39 C 241/2025-70 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobkyně podala dne , datum, žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání. Žalobkyně je nájemcem prostoru sloužícího k podnikání nacházejícím se v 1. nadzemním podlaží v budově č. p. , Anonymizováno, , , adresa, , na pozemku p. č. , hodnota, , jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, , (dále také jen „prostor“ nebo „Bar U Waldemara“), jehož vlastníkem je žalovaný. Žalovaný je pronajímatel prostor sloužících k podnikání. Právní předchůdce žalobkyně uzavřel dne , datum, se žalovaným nájemní smlouvu k prostoru včetně dalších dodatků. Žalobkyně je právní nástupkyně původního nájemce (, jméno FO, , IČO , Anonymizováno, ), a to na základě koupě části závodu z , datum, s účinností od , datum, . Žalobkyně obdržela dne , datum, výpověď z nájmu prostor. Ve výpovědi není výslovně uveden důvod výpovědi. O důvodu se žalobkyně tak pouze domnívá, neboť ten vyplývá z usnesení 51. schůze rady městského obvodu ze dne , datum, . Výpověď z nájmu prostoru byla žalobkyni patrně udělena z důvodu stížnosti vlastníků bytových jednotek v domě, kde se předmětný prostor nachází. Dne , datum, vznesla žalobkyně námitky proti výpovědi ve smyslu § 2314 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), na které reagoval žalovaný dne , datum, tak, že je označil za neopodstatněné (na výpovědi trval). Žalobkyně proto dne , datum, podala žalobu na přezkoumání oprávněnosti ve lhůtě předpokládané občanským zákoníkem (tj. do , datum, ). Výpověď žalobkyně považuje za neoprávněnou, a tedy i neplatnou, jednak z důvodu nedodržení zákonné výpovědní doby, jednak z porušení práva na rovné zacházení a zásady „budiž slyšena i druhá strana“, jednak z důvodu porušení zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o obcích“). Výpověď byla podána v tříměsíční výpovědní lhůtě, čímž podle žalobkyně nebyl respektován § 2312 o. z., jelikož výpovědní lhůta měla být podle tohoto ustanovení šestiměsíční. Z výkladu § 3074 o. z. je zřejmé, že zánik nájmu se řídí novým občanským zákoníkem. Výpověď považuje za neplatnou, když právní jednání žalovaného zcela odporuje zákonu ve smyslu § 580 odst. 1 o. z. Dále žalobkyně uvádí, že ve výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání není výslovně uveden výpovědní důvod, avšak z usnesení 51. schůze rady městského obvodu je zřejmé, že výpověď byla podána v důsledku stížností vlastníků bytových jednotek v domě, kde se předmětný prostor nachází. Žalobkyně si není vědoma, že by porušila jakékoli povinnosti nájemce, přičemž jí nebyl poskytnut prostor k vyjádření se ke stížnostem vlastníků bytových jednotek. Nebylo jí umožněno vystoupit na jednání zastupitelstva, ačkoli o to žádala. Žalobkyně poukazuje na dlouholetou tradici místa, které má významný kulturní přesah, přičemž „k oživení“ tohoto prostoru došlo díky osobě jednatele žalobkyně. Žalobkyně navrhla jednání za účasti mediátora, jehož náklady byla připravena uhradit, avšak žádná z dotčených stran s navrženou mediací nesouhlasila. Takový postup považuje žalobkyně za diskriminační a rozporný s právem na rovné zacházení. Zdůrazňuje, že prostor (při součtu s původním nájemcem) řádně užívá po dobu delší než 27 let a v posledních letech do něj investovala finanční prostředky ke zvelebení, přesto jí nebyla dána možnost se k podané výpovědi ani vyjádřit. Žalobkyně poukazuje na to, že obec jako vlastník prostoru neusiluje o narovnání vzájemných vztahů. Konečně žalobkyně namítá porušení zákona o obcích konkrétně § 2 odst. 2, v němž je obci uloženo pečovat o všestranný rozvoj svého území a o potřeby svých občanů, a dále ustanovení § 35 odst. 2, dle něhož má obec mimo jiné pečovat o vytváření podmínek pro uspokojování potřeb svých občanů a o celkový kulturní rozvoj obce. Žalobkyně se hlásí k podpoře menšin, integraci menšin, což dokládá seznamem akcí, které se v místě konaly. Podanou výpověď z tohoto pohledu považuje za v rozporu s dobrými mravy. Na podporu žalobkyně byla sepsána petice, kterou podepsalo více než tisíc osob. V případě ukončení nájemního vztahu by tak podle žalobkyně fakticky došlo ke zrušení významného kulturního místa podporovaného širokou veřejností. Ze všech shora uvedených důvodů považuje žalobkyně podanou výpověď za neplatnou.2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil, navrhl její zamítnutí. Potvrdil, že mezi ním a předchůdcem žalobkyně došlo k uzavření nájemní smlouvy ze dne , datum, včetně tří dodatků (dále také jen „nájemní smlouva“). Žalovanému bylo dne , datum, oznámeno, že žalobkyně vstoupila do nájemní smlouvy na základě smlouvy o koupi části závodu původního nájemce. Žalovaný vypověděl nájemní smlouvu výpovědí ze dne , datum, (téhož dne byla doručena žalobkyni do datové schránky) v souladu s čl. I. odst. 4 nájemní smlouvy bez udání výpovědního důvodu. Výpovědní doba byla podle smlouvy tříměsíční a uplynula dne , datum, . Dne , datum, obdržel námitky proti výpovědi z nájmu prostor. Námitky byly dne , datum, předloženy na zasedání Rady městského obvodu , adresa, k projednání. Rada přijala usnesení č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , kterým vzala námitky na vědomí a schválila odpověď, kterou sdělila, že námitky považuje za neopodstatněné, což bylo dne , datum, oznámeno žalobkyni. K námitkám v žalobě žalovaný uvedl, že ustanovení § 2312 o. z. je dispozitivním ustanovením, tzn. že platí ujednání v nájemní smlouvě, do níž žalobkyně s účinnosti od , datum, na straně nájemce vstoupila, a musí je tak respektovat. Odkázal k tomu na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, . Zdůraznil, že v nájemní smlouvě bylo ujednáno v případě nájmu na dobu neurčitou, je možno smlouvu vypovědět bez udání důvodů. V tomto směru nebyl nájemce nijak diskriminován, neboť stejná ujednání obsahovaly v té době všechny žalovaným uzavírané nájemní smlouvy. Žalovaný neměl žádnou zákonnou povinnost před podáním výpovědi slyšet nájemce ani řešit mediaci mezi žalobkyní a spoluvlastníky bytových jednotek v domě. Žalovaný zdůraznil, že žalobkyně užívá prostor od , datum, , nikoliv po dobu více jak 27 let. Dále nepředpokládá, že by žalobkyně jakkoliv zhodnotila prostor, jak uvádí, neboť k tomu žalovaný neobdržel žádnou žádost o souhlas se změnou pronajatého prostoru. Žalovaný souhlasí, že Bar U Waldemara je ojedinělým kulturním místem se společenským přesahem, tato jedinečnost však není spjata se žalobkyní či jejím jednatelem, který bar provozuje teprve zlomek času jeho provozu z hlediska otevření baru v roce 1968. Má za to, že část osob, která podepsala petici, byla uvedena v omyl, neboť její název „Petice za záchranu sávajícího baru U Waldemara a za zrušení výpovědi z nájmu“ je zavádějící. Žalovaný má zájem, aby bar dále fungoval, avšak s jiným nájemcem, váží si jeho kultovní hodnoty.3. Při jednání účastníci setrvali na svých procesních stanoviscích. Žalobkyně soudu navrhovala uložení mediace ve smyslu § 100 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „o. s. ř.“). Samosoudkyně přes jednoznačně záporné stanovisko žalovaného k navrhované mediaci tuto nenařídila, jelikož ji v současné chvíli neshledala účelnou a vhodnou(Soud neshledal ve sporu možnost dohody mezi stranami, jak uváděl žalovaný.), jak vyžaduje občanský soudní řád, pouze by docházelo k prodlužování soudního řízení.4. Ze shodných tvrzení účastníků a z provedených důkazů, na něž soud dále odkazuje, byly zjištěny následující skutečnosti.5. Mezi žalovaným na straně pronajímatele a předchůdcem žalobkyně , jméno FO, , IČO , Anonymizováno, na straně nájemce byla dne , datum, uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor, kdy předmětem nájmu je nájem nebytových prostor v 1. nadzemním podlaží v budově č. p. , Anonymizováno, , , adresa, , na pozemku p. č. , hodnota, , jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, , o celkové výměře 37 m2, za účelem užívání jako denní bar. Podle čl. I. odst. 4) nájemní smlouvy byl nájem sjednán na dobu neurčitou. Nájem ze strany pronajímatele lze v případě nájmu sjednaného na dobu neurčitou vypovědět z jakýchkoliv důvodů. Výpovědní lhůta je tři měsíce a počíná běžet prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. (Zjištěno z nájemní smlouvy ze dne , datum, .) K nájemní smlouvě byly sjednány celkem , hodnota, Dodatky. , jméno FO, jako osoba podnikající a obchodní společnost GASTRO-, právnická osoba, . (žalobkyně) uzavřeli dne , datum, s účinností od , datum, smlouvu o koupi části závodu označenou jako , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, . (Zjištěno ze Smlouvy o koupi části závodu ze dne , datum, ). Žalovaný dne , datum, doručil žalobkyni výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání (zjištěno z doručenky datové zprávy), ve výpovědi bylo uvedeno, že výpovědní doba je tříměsíční a počíná běžet od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. O výpovědi rozhodla Rada městského obvodu ,