55 C 30/2024-36 — Okresní soud v Náchodě

1. Žalobci podali proti žalovanému žalobu o zaplacení částky 47 165 Kč se zákonným úrokem z prodlení. V žalobě uvedli, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky budovy st. p. č. , hodnota, , jehož součástí je , Anonymizováno, , vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, u , právnická osoba, , Anonymizováno, , adresa, . Žalobci jako pronajímatelé uzavřeli se žalovaným smlouvu o nájmu bytové jednotky č. , hodnota, v uvedené budově. Žalovaný byl podle nájemní smlouvy povinen platit nájemné 9 000 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu 5 000 Kč měsíčně, obojí splatné vždy do 20. dne příslušného kalendářního měsíce. Žalovaný neuhradil nájemné za měsíce leden až březen 2024 a dále nedoplatek za služby poskytované s užíváním bytu za období od 11. 12. 2023 do 31. 12. 2023 ve výši 5 165 Kč. Jistota ve výši 28 000 Kč, která byla žalovaným složena na případné úhrady pohledávek na nájemném a službách spojených s užíváním bytu, byla započtena na opravy poškozeného bytu. Žalovaný tedy dluží žalobcům částku 47 165 Kč.2. Přípisem ze dne , datum, soud sdělil žalobcům, že dosud nedoložili důkazy k započtení složené jistoty 28 000 Kč k úhradě způsobené škody. Žalobci na tento přípis soudu reagovali sdělením, že k započtení jistoty 28 000 Kč došlo na základě čl. 6 odst. 2 nájemní smlouvy.3. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil.4. Soud ve věci nařídil jednání na den , datum, . Předvolání k jednání řádně a včas doručil zástupci žalobců a žalovanému. Žalobci ani jejich zástupce se jednání nezúčastnili, svoji neúčast omluvili a souhlasili s tím, aby jednání proběhlo v jejich nepřítomnosti. Žalovaný svoji neúčast u jednání neomluvil. Jednání tedy proběhlo v nepřítomnosti účastníků a jejich zástupce.5. Žalobci soudu jako důkaz předložili Informace o pozemku, ze kterého soud zjistil, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky st. p. č. , hodnota, , jehož součástí je budova , Anonymizováno, kat. území a obci , adresa, .6. Dále žalobci jako důkaz předložili nájemní smlouvu ze dne , datum, , ze které soud zjistil, že žalobci v postavení pronajímatelů uzavřeli uvedeného dne se žalovaným v postavení nájemce smlouvu o nájmu bytu č. , hodnota, ve shora uvedené budově. Účastníci smlouvy se dohodli na nájemném ve výši 9 000 Kč měsíčně a zálohách na úhrady za plnění spojená s užíváním bytu 5 000 Kč měsíčně, obojí splatné vždy do 20. dne kalendářního měsíce, jehož se úhrada týká. Nájemce složil dne , datum, pronajímateli peněžní prostředky k zajištění nájemného, úhrad za plnění spojená s užíváním bytu a úhrad jiných závazků, nájemce vyplývajících z nájmu (kauce) ve výši 28 000 Kč. Pronajímatel je podle nájemní smlouvy oprávněn použít jistotu (kauci) k úhradě pohledávek na nájemném, pohledávek na zálohách na úhrady za plnění spojená s užíváním bytu a pohledávek na úhrady jiných závazků nájemce vyplývajících z nájmu (jako např. závazku nájemce nahradit pronajímateli způsobenou škodu). Tyto pohledávky má pronajímatel právo započíst proti pohledávce nájemce na vrácení jistoty. Po skončení nájmu je pronajímatel povinen vrátit nájemci jistotu, a to buď v plné výši či ve výši po odečtení případného čerpání pronajímatele. Jistotu nebo její část pronajímatel vrátí nájemci do jednoho měsíce od předání vyklizeného bytu pronajímateli.7. Z vyúčtování služeb bytu č. , hodnota, , které vyhotovil správce bytu soud dále zjistil, že za rok 2023 činí nedoplatek služeb částku 5 165 Kč.8. Po zhodnocení všech shora uvedených důkazů soud učinil tento skutkový závěr: Žalobci jako spoluvlastníci budovy čp. 25 v , adresa, uzavřeli v postavení pronajímatelů se žalovaným v postavení nájemce dne , datum, smlouvu o nájmu bytu č. , hodnota, v tomto domě. Nájemné bylo smlouvou dohodnuto ve výši 9 000 Kč měsíčně, zálohy na služby poskytované s užíváním bytu ve výši 5 000 Kč měsíčně, obojí splatné vždy do 20. dne kalendářního měsíce. Žalovaný složil kauci (jistotu) ve výši 28 000 Kč na úhradu pohledávek nájemného, služeb poskytovaných s užíváním bytu a náhradu způsobené škody. Žalovaný nezaplatil nájemné a zálohy na služby poskytované s užíváním bytu za měsíce leden, únor a březen 2024 a dále nezaplatil nedoplatek za služby za rok 2023 ve výši 5 165 Kč.9. Podle § 2201 Občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) , nájemní smlouvou se pronajímatel., zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.10. Podle § 2217 odst. 1 o.z., Nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednání, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. Podle § 2246 odst. 1, Strany ujednají nájemné za byt pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.11. Podle § 2251 odst. 1 o.z., nájemné za byt se platí předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán pozdější den. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel.12. Podle § 2254 odst. 1 o.z., Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.13. Podle § 2254 odst. 2 o.z. , při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci. Započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.14. Podle § 1968 o.z., dlužník, který svůj dluh řádně a včas nesplní, je v prodlení. Podle § 1970, po dlužníkovi, který je v prodlení, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízení, neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.15. V souzeném případě se žalobci po žalovaném podle shora citovaných ustanovení Občanského zákoníku domáhají zaplacení dlužného nájemného a dlužných záloh na služby poskytované žalovanému s nájmem bytu a dále žádají nedoplatek za služby za rok 2023 poskytnutých žalovanému s užíváním bytu. Celkem z titulu nájemní smlouvy po žalovaném žádají částku 47 165 Kč. Žaloba je částečně důvodná.16. Žalovaný byl povinen platit nájemné a zálohu na služby, celkem , hodnota, Kč měsíčně. Žalovaný neprokázal, že za měsíce leden až březen 2024 nájemné a zálohy, tj. celkem částku 42 000 Kč, žalobcům zaplatil. Žalovaný rovněž neprokázal, že zaplatil za služby čerpané spolu s užíváním bytu v roce 2023 částku 5 165 Kč. Na druhou stranu žalobci neprokázali, že žalovanému vznikl závazek zaplatit jim náhradu škody ve výši zaplacené jistoty (kauce) 28 000 Kč. Nájemní smlouva stanoví podmínky, za kterých si mohou žalobci kauci započíst proti pohledávkám za žalovaným. Neprokazuje však, že žalovaný škodu ve výši 28 000 Kč žalobcům způsobil. Soud informoval žalobce přípisem ze dne , datum, o tom, že k započtení jistoty dosud nepředložili žádné důkazy. Žalobci na tento přípis soudu reagovali pouze odkazem na příslušné články nájemní smlouvy o zaplacené jistotě v nájemní smlouvě. Za postačující důkaz v tomto směru soud nepovažuje nájemní smlouvu, neboť ta neprokazuje, že žalovaný skutečně žalobcům způsobil v souvislosti s nájmem bytu škodu ve výši 28 000 Kč. Žalobci ani jejich právní zástupce se bez důležitého omluvitelného důvodu nezúčastnili soudního jednání, proto jim soud nemohl poskytnout poučení o důkazní povinnosti podle § 118a odst. 3 o.s.ř.. V souvislosti s částí nájemní smlouvy, ve které si účastníci dohodli jistotu ve výši 28 000 Kč, soud považuje za důležité poukázat i na problematiku platnosti tohoto ujednání, když podle zákonného ustanovení § 2254 odst. 1 o.z., nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemního, tj. v případě předmětné nájemní smlouvy ve výši 27 000 Kč (3 x 9 000 Kč).17. Podle názoru soudu tedy žalobci neprokázali, že jim vzniklo právo započíst přijatou jistotu ve výši 28 000 Kč oproti závazku žalovaného k náhradě škody. Žalobcům naopak vznikla povinnost složenou jistotu žalovanému vrátit. Soud z tohoto důvodu snížil závazek žalovanému zaplatit žalobcům dlužné nájemné a dlužné platby za služby poskytované s užíváním bytu o výši složené jistoty, tj. o nejdříve splatné dlužné nájemné (měsíc leden 2024 ve výši 14 000 Kč a měsíc únor 2024 ve výši 14 000 Kč), celkem tedy o částku 28 000 Kč. Po odečtení částky 28 000 Kč, představující plnění, které žalobci od žalovaného přijali z titulu zaplacené jistoty, činí dluh žalovaného z titulu nájmu 19 165 Kč.18. Žalobci mají právo na zaplacení úroků z prodlení ve výši zákonné sazby ode dne následujícího po splatnosti dlužného nájemného a dlužných úhrad za služby poskytované s užíváním bytu.19. O nákladech řízení účastníků soud rozhodl podle § 142 odst. 2 o.s.ř. podle kterého měli účastníci ve věci