123 C 13/2023-53 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalovaný jakožto pronajímatel uzavřel s žalobkyní jakožto nájemcem dne 13. 1. 2021 smlouvu o nájmu bytu, na základě které žalobkyně od 1. 2. 2021 do 19. 3. 2023 užívala bytovou jednotku č. , hodnota, o velikosti 2 + 1 nacházející se v bytovém domě č.p. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , konkrétně na adrese , jméno FO, , , adresa, . V souvislosti s uzavřenou smlouvou o nájmu bytu žalobkyně uhradila žalovanému vratnou jistotu ve výši 16 000 Kč, a to v souladu s článkem III. odst. 6 nájemní smlouvy. Nájemné, zahrnující též částku ve výši 1 500 Kč jakožto zálohu na úhrady za plnění spojená s užíváním bytu, bylo sjednáno na částku 8 000 Kč měsíčně. Výše čistého nájmu tak činila částku 6 500 Kč měsíčně. Uvedená nájemní smlouva nebyla nikdy dodatkována. Naše klientka se dne 18. 3. 2023 dozvěděla o tom, že vlastník bytu počínaje dnem 20. 3. 2023 započne v předmětném bytě s kompletní rekonstrukcí elektroinstalací. Žalovaný jakožto vlastník bytu přitom sdělil žalované, že rekonstrukce bude trvat 14 dní. Žalobkyně si tak do 19. 3. 2023 byla nucena odstěhovat své věci. Vzhledem k tomu, že rekonstrukce byla prováděna v celém bytě najednou a nikoliv např. po jednotlivých pokojích, stal se předmětný byt počínaje dnem 20. 3. 2023 zcela neobyvatelným. Žalobkyně tak předmětný byt od 20. 3. 2023 již neužívala a ani v něm již neměla své věci. , právnická osoba, se však protahovala a ani po měsíci nebyla ukončena. S ohledem na skutečnost, že předmětný byt nemohla žalobkyně po dobu rekonstrukce ani z části užívat a vzhledem k tomu, že jí žalovaný jakožto vlastník neposkytl k užívání jiný byt, žalobkyně vypověděla nájem bez výpovědní doby, a to písemně dne 28. 4. 2023 v souladu s ustanovením § 2210 občanského zákoníku. Ačkoliv žalobkyně již předmětný byt od 20. 3. 2023 neužívala a ani v něm již neměla své věci, přesto žalobkyně měla za celý kalendářní měsíc březen a duben 2023 uhrazeno nájemné. Důvodem je skutečnost, že v době úhrady nájemného na uvedené období ještě o termínu rekonstrukce nevěděla. Žalobkyně tvrdí, že jí za období od 20. 3. 2023 do 30. 4. 2023 vznikl nárok na přiměřenou slevu z ceny nájmu, a to ve výši 100 % sjednaného nájemného, když předmět nájmu byl po celé uvedené období neobyvatelný s ohledem na probíhající rekonstrukci elektroinstalací, kdy v této souvislosti byla v bytě odpojena elektřina. V bytě byla v souvislosti s rekonstrukcí též mimo jiné demontována kuchyňská linka, vana a WC. Žalobkyně přípisem ze dne 16. 5. 2023 uplatnila vůči žalovanému nárok na přiměřenou slevu z nájmu v celkové výši 9 016 Kč. Tato částka přitom sestává jednak z částky 2 516 Kč za období od 20. 3. 2023 do 31. 3. 2023 a jednak z částky 6 500 Kč za období od 1. 4. 2023 do 30. 4. 2023. Žalobkyně tvrdí, že s ohledem na skončení nájmu jí vzniklo též právo na vrácení jistoty ve výši 16 000 Kč. Žalovaný však žalobkyni vrátil toliko část jistoty, konkrétně dne 24. 5. 2023 částku 14 608 Kč. Žalovaný vrácení toliko části jistoty odůvodnil tím, že mu vznikly údajně protinároky, které může započíst vůči nároku na vrácení kauce, což žalovaná rozporuje. Žalovaný nevrátil žalobkyni ze složené jistoty částku 1 392 Kč s tím, že tato částka odpovídá jeho údajnému nároku na úhradu poplatků za komunální odpad za dva roky, tj. 2 x 696 Kč. Žalovaná je přesvědčena, že žalovanému takovýto tvrzený nárok nepřísluší, když žalovaná měla svůj trvalý pobyt po celou dobu trvání nájmu hlášen na jiné adrese a na té měla poplatek za komunální odpad řádně uhrazen. Není tak povinna hradit poplatek za komunální odpad v místě nájmu. Případná poplatková povinnost za komunální odpad na adrese předmětu nájmu tak může tížit toliko žalovaného nikoliv žalobkyni. Žalobkyně přípisem ze dne 16. 5. 2023 uplatnila vůči žalovanému nárok na vrácení částky 1 392 Kč jakožto nevrácené části jistoty. S ohledem na výše uvedené žalobkyně tvrdí, že má vůči žalovanému pohledávku přinejmenším ve výši 10 408 Kč, jejíž úhrady se domáhá prostřednictvím této žaloby. Tato částka přitom sestává z následujících položek: přiměřená sleva z nájmu ve výši 9 016 Kč, část jistoty ve výši 1 392 Kč. Žalobkyně přípisem ze dne 16. 5. 2023 uplatnila vůči žalovanému výše uvedené nároky a vyzvala ho k úhradě přiměřené slevy z nájmu a rovněž k vrácení části jistoty, avšak žalovaný jí ničeho neuhradil. Žalovanému byla zaslaná předžalobní výzva ze dne 12. 6. 2023.2. Ve věci byl vydán platební rozkaz, proti kterému si žalovaný podal odpor dne 6. 11. 2023. Navrhoval žalobu zamítnout a v podaném odporu uvedl, že byla vypracována revizní zpráva ze dne 29. 8. 2022 s tím, že elektrické zařízení je z hlediska bezpečnosti schopno provozu. Rekonstrukce tedy nebylo nutno provádět, ale došlo k tomu dle vzájemné dohody se žalobkyní a v dobré víře. Z podzimu 2022 byla rekonstrukce přesunuta na jaro 2023. Žalobkyně dostala kontakt na zhotovitele , jméno FO, , aby si s ním domluvila termín. Žalovaný nemusel dle revizní zprávy rekonstrukce provádět a žalobkyně jej uvedla v omyl. Žalobkyně neodborným způsobem strhla funkční obložení v předsíni bytu a museli se dělat nové omítky. V bytě 2+kk se vlivem žalobkyně nachází 33 zásuvek a 13 vypínačů. Žalovaný namítl, že žalobkyně nevynášela domovní odpad. Potvrdil, že dostal opakovaně výpověď z nájmu bytu, pokaždé z jiného důvodu. Výpověď akceptoval. Byt žalobkyně nevymalovala a nepředala bez předávacího protokolu. Převážnou výši kauce ji vrátil, po celou dobu žalobkyně měla akční cena pronájmu 8 000 Kč, později 8 150 Kč měsíčně, v době, kdy se takové nájemné pohybovalo ve výši 12 000-13 000 Kč měsíčně.3. K odporu žalovaného se vyjádřila žalobkyně dne 8. 2. 2024 a sdělila, že zcela převážná část tvrzení žalovaného se nevztahuje k předmětu řízení, které je vymezeno žalobou na plnění, konkrétně na zaplacení částky 10 408 Kč s příslušenstvím. Žalovaný nabízí soudu celou řadu nesouvisejících skutkových tvrzení nerozhodných pro dané řízení. V zásadě celá procesní obrana žalovaného spočívá v tom, že tento tvrdí, že měl s žalobkyní dohodnut smluvně dle jeho názoru nízký nájem a jeho výši se následně snažil kompenzovat tím, že žalobkyni neuhradí její nároky. Takováto procesní obrana ovšem nemůže být vůči žalobkyni účinná a žalobkyně vždy postupovala na rozdíl od žalovaného v plném souladu s uzavřenou nájemní smlouvou a její nárok má jak zákonný, tak smluvní podklad. Co se týče skutkových tvrzení (byť nesouvisejících s předmětem žaloby) žalobkyně k nim uvádí následující: Co se týče tvrzení žalovaného, že o záměru rekonstrukce žalovaný žalobkyni informoval dopředu, žalobkyně uvádí, že toto je sice pravdou, ovšem nebylo ze strany žalovaného stanoveno žádné konkrétní datum, tudíž žalobkyně neměla možnost se dopředu připravit a vše byla nucena balit a stěhovat na poslední chvíli. Žalobce – ač vlastníky bytové jednotky v zásadě své povinnosti v rámci rekonstrukce přenesl na žalobkyni jako nájemkyni a nařídil ji, aby s panem , jméno FO, domlouvala vše sama. Žalobkyně se tedy s p. , jméno FO, domluvila na termín, kdy se měl přijet nejprve podívat na byt. Teprve v den kdy přijel osobně do Frýdku, podívat se na byt, se žalobkyně dozvěděla datum rekonstrukce (přijel v sobotu 18. 3. 2023 s tím, že rekonstrukce začne hned v pondělí 20. 3. 2023). Tudíž i když žalobkyně o plánování rekonstrukce věděla, přesné datum padlo až těsně před začátkem rekonstrukce. Žalovaný žalobkyni několikrát řekl, že rekonstrukce bude trvat maximálně 14 dní a bude dělaná na etapy postupně s tím, že v bytě může žalobkyně bydlet. Opak byl pravdou. Žalovaný neposkytl žalobkyni náhradní ubytování, v emailu ze dne 13. 3. navrhl žalobkyni, aby šla třeba bydlet k mamince. Z důvodu absolutní rezignace žalovaného na způsob provádění rekonstrukčních prací původně deklarovaný termín rekonstrukce žalovaným v délce 14 dnů byl zcela nereálný a pan , jméno FO, sdělil žalobkyni, že rekonstrukce zcela jistě bude trvat déle jak 14 dnů a celý byt se bude rekonstruovat jako celek, nikoliv na etapy a části jak deklaroval žalovaný. Jinými slovy byt byl v důsledku rekonstrukce objektivně neobyvatelný a žalobkyně byla nucena byt opustit – vše bylo demontováno – vana, umyvadlo, WC, kuchyňská linka. Byla to dokonce žalobkyně na kterou žalovaný přenesl nutnost informovat sousedy o rekonstrukci, ta musela napsat oznámení, vytisknout a vylepit ve vchodě. Žalovanému jaksi uchází, že rekonstrukcí bytu si tento jen zhodnocoval svůj majetek, a to evidentně jen ke škodě žalobkyně. Cílem bylo ukončit nájem a po rekonstrukci pronajmout bytovou jednotku za vyšší smluvní nájemné. Tak se nakonec i stalo, když žalobkyně objevila žalovaného inzerát na platformě facebook, kde prezentoval nabídku nájmu a to v době, kdy ještě nebyl s žalobkyní vůbec vypořádán. Nakonec uzavřel novou nájemní smlouvu s novým nájemcem a využil tak plně výpovědi žalobkyně. Žalovaný udělil žalobkyni souhlas, že obložení v předsíni může demontovat. Tento souhlas vydal v podobě SMS zprávy. Žalobkyně nic nestrhávala, ve zdech zůstaly pouze stopy po hmoždinkách, dokonce místa, k