16 C 229/2024-243 — Okresní soud v Mělníku

1. Žalobci se obrátili dne , datum, původně k místně nepříslušnému Okresnímu soudu v Jablonci nad Nisou s žalobou, v níž uplatnili nárok na zaplacení slevy z kupní ceny za prodej nemovitosti ve výši 2 240 125 s příslušenstvím. Nárok odůvodnili tím, že žalobci, jako kupující, uzavřeli dne , datum, se žalovanými, jako prodávajícími, kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k nemovitým věcem, a to pozemku parc. č. st. 7 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba , adresa, č. e. 902 (stavba pro rodinnou rekreaci), pozemek parc. č. st. 401 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba bez čísla popisného či evidenčního (jiná stavba) a pozemek parc. č. 4/4 (zahrada), vše zapsáno na LV č. , hodnota, v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro katastrální území , adresa, nad Nisou, obec , adresa, , za kupní cenu , částka, , která byla řádně zaplacena. Právní účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly ke dni , datum, . Žalobci nabyli předmětné nemovitosti do podílového spoluvlastnictví, kdy každému náleží podíl o velikosti id. ½. Předmětné nemovitosti kupovali žalobci s úmyslem je dále komerčně využívat, resp. pronajímat, přičemž byli ze strany žalovaných ujištěni, že dům je schopen provozu a bez vad a že jej běžně pronajímali klientům. O prodeji nemovitosti se žalobci dozvěděli na webovém portálu Sreality. Žalovaní nemovitosti pronajímali a následně žalobcům přenechali již jimi založenou doménu na echalupy.cz. Žalovaní umožnili před uzavřením kupní smlouvy prohlídku nemovitosti kromě žalobců také jejich známému, elektrikáři, matce žalobce a rovněž odhadci banky, u které žalobci vyřizovali hypotéku. Prohlídka nemovitosti proběhla s tím, že vzhledem k možnosti, co je vidět, je stav dobrý a je možné nemovitost užívat s běžnými opravami, což tvrdili i žalovaní. Žalobci následně začali zařizovat hypotéku, což bylo časově zdlouhavé, po celou dobu vyřizování hypotéky byli žalobci se žalovanými v kontaktu. Žalobci rovněž složili rezervační platbu. Žalovaní také žalobcům nabídli možnost chalupu ještě před prodejem vyzkoušet. Žalobci nabídku využili a na chalupě strávili poslední týden v srpnu. Během začátku školního roku byla hypotéka schválena a došlo k prodeji nemovitosti. Žalobci začali dům obývat po koupi na podzim roku 2021, jelikož bylo nutné připravit na zimu dřevo, bylo složené ve stodole, která byla ve špatném stavu, byla stará, zatékala do ní voda a bylo nutné udělat novou střechu. Toto bylo žalobcům před prodejem nemovitosti sděleno a počítali s tím. Nicméně poté, co začali na chalupu jezdit, zjistili, že je v domě nevyhovující topný systém. Po provedení nápravy, kdy původní dům byl normálně vytopen, byla společenská místnost (bývalá hospoda, přístavba) stále studená, načež žalobci zjistili, že celá přístavba není od střechy zateplená a z toho důvodu ji nelze více vytopit. Objekt tak nemohl být pronajímán (s ohledem na zájem o společenskou místnost ze strany hostů) a žalobci museli zrušit termíny hostům, kteří byli objednáni ještě žalovanými. Žalobci tak celou dobu využívali prostory původního objektu, ke kterému byla přístavba přistavena. Na základě těchto skutečností se žalobci rozhodli, že chalupu následující rok kompletně zateplí (a to včetně původní nemovitosti), aby bylo možné ji nadále pronajímat. Po odkrytí nového dřevěného obložení u přístavby však bylo zjištěno poškození stropní a střešní konstrukce (dřevěné podbití a trámy byly shnilé a napadené plísní), které bylo následně potvrzeno ze strany statika , tituly před jménem, , jméno FO, a znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, . Jmenovaný statik uvedl, že nosná konstrukce ploché střechy není sice ve zcela havarijním stavu, ale těžko lze navrhnout takovou konstrukční úpravu, která by byla ekonomická, a přitom zajistila dlouhodobou životnost. Navrhl celou stávající střechu přístavby demontovat a navrhnout novou střešní konstrukci. K nejzávažnějším vadám v přístavbě patří podle znalce vady stropní konstrukce s konstrukcí pultové střechy, konstrukce podlahy a zdiva svislých konstrukcí stěn. Jmenovaný znalec dospěl k závěru, že přístavbu s nebezpečnou stropní konstrukcí a konstrukcí pultové střechy nelze řádně užívat a tyto musí být co nejdříve vyměněny, rovněž chybná skladba podlahy, neizolované zdivo, které vnitřní vlhkost postupně degraduje, musí být vyměněny či sanovány. Vlhkou přístavbu nelze řádně užívat a budoucí stav těchto konstrukcí je bez stavebního zásahu neudržitelný. Žalobci dopisem ze dne , datum, a , datum, vytkli žalovaným skryté vady (zaslali žalovaným kopii odborného posouzení statika ze dne , datum, a následně znalecký posudek ze dne , datum, ) a vyzvali žalované k mimosoudnímu vyřešení věci. Následně dopisem ze dne , datum, uplatnili slevu z kupní ceny ve výši , částka, , kterou žalobci stanovili na základě znaleckého posudku vypracovaného znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, . Jmenovaný znalec vyčíslil celkové náklady k odstranění skrytých vad na částku , částka, (, částka, demolice stávající přístavby, , částka, stavba nové stavby). Dopisem ze dne , datum, a , datum, právní zástupkyně žalovaných žalobcům sdělila, že žalovaní odmítají přijmout odpovědnost za vytknuté vady. Žalovaní následně předložili žalobcům znalecký posudek od , tituly před jménem, , právnická osoba, . Mezi právními zástupci stran následovala vzájemná e-mailová korespondence, která však nevedla k mimosoudnímu vyřízení věci.2. Žalovaní v rámci vyjádření k žalobě uvedli, že nárok uplatněný žalobou neuznávají a navrhli, aby soud žalobu zamítl. Žalovaní na svou obranu uvedli, že nespornou skutečností mezi účastníky je uzavření kupní smlouvy na shora uvedené nemovitosti, včetně skutečnosti, že žalobci zaplatili za předmětné nemovitosti kupní cenu ve výši , částka, (, částka, byla složena rezervační záloha a , částka, bylo uhrazeno prostřednictvím úvěru) s tím, že právní účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly ke dni , datum, . Dále uvedli, že se jedná o venkovskou (rekreační) chalupu s přístavbou, přičemž původní obytná část pochází z 30. let 20. století. Nejstarší část domu je dřevěná, roubená, s později zbudovanou zděnou přístavbou na západní straně domu. Způsob provedení celého domu a jeho jednotlivých částí odpovídal době vzniku, dobové technické a materiální úrovni a známým technologickým postupům výstavby. Nemovitosti s tak vysokým stářím rozhodně nebyly prezentovány a následně i prodávány jako „nová stavba“ a tedy žalobci nemohli očekávat, že nemovitost bude splňovat standardy novostavby či objektu určeného k podnikání. Žalobci byli a museli být srozuměni s tím, že vlastnosti nemovitých věcí musejí vyplývat z jejich stáří, obvyklého opotřebení a způsobu realizace v úrovni dané doby. Předmětné nemovitosti žalovaní sami užívali a chalupu řádně udržovali s ohledem na ráz domu a jeho stáří, na budově provedli drobné stavební úpravy a modernizace. V posledním roce před prodejem zainvestovali do otopného systému nemovitosti a jejího vybavení, rovněž za celou dobu užívání nemovitostí nedošlo k situaci, že by objekt nebylo možné vytopit, naopak chalupa včetně její přístavby byla po investování do topného systému vybavena naprostým tepelným komfortem. Celý proces prodeje nemovitostí trval téměř půl roku, a to z důvodu zdlouhavého vyřizování hypotečního úvěru. Nemovitosti na žalobce převáděli v perfektním stavu plně sloužící svému účelu, tj. účelu nemovitosti jako objektu pro rodinnou rekreaci a nikoli jako penzion či restaurační zařízení tak, jak zřejmě byla vize žalobců. Žalovaní žalobcům navíc nikdy netvrdili, že chalupa je svým založením uzpůsobena pro provozování penzionu či podnikání v gastro oboru. Žalovaní dále na svou obranu uvedli, že pozornost žalobců ohledně nemovitostí před jejich samotnou koupí byla nadstandardní. Žalobci si nemovitosti řádně opakovaně prohlédli, bylo jim umožněno kamkoli nahlédnout. Současně si žalobci přímo k jedné z prohlídek přizvali odborníky ze stavebnictví, kterým byla umožněna velmi podrobná prohlídka nemovitostí. Lze tedy předpokládat, že tito odborníci nepochybně věděli, o jaké stáří nemovitých věcí se jedná, či věděli, že tento majetek je zasazen do horského, vlhkého prostředí v blízkosti potoka, s rizikem vlhkého prostředí či v neposlední řadě věděli, v jakém stavu se nemovité věci nachází. Lze tedy předpokládat, že tito přizvaní odborníci shledali nemovitosti vyhovujícími, neboť se žalobci k jejich koupi rozhodli. Dále následovala podrobná prohlídka znalcem pro účely ohodnocení nemovitých věcí z důvodu jejich financování prostřednictvím hypotečního úvěru. Skutečnost, že byl úvěr v nemalé hodnotě žalobcům poskytnut, jakož i to, že kupní cena byla takřka pokrytá úvěrováním, svědčí o tom, že stav předmětných nemovitostí musel být shledán zcela uspokojivým. Žalovaní také v měsíci září 2021 umožnili žalobcům na jejich přání před samotnou koupí nemovitostí nepřetržitý týdenní pobyt v předmětnýc