63 C 244/2023-221 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobou došlou soudu dne , datum, a postoupenou zdejšímu soudu dne , datum, se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 1 015 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že žalobkyně se žalovaným dne , datum, uzavřela kupní smlouvu č. , hodnota, , na základě smlouvy žalobkyně nabyla s právními účinky k okamžiku , datum, vlastnické právo k následujícím nemovitým věcem: pozemek parc. č. , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , o výměře 320 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , způsob využití rod. dům, stojící na pozemku parc. č. , Anonymizováno, . , Anonymizováno, ; a pozemek parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , o výměře 732 m2, druh pozemku zahrada; vše zapsané na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, , k. ú. , adresa, , vedený Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, -, Anonymizováno, . Žalobkyně za předmět koupě uhradila kupní cenu ve výši 7 190 000 Kč, takřka obratem poté, co žalobkyně začala předmět koupě užívat, začaly se na předmětu koupě projevovat jeho vady. Jednotlivé vady žalobkyně počala obratem po nastěhování do předmětu koupě reklamovat u žalovaného a jím pověřených pracovníků. Vady byly vytýkány postupně a opakovaně několika žalovaným pověřeným pracovníkům, a to již od února 2021. V reakci na žalobkyní uplatněné vady bylo ze strany žalovaného na přelomu měsíce března a dubna roku 2022 uskutečněné místní šetření prováděné svědkem , jméno FO, . Po provedeném místním šetření byly uplatněné vady odmítnuty. Již v průběhu jednání pak žalobkyně musela některé uplatněné vady odstranit na své náklady, a to z důvodu liknavosti v přístupu žalovaného k vytknutým vadám a jejich řešení. Dne , datum, tak žalobkyně odeslala prostřednictvím právního zástupce předžalobní výzvu k zaplacení slevy z kupní ceny, která byla žalovanému doručena dne , datum, . Uvedenou výzvou žalobkyně opětovně shrnula již doposud vytknuté vady a uplatnila nárok na poskytnutí slevy z kupní ceny. Ze všech uplatněných vad přitom žalobkyně za zásadní a doposud nijak nevyřešené, ačkoliv se jedná o vady žalobkyní řádně a včas uplatněné, považuje vady uvedené v předžalobní výzvě na straně 2. pod písmeny p) a q), konkrétně tedy vady podlahy v místnostech v 1. NP domu a vada spočívající v pronikání vlhkosti stěnou v ložnici. Žalobkyně namítá, že v případě vad podlahy a vady pronikání vlhkosti stěnou v ložnici se jedná o tzv. skryté vady, které se projevily až později při užívání předmětu koupě žalobkyní, nicméně vady byly přítomny již při přechodu nebezpečí škody na žalobkyni. Žalobkyně poté, co vady řádně vytkla, uplatnila nejprve právo na odstranění vad. S ohledem na liknavý přístup žalovaného však žalobkyně následně prostřednictvím právního zástupce uplatnila právo na slevu z kupní ceny, kdy tak učinila předžalobní výzvou. Vady podlahy se projevují způsobem, že podlaha, respektive lepená vinylová krytina je na několika místech vzdutá a nesoudržná. Jednotlivé lepené podlahové lamely lze jednoduše vyjmout a v dětském pokoji včetně struktury lepidla či vyrovnávací stěrky. Podlahová krytina je tak nesoudržná a přilepení nemá dostatečnou pevnost k udržení jednotlivých lamel. Ve struktuře podlahové krytiny jsou vzduté hrboly a některé spoje mají různou tloušťku spáry. Znalcem byla dále při prohlídce zjištěna absence parotěsné zábrany a kročejové izolace. Vada spočívající v pronikání vlhkosti stěnou v ložnici v 1. NP domu je pak patrná v téměř celé ploše jedné stěny, a to směrem od podlahy. Stropy pronikání jsou pak patrné až do výšky cca 34 cm od podlahy místnosti.2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítl, když žalobkyně v daném případě nezakoupila novostavbu, nýbrž starší dům po rekonstrukci, jehož stav však zcela odpovídá jeho stáří, v inzerci nemovitosti nebyla uvedena jediná zmínka o tom, že by v domě byla provedena hydroizolace a tuto informaci žalobkyni neposkytl ani žádný zaměstnanec žalované. Bylo tomu právě naopak, kdy si žalobkyně vyžádala prohlídku nemovitosti se svým vlastním odborníkem, který ji v přítomnosti několika svědků výslovně upozornil na přítomnost spodní vody a sdělil ji, že z tohoto důvodu bude v budoucnu nutný stavební zásah. Na základě této prohlídky a žádosti žalobkyně, došlo následně k prohloubení jímky ve sklepě, spolu s vybudováním kanálku kolem podlahy sklepa, zajišťujícím odvod spodní vody. Upozornění odborné osoby, která byla zajištěna ze strany žalobkyně a hodnocení nemovitosti tedy prováděla výlučně pro ni, ve spojení s existencí jímky, zcela bez jakýchkoli pochybností ukazují na skutečnost, že žalobkyně byla na existenci spodní vody dostatečně upozorněna, stejně tak jako na případná rizika, na spodní vodu navazující. Je tedy otázkou, zda nedošlo v mezidobí např. k poškození čerpadla, čímž by došlo k většímu nárůstu spodní vody a s tím spojenými problémy. V žádném případě by se však nemohlo jednat o skrytou vadu, jakožto spíše o zanedbání běžné údržby nemovitosti za účelem předcházení vzniku škody. Žalovaný dále uvedl, že žalobkyně byla opakovaně upozorněna na potřebu pravidelného větrání tak, aby se vzduch v místnosti zcela vyměnil. Účelem tohoto opatření bylo, aby se v místnostech nehromadila vlhkost a nevytvářely podmínky pro vznik plísní. Žalobkyně byla se stavem nemovitosti seznámena, byla si vědoma některých jejich nedostatků a s tímto vědomím nemovitosti zakoupila. Žalovaný dále poukazuje na znění článku 6., odst. 6.1 kupní smlouvy, kde se mimo jiné uvádí následující: „Strana kupující prohlašuje, že se seznámila se stavem předmětu převodu – jedná se o věc užívanou, jejíž stav a funkčnost odpovídá jejímu stáří, jakož i s přístupem k němu a se stavem vybavení.“ Z předávacího protokolu ze dne , datum, je však patrné, že nemovitost byla převzata bez vytknutí jakýchkoli vad. Poslední vada, spočívající v odlepující se podlaze, je úzce spjata s výskytem spodní vody a následnou vlhkostí. Úpravy na předmětných nemovitých věcech prováděla obchodní společnost , právnická osoba, , IČO , IČO, , a to v období od , datum, , kdy bylo započato s rekonstrukcí střechy do , datum, , kdy bylo dílo protokolárně předáno žalovanému, tato obchodní společnost na nemovitých věcech provedla výměnu střechy, výměnu oken, novou fasádu, a dále interiérové úpravy jako výměnu podlah, výměnu obkladů v koupelně, vodoinstalaci, instalaci sanity, nové omítky, výmalbu. Z podkladů, které navíc znalci předala sama žalobkyně (viz např. obr. 6 na str. 10 posudku), a měla je tedy před uzavřením kupní smlouvy k dispozici, je navíc absence vodorovné hydroizolace a tepelné izolace patrná i laikovi, minimálně svědek , jméno FO, tohoto stavebníka, jakož i žalobkyni informoval o tom, že příslušný rodinný dům tuto vodorovnou hydroizolaci nemá. V roce 1927 byly stavebně technické požadavky plynoucí z tehdejší legislativy zcela odlišné, než je tomu dnes. Toto platí o to víc v situaci, kdy znalec jako příčinu vlhkosti v domě uvádí absenci vodorovné hydroizolace v podlahách a stěnách, a absenci tepelné izolace v podlahách. Dle názoru žalovaného se totiž jedná o stavební prvky, které v době výstavby domu nebyly technologicky známé a tím pádem ani možné, určitě ne běžné. Abychom tedy skutečně mohli hovořit o vadě, je potřeba konstrukci příslušného rodinného domu posuzovat z hlediska legislativy platné v době, kdy byl postaven.3. Výpovědí svědkyně , jméno FO, vzal soud za prokázané, že je realitní makléřka, žalobkyně byla její klientka, prodávala jí dům, který měla v inzerci, pracuje jako spolupracující osoba se žalovaným na základě smlouvy o obchodním zastoupení od října 2016, její společnost se jmenuje , právnická osoba, Proběhlo to asi před 4 roky, měla tam vícero prohlídek, žalobkyně dávala poptávku na předmětný dům. Pokud se jedná o předmětnou lokalitu, tak všichni v této lokalitě mají mokré sklepy, to zjistila od ostatních sousedů, domluvili se, že se udělá šachta s čerpadlem, toto se pak dokonce měnilo za nové. Pokud se jedná o prohlídky s paní žalobkyní, jedna se konala se svědkyní, s paní žalobkyní a jejím známým stavařem, podruhé přijel tento stavař a bylo zde více účastníků od žalovaného, řešilo se, jak se udělá ta šachta. Když žalovaný dům kupoval, voda zde nebyla, bylo to asi někdy v létě, žalovaný vlastnil dům zhruba půl roku, této koupi byla zhruba jedenkrát přítomna, prodej tenkrát zařizoval pan , jméno FO, ,. Původní majitel je na vodu upozornil, říkal, že je to lokalita se spodní vodou, ve smlouvě to zmíněno nebylo. Koupě domu proběhla v pořádku, žalobkyně se ozvala až poté, že ji netopí topení, objednala se firma, která to řešila, toto následně řešil už pan , jméno FO, , svědkyně pouze přijela do domu a zjistila, že je tam opravdu zima, protože topení netopilo, pak s paní žalobkyní ještě řešily srážení vody na oknech. Domluvili se, že bude udělaná šachta, u toho byl přítomen pan , jméno FO, a pan , jméno FO, ,