5 C 280/2025-130 — Okresní soud v Náchodě

1. Žalobce podal proti žalovanému dne , datum, žalobu o určení, že je zdánlivá, neplatná a neoprávněná výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání, kterou dal žalovaný žalobci dne , datum, . V žalobě uvedl, že mezi žalobcem jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatelem byla dne , datum, uzavřena smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání, k níž bylo uzavřeno celkem , hodnota, dodatků. Doba nájmu byla dodatky k nájemní smlouvě stanovena na dobu do , datum, . Dne , datum, byla žalobci doručena výpověď z nájmu. Proti této výpovědi byly podány a zaslány námitky dne , datum, . Vzhledem k tomu, že žalovaný setrval na výpovědi i jejích důvodech, využil žalobce svého práva podle § 2314 odst. 3 Občanského zákoníku a podává žalobu o její neplatnost. Žalobce především proti podané výpovědi namítá, že není úplně popsán předmět nájmu, když předmět nájmu se vztahuje i na vybavení, které však není ve výpovědi nájmu uvedeno. Jedná se o podstatnou vadu výpovědi, která podle názoru žalobce působí její absolutní neplatnost, případně zdánlivost. Dále žalobce namítá, že výpovědní důvod není uveden dostatečně konkrétně, neboť v něm není uvedeno, za jaké období a v jaké výši žalobce žalovanému nájemné dluží. Nedostatečně je vymezen výpovědní důvod i pokud jde o porušení povinnosti žalobce platit pojištění předmětu nájmu. Neoprávněnost výpovědi pak žalobce spatřuje v tom, že žalobce žalovanému žádné nájemné nedluží. Žalobce na své náklady namísto žalovaného provedl nutné opravy pronajatých prostor, neboť žalovaný nereagoval na výzvy žalobce k odstranění závad. Celkové náklady na opravu dosáhly částky , Anonymizováno, . Šlo především o škody způsobené povodní. Protože nedošlo ze strany žalovaného k zajištění požadovaných oprav, uplatnil žalobce u žalovaného právo na slevu z nájemného, a to za období od , Anonymizováno, do , datum, ve výši, Anonymizováno, 234 , Anonymizováno, bez DPH a za období od , datum, do dne podání žaloby ve výši , Anonymizováno, bez DPH. Z důvodu nevyhovujícího technického stavu pronajatých prostor ušel žalobci zisk ve výši , Anonymizováno, bez DPH. Žalobce má zato, že výpověď je neplatná pro rozpor s dobrými mravy, neboť žalovaný zcela rezignoval na plnění svých povinností za účelem odstranění závad. Při soudním jednání žalobce opravil svá tvrzení a uvedl, že žalobce investoval do oprav pronajatých prostor celkovou částku , Anonymizováno, .2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Potvrdil údaje žalobce o uzavření nájemní smlouvy, která byla dodatkem čl. 5 prodloužena do , datum, . Výše nájemného byla ujednána částkou 35 000 Kč měsíčně a podle dodatků nájemní smlouvy byla v průběhu času navyšována. Žalobce od počátku roku 2018 řádně nájemné neplatil, dluh na nájemném ve výši , Anonymizováno, uznal písemnou Dohodou o uznání dluhu ze dne , Datum narození advokáta B, a zavázal se jej zaplatit do , datum, . Dluh utvrzený Dohodou o uznání dluhu žalobce žalovanému dosud nezaplatil. Žalobce žalovanému neproplácel faktury za pojištění předmětu nájmu, čímž také hrubě porušoval povinnosti nájemce. Ani v následujícím období žalobce nájemné a pojištění řádně neplatil, na což byl žalovaným opakovaně upozorňován. Upomínkou ze dne , datum, upozornil žalovaný na dluh na nájemném za rok 2024 a leden 2025 a dále na dluh dle Dohody o uznání dluhu ze dne , datum, a poskytl žalobci dostatečnou lhůtu pro úhradu dluhu do , datum, . Nájemce však dluh nezaplatil ani v dodatečně poskytnuté lhůtě. Na základě těchto skutečností dal žalovaný žalobci dne , datum, výpověď z nájemní smlouvy.3. Mezi účastníky byla učiněna nespornou skutečnost uzavření nájemní smlouvy o pronájmu prostoru sloužícího k podnikání objektu , Anonymizováno, na adrese , adresa, , , adresa, , její obsah, dále skutečnost že byly uzavřeny dodatky k nájemní smlouvě s jejím prodlužením do , datum, a skutečnost, že žalovaný dal žalobci výpověď z nájmu. Spor mezi účastníky je tedy ohledně toho, zda je výpověď platná z hlediska jejích zákonných náležitostí a dále ohledně toho, zda je naplněn výpovědní důvod.4. Z nájemní smlouvy soud zjistil, že dne , datum, uzavřel žalovaný v postavení pronajímatele se žalobcem v postavení nájemce smlouvu o pronájmu prostor sloužících k podnikání na adrese , adresa, , , adresa, společně s vybavením, které je ve vlastnictví pronajímatele a které je uvedeno v příloze smlouvy. Pronajímatel přenechal nájemci předmět nájmu ve stavu obvyklém k užívání. Nájemce se zavázal platit dohodnuté nájemné a dále hradit pojištění nemovitosti od září 2016. Úhrada měla probíhat na základě faktury vystavené pronajímatelem, k níž připojí kopii vyúčtování pojistného, nebo předpis o pojistném.5. Z Dohody o uznání dluhu ze dne , datum, soud zjistil, že žalobce uznal, že žalovanému z titulu nájmu za pronajatou nemovitosti , Anonymizováno, , , adresa, dluží částku , Anonymizováno, . Žalobce se zavázal dluh uhradit do , datum, .6. Z upomínky ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaný upomenul žalobce o zaplacení dlužného nájemného za období říjen až listopad 2023 ve výši 84 882 Kč a za prosinec 2023 ve výši 42 441 Kč. Bylo mu rovněž připomenuto, dosud nebyl zaplacen dluh ve výši , Anonymizováno, .7. Z upomínky dluhu ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaný upomenul žalobce o zaplacení dlužného nájemného za období říjen 2023 až březen 2024 v celkové výši , Anonymizováno8. Z dopisu předsedy žalobce adresovaného žalovanému soud zjistil, že žalovaný požádal žalobce o slevu z nájemného. Za období od března 2022 do , datum, žádal slevu ve výši 15 % na nájmu, tj. celkovou částku , Anonymizováno, bez DPH a za období od , datum, uplatnil slevu ve vši 60%, tj. částku , Anonymizováno, bez DPH.9. Z Výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání (, Anonymizováno, ) soud dále zjistil, že žalovaný dal dne , datum, žalobci výpověď z nájmu předmětných prostor sloužících k podnikání žalobce z toho důvodu, že žalobce řádně a včas nehradil nájemné ve sjednané výši a rovněž neproplácel faktury pojištění předmětu nájmu. Ke dni , datum, měl vůči žalovanému dluh , Anonymizováno, lhůta k zaplacení tohoto dluhu uplynula dne , datum, . Rovněž v následujícím období nebylo nájemné ani platby za pojištění žalobcem hrazeny, konkrétně nájemné za rok 2024, leden 2025, na což byl žalobce v průběhu roku 2024 opakovaně písemně upozorňován. Další upomínkou ze dne , datum, upozornil pronajímatel nájemce na dluh na nájemném za rok 2024, leden 2025 a dluh podle Dohody o uznání dluhu a poskytl nájemci dodatečnou lhůtu k úhradě dluhů do , datum, .10. Z dopisu zástupce žalobce adresovaného žalovanému dne , datum, soud zjistil, že žalobce podal námitky proti výpovědi nájemní smlouvy. V námitkách neuznal výpovědní důvod – dluh na nájemném. Namítal, že žalovaný neodstranil vady předmětu nájmu, a právě proto je žalovaný dlužníkem žalobce. Žalovaný v námitkách uvedl, že za opravy vad předmětu nájmu vynaložil částku 884 070 Kč. Výpověď z nájmu označil za odporující dobrým mravům.11. Z výpovědi jednatele žalovaného, který je současně vlastníkem předmětu nájmu soud zjistil, že prostory, které byly předmětem nájmu, byly rekonstruovány v roce 2008, od té doby, až do roku 2015 je nikdo neužíval. V roce 2015 začal prostory užívat žalobce. Účastníci se nemohli dohodnout na obsahu nájemní smlouvy, proto byla nájemní smlouva uzavřena až v červnu 2016. Tehdy již žalobce dlužil nájemné. Žalobce byl stále v prodlení s placením nájemného, dluh narůstal. Ještě před covidovou pandemií činil 690 000 Kč. V období covidové pandemie žalovaný z důvodu zhoršení ekonomické situace vyhotovil ve prospěch žalobce dobropis na částku 70 000 Kč. Žalovaný opakovaně, přibližně dvakrát ročně jednal o zaplacení dluhu se statutárním zástupcem žalobce. V únoru 2024 se zúčastnil jednání v pronajatých prostorách, žalobce vytýkal nedostatky pronajatých prostor, konkrétně objevující se vlhkost v přízemí vedlejší budovy. Tuto závadu žalovaný potvrdil. Dále bylo zjištěno, že v důsledku povodně byl zaplaven sklep, avšak do prostoru hotelu se voda nedostala. Účastníci se dohodli, že žalobce nechá vlhkost odstranit poté, co žalovanému předloží návrh řešení a účastníci se dohodnou na úhradě opravy. Žalobce však žádný návrh nepředložil a tuto vadu neodstranil.12. Po zhodnocení všech shora uvedených důkazů zjistil soud následující skutkový stav: Od roku 2015 užíval žalobce nebytové prostory sloužící k podnikání - , Anonymizováno, mezi účastníky k uzavření smlouvy o nájmu těchto prostor, ve které je žalobce v postavení nájemce a žalovaný v postavení pronajímatele. V nájemní smlouvě byla stanoveno nájemné ve výši 35 000 Kč měsíčně, výše nájemného byla v průběhu trvání nájemního vztahu zvyšována. Dodatky k nájemní smlouvě určily konec nájemní smlouvy ke dni , datum, . Žalobce v průběhu trvání nájemního vztahu nájemné řádně a včas neplatil. Již ke dni , datum, dlužil žalovanému nájemné ve výši , Anonymizováno, . Žalobce tento dluh co do důvodu i výše písemně uznal, avšak ve lhůtě stanovené k Dohodou k zaplacení jej ani částečně žalovanému neuhradil.