím, že není spojena s veřejnou sítí komunikací, přičemž pro zajištění tohoto napojení před koupí neučinila nic a je tedy zneužitím práva, pokud se nyní žalobkyně domáhá zřízení přístupu soudem. Dle žalované může být přístup z veřejné komunikace k pozemku žalobkyně zajištěn např. přes pozemky parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, , když cesta přes tyto pozemky by byla zřejmě obnovením původního stavu. Dále může být pozemek žalobkyně přístupný také přes pozemek parc. č. , hodnota, , cesta přes tento pozemek by byla kratší a vedla by pouze přes pozemek jednoho vlastníka, tento pozemek není dosud nijak využíván. Naproti tomu cesta požadovaná žalobkyní v žalobě by byla delší a vedla by přes tři pozemky žalované, a zřejmě i přes pozemek parc. č. 233/7 jiných vlastníků (, tituly před jménem, , jméno FO, a , jméno FO, ), kteří byli žalobkyní taktéž již vyzváni ke zřízení nezbytné cesty přes tento pozemek. Zásah do vlastnických práv a s tím spojená újma by tedy u této varianty byly výrazně větší. Žalovaná dále uvedla, že předmětné pozemky tvoří součást areálu žalované, kde v současné době probíhá výstavba nových objektů a navazujících obslužných ploch, jež budou sloužit jako odstavné, parkovací, manipulační a příjezdové pro vozidla osobní, nákladní a pro kamiony. S ohledem na způsob a míru vytížení těchto ploch nelze zajistit jejich průjezdnost pro další cizí vozidla, bez rizika omezení v rámci provozu areálu. Pozemky parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, jsou v katastru evidovány jako manipulační plocha, na níž dosud probíhá výstavba, která není dokončena a stavba není zkolaudována.3. K tomu se žalobkyně vyjádřila tak, že v územním plánu obce je pozemek žalobkyně evidován jako zastavitelný pro malá sídla a tento pozemek žalobkyně skutečně nabízí k odkupu jako pozemek stavební. Žalobkyní navržená varianta nezbytné cesty je v současné době nejvhodnější možné spojení s veřejně přístupnou cestou. Uvedla, že na pozemku parc. č. , hodnota, se nachází mimo jiného porostu různé dřeviny, které by bylo nutné případně pro účely cesty vykácet. Současně vlastníkem tohoto pozemku je pan , jméno FO, s pobytem ve , Anonymizováno, a je tak pro žalobkyni nedosažitelný. Co se týká přístupu přes další pozemky, tak vždy by se jednalo o přístup nepoměrně delší a vždy by musel vést přes více pozemků. Například přístup přes pozemky parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, by vedl přes více pozemků více různých vlastníků, nebo přes pozemky parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, či přes pozemky parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, by přístup vedl opět přes více pozemků s více vlastníky. Rovněž na žádném z těchto pozemků se nenachází žádná cesta ani žádná plocha, která by vůbec umožňovala řádný a neomezený průjezd motorových vozidel. Oproti tomu předmětné pozemky žalované parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, jsou v současné době jako cesta užívány, přičemž se jedná o zpevněnou cestu, která splňuje veškeré podmínky, aby po ní mohla jezdit motorová vozidla a současně je také na jedné straně postaven chodník pro pěší. Pokud by byl činěn přístup přes jakékoli jiné pozemky, jak navrhovala žalovaná, jednalo by se o nepoměrně větší zásah do práv vlastníků dotčených pozemků než u žalované, kdy žalovaná bude omezena pouze formálně, nikoli například výstavbou vyhovující cesty, vykácením porostů apod., právnická osoba, průběhu řízení žalobkyně k výzvě soudu doplnila, že si existenci přístupu k nemovité věci ověřovala ještě před uzavřením kupní smlouvy, a to i na místě samém. Na místě bylo zjištěno, že k předmětnému pozemku přiléhá cesta, která byla v době prohlídky zcela průjezdná, přičemž z této cesty nebylo žádným způsobem bráněno přístupu na předmětný pozemek. Žalobkyně tak dospěla k závěru, že se jedná o veřejně přístupnou účelovou komunikaci a neměla tak potřebu pokoušet se získat přístup k předmětné nemovitosti. Žalobkyně dále zjišťovala poměry i nahlédnutím do katastru nemovitostí, když nebylo a do současné doby není evidováno žádné omezení žalované spočívající ve zřízení věcného břemene ve prospěch jiných osob a přístupu k jejich nemovitostem. V průběhu doby se však změnily poměry a u každého vjezdu na předmětnou cestu žalované z cesty veřejné byla umístěna dopravní značka „Zákaz vjezdu všech vozidel v obou směrech“ s doplňkovou tabulkou „Soukromý pozemek, vjezd na povolení , Anonymizováno, .“ Na žalobkyni se obrátil zájemce o odkup předmětné nemovitosti za účelem výstavby, kdy zároveň vznesl dotaz na přístup k pozemku, když v katastru nemovitostí zjistil, že předmětná cesta je ve vlastnictví žalované. Žalobkyně se následně obrátila na žalovanou a další subjekty se žádostí o umožnění přístupu přes pozemky v jejich vlastnictví, nicméně neúspěšně. V současné době žalobkyně nemůže předmětný pozemek žádným způsobem užívat, a to s ohledem na absenci přístupu, přičemž jej aktuálně nabízí k prodeji. Plánované využití pozemku je výstavba pro obytné účely. Potřeba přístupu žalobkyně k pozemku v jejím vlastnictví je dána v současné době zejména v tom, aby vůbec bylo žalobkyni umožněno o pozemek pečovat, dále aby jí bylo umožněno řádné nakládání a hospodaření s jejím majetkem, a to včetně výkonu její řádné podnikatelské činnosti, tedy zejména prodeje nemovitostí. Dále je pak potřeba přístupu k pozemku ve vlastnictví žalobkyně dána nutností zřízení inženýrských sítí na předmětném pozemku, které má žalobkyně v úmyslu zajistit za účelem budoucí výstavby na pozemku.5. Žalovaná v průběhu ústního jednání před soudem dne , datum, uvedla, že předmětný pozemek žalované veřejně užíván není, je obklopen pozemky žalované a dále dvěma po